Wynajmuje cudze mieszkania. I zarabia ponad 60 tys. zł miesięcznie

W 2011 roku byłem w odwiedzinach u kolegi i dowiedziałem się, że w Legnicy jest organizowane szkolenie w temacie inwestowania w nieruchomości. Poprosiłem go, żeby mnie wkręcił.

Później było jeszcze szkolenie w Poznaniu. Już wtedy byłem pewien, że chcę to robić. I to na dużą skalę. Nie jeden, dwa czy pięć pokoi, ale raczej kilkaset. Dziś sam prowadzę szkolenia i warsztaty z podnajmu i tzw. mieszkań inwestycyjnych, które cieszą się coraz większym zainteresowaniem.

Zasada jest taka, że zawsze najmuję całe mieszkanie. Powiedzmy, że są w nim trzy pokoje. Ale ja przerabiam je tak, żeby zrobić z tego cztery, pięć, a czasem nawet więcej osobnych i niezależnych pokoi. Dzięki temu działa dźwignia, która pozwala zarabiać więcej. Mam na przykład takie mieszkania, w których z czterech pokoi zrobiłem osiem albo z dwóch pięć.

W pokojach najętych ode mnie mieszka w tej chwili we Wrocławiu około 250 osób w prawie 60 mieszkaniach. Mam cel: 1000 najemców do 2021 roku. Ostatnio kilka mieszkań jednak zdałem, bo uznałem, że mi się to nie opłaca.

Po tych ponad 4 latach zacząłem wartościować, co mi się opłaca, a co niekoniecznie. Zamiast zarabiać mniej na kilku mieszkaniach wolę je zdać i wziąć jedno, na którym uda mi się zarobić kilka razy tyle.

Powiedzmy, że dogaduję się z właścicielem, że wynajmuję od niego mieszkanie za 2500 zł. Potem szukam sobie do niego 5 lokatorów. Od każdego biorę 1000 zł i na konto mojej firmy wpływa 5000 zł. Z tej kwoty opłacam czynsz, rachunki, płacę właścicielowi i zostaje mi dochód do opodatkowania.

Ja na szkoleniach, które zacząłem w ostatnich miesiącach prowadzić, rekomenduję zarobek minimum 1000 zł na mieszkaniu. I poniżej tego minimum nie schodzę. Ale są też takie, gdzie udaje się "wyciągnąć" więcej. Czasem 2,5, a niekiedy nawet 4,3 tys. zł miesięcznie na rękę. Czyli co miesiąc na niespełna 60 mieszkaniach zarabiam ponad 60 tys. zł.

Minus podatek i koszty działalności, takie jak wypłaty dla pracowników, ZUS, księgowość i wiele innych opłat.

No i oczywiście koszty niezaplanowane. Jak trzeba coś odmalować, wytapetować, przybić oderwane listwy, gniazdka czy zniszczone panele, to biorę na siebie. Za naprawę lub wymianę sprzętów AGD też płacę z własnej kieszeni, o ile nie ustalę inaczej z właścicielem.

Zdjęcie: Przykładowe rozliczenie mieszkania 6-osobowego

Ostatnio miałem taką sytuację z pralką w jednym z mieszkań. Lokatorzy zadzwonili, że jest awaria, więc serwisant pojechał do mieszkania sprawdzić, co się dzieje. Serwisant odkręcił filtr i znalazł sznurówkę. Okazało się, że jedna z lokatorek prała buty i nie zabezpieczyła odpowiednio sznurówek.

Początkowo nikt nie chciał się do tych butów przyznać, ale w umowie jest zapisane, że wtedy koszty naprawy dzielimy na wszystkich lokatorów. Dopiero wtedy jedna dziewczyna się przyznała i zapłaciła z własnej kieszeni.

Plany są. Mam już spisanych 25 miast, w których chciałbym ruszyć z podobnym biznesem. Moja prawniczka już właśnie kończy pisanie umowy franczyzowej. Wszystkie miasta mają powyżej 100 tys. mieszkańców. Docelowo chcę, żeby wszystkie działały pod moim brandem.

W tej chwili zatrudniam około 10 osób. Ale w tym są również projektanci, budowlańcy, administratorzy i złota rączka.

Przede wszystkim pazerność. Ale nie w takim kontekście, że pakowałem ludzi do maleńkich klitek. Bardziej chodzi o to, że nabrałem zbyt wiele mieszkań. Podpisałem umowy, ludzie przekazali mi klucze, a ja nie miałem mocy ani czasu, żeby je przystosować, umeblować i wynająć.

Nic podobnego. Na początku starałem się wyjaśniać. Że te pokoje wcale nie są takie małe, czasami nawet zapraszałem takich ludzi do mieszkania, żeby przekonali się o tym na własne oczy. Poza tym, nikomu przecież nie przystawiam pistoletu do głowy i nie każę podpisywać umowy.

Każdy, kto decyduje się na wynajęcie pokoju, najpierw go ogląda. I jeśli mu to odpowiada, standard jest odpowiedni, ma blisko do uczelni i ma samodzielny pokój, to jest w stanie przeżyć z 5 innymi studentami. Inny przyjdzie i powie, że mu to nie odpowiada i wychodzi. Tak też się zdarza. Ludzie mają wolną wolę, nie zmuszamy ich do zamieszkania w naszych pokojach.

Teraz już przestałem się przejmować takimi komentarzami, bo ile można tłumaczyć? Każdy jest kowalem swojego losu i sam decyduje, co jest dla niego więcej warte.

Zdjęcie: Przykładowy pokój w jednym z wrocławskich mieszkań

To w zasadzie ogranicza się do jednego paragrafu w umowie. Właściciele mają spokój. Ich jedynym obowiązkiem jest ubezpieczyć mieszkanie i zapłacić podatek od nieruchomości. No i co miesiąc sprawdzić stan konta.

Znaczenie ma tu fakt, że ja działam jako przedsiębiorca, a nie osoba prywatna. Trzy lata temu zdecydowałem się na stworzenie firmy zarządzającej mieszkaniami. Uznałem, że jeśli w mieście będę miał dobrą opinię, to w zasadzie właściciele sami się będą do mnie zgłaszać.

Teraz już tak. Na początku sam szukałem mieszkań. Wchodziłem na olx i rozglądałem się za nieruchomościami, które były do wynajęcia. Ale od razu zastrzegałem, że interesuje mnie dłuższa umowa, a nie tylko na kilka miesięcy. I to też działało na moją korzyść, bo właścicielom również na tym zależało.

W umowach - w obecności notariusza - zazwyczaj zapisujemy, że w takim przypadku lub w razie sprzedaży nieruchomości właściciel musi mi zapłacić zadośćuczynienie w wysokości kilkudziesięciu tysięcy złotych. Bo ja też inwestuję w to mieszkanie, więc w takim przypadku byłbym stratny. Ale takiej sytuacji jeszcze nigdy nie miałem. To jedno z zabezpieczeń.

Opcji jest kilka. Najlepsza jest taka, że przedłużamy umowę i nic się nie zmienia. Ewentualnie negocjujemy nową stawkę. I tak się dzieje zazwyczaj – właściciele dzwonią do mnie kilka miesięcy wcześniej i sami proszą o przedłużenie umowy.

Ale gdybyśmy się nie dogadali, to w umowie mam zapis, że wszystkie zmiany adaptacyjne i ścianki postawione przeze mnie zostają.

To prawda. Przedmiotem umowy najmu jest pokój w konkretnym mieszkaniu oraz nieodpłatne korzystanie z części wspólnych – korytarza, łazienki, toalety czy kuchni. To znaczy, że ja mogę w każdej chwili wejść sobie do któregoś z tych pomieszczeń, ale do pokoju nie mam już prawa.

Czasem tak. Jeśli nie osobiście, to wyręczają mnie w tym moi pracownicy. Umowy są bardzo rygorystycznie spisane, dlatego lokatorzy wiedzą, że nie mogą przesadzić. Części wspólne muszą być utrzymywane w porządku.

Oczywiście zawsze dzwonię i pukam do drzwi mieszkania, zanim wejdę do środka. To samo robią moi pracownicy.

Wtedy robimy zdjęcia i wysyłamy maila z ostrzeżeniem. Jeżeli lokatorzy nic sobie z tego nie zrobią, to informujemy, że wynajmujemy firmę sprzątającą, a jej wynagrodzenie rozkładamy na wszystkich lokatorów w tym mieszkaniu. Bez dochodzenia, kto zostawił naczynia, a kto nie posprzątał brudnych skarpet.

Na drzwiach wejściowych do mieszkania zawsze wieszam kartkę, że tym mieszkaniem zarządza firma Ekspertwynajmu.pl. Są na niej dane kontaktowe moje i moich pracowników. Zawsze też staram się zapoznać z sąsiadami. I mówię im, że jakby coś się działo, to proszę o telefon. Ja jestem w tym przypadku prawą ręką i oczami właściciela.

W zdecydowanej większości to są młodzi ludzie, wciąż będący na studiach lub tuż po nich. Trzeba mieć świadomość, że oni mają nieco inne podejście. Te mieszkanie naprawdę mają stosunkowo wysoki standard. W większości są nowo wyremontowane, dobrze wyposażone, mają nowe meble i sprzęty prosto ze sklepu. A do tego często są dość blisko uczelni.

Zdarza się, ale w takiej sytuacji powinni to zgłosić mailem. To nie jest pytanie o zgodę, tylko zgłoszenie. Jeśli najemca tego nie zrobi, a moja firma to udowodni, to przewidziana jest kara umowna 200 zł.

Oczywiście jeśli będzie nam co noc zgłaszał, że ktoś zostaje u niego w pokoju na noc, to też nie może tak działać. To rodzi nieplanowane koszty. Zazwyczaj nie ma problemu, jeśli przyjedzie mama na weekend albo po imprezie najemca przenocuje narzeczoną.

W wakacje raczej problemu nie ma, sierpień czy wrzesień to wręcz szczyt sezonu. Większy problem jest w grudniu. To taki martwy okres, bo każdy już się gdzieś zadomowił i mało kto szuka pokoju do wynajęcia, ale w tych martwych miesiącach też podpisujemy umowy. Trzeba tylko zejść troszkę z ceny.

Ale umowy zazwyczaj podpisuje właśnie do końca roku akademickiego. Nawet jak ktoś przychodzi w grudniu, to umowa jest do sierpnia albo września. Potem zaczyna się kolejny cykl. I tak co roku.

Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl