Trwa ładowanie...
Notowania
Przejdź na
Jakub Ceglarz
Jakub Ceglarz
|

Wynajmuje cudze mieszkania. I zarabia ponad 60 tys. zł miesięcznie

153
Podziel się:

Wynajmowanie pokoi studentom - z pozoru biznes, jakich wiele. Ale wynajmowanie nieswoich lokali brzmi już ciekawiej. Dochód? Ponad 60 tys. zł miesięcznie. - 1000 zł zarobku na mieszkaniu to minimum. Inaczej w to nie wchodzę - mówi money.pl Radosław Owczarek, właściciel firmy EkspertWynajmu.pl.

Radosław Owczarek zaczynał od udziału w szkoleniach. Dziś sam je prowadzi
Radosław Owczarek zaczynał od udziału w szkoleniach. Dziś sam je prowadzi (archiwum prywatne)
bELovmcB

Wynajem mieszkań, których nie jest się właścicielem. To dość oryginalny pomysł na biznes. Skąd się wziął?

W 2011 roku byłem w odwiedzinach u kolegi i dowiedziałem się, że w Legnicy jest organizowane szkolenie w temacie inwestowania w nieruchomości. Poprosiłem go, żeby mnie wkręcił.

Później było jeszcze szkolenie w Poznaniu. Już wtedy byłem pewien, że chcę to robić. I to na dużą skalę. Nie jeden, dwa czy pięć pokoi, ale raczej kilkaset. Dziś sam prowadzę szkolenia i warsztaty z podnajmu i tzw. mieszkań inwestycyjnych, które cieszą się coraz większym zainteresowaniem.

bELovmcD

Zaczynało się od podnajmowania pokoju, czy od razu w grę w chodziły tylko całe mieszkania?

Zasada jest taka, że zawsze najmuję całe mieszkanie. Powiedzmy, że są w nim trzy pokoje. Ale ja przerabiam je tak, żeby zrobić z tego cztery, pięć, a czasem nawet więcej osobnych i niezależnych pokoi. Dzięki temu działa dźwignia, która pozwala zarabiać więcej. Mam na przykład takie mieszkania, w których z czterech pokoi zrobiłem osiem albo z dwóch pięć.

Ile takich nieruchomości obecnie pan wynajmuje?

W pokojach najętych ode mnie mieszka w tej chwili we Wrocławiu około 250 osób w prawie 60 mieszkaniach. Mam cel: 1000 najemców do 2021 roku. Ostatnio kilka mieszkań jednak zdałem, bo uznałem, że mi się to nie opłaca.

Dlaczego?

Po tych ponad 4 latach zacząłem wartościować, co mi się opłaca, a co niekoniecznie. Zamiast zarabiać mniej na kilku mieszkaniach wolę je zdać i wziąć jedno, na którym uda mi się zarobić kilka razy tyle.

bELovmcJ

Czyli?

Powiedzmy, że dogaduję się z właścicielem, że wynajmuję od niego mieszkanie za 2500 zł. Potem szukam sobie do niego 5 lokatorów. Od każdego biorę 1000 zł i na konto mojej firmy wpływa 5000 zł. Z tej kwoty opłacam czynsz, rachunki, płacę właścicielowi i zostaje mi dochód do opodatkowania.

Ile da się na tym zarobić?

Ja na szkoleniach, które zacząłem w ostatnich miesiącach prowadzić, rekomenduję zarobek minimum 1000 zł na mieszkaniu. I poniżej tego minimum nie schodzę. Ale są też takie, gdzie udaje się "wyciągnąć" więcej. Czasem 2,5, a niekiedy nawet 4,3 tys. zł miesięcznie na rękę. Czyli co miesiąc na niespełna 60 mieszkaniach zarabiam ponad 60 tys. zł.

bELovmcK

Minus podatek i koszty działalności, takie jak wypłaty dla pracowników, ZUS, księgowość i wiele innych opłat.

No i oczywiście koszty niezaplanowane. Jak trzeba coś odmalować, wytapetować, przybić oderwane listwy, gniazdka czy zniszczone panele, to biorę na siebie. Za naprawę lub wymianę sprzętów AGD też płacę z własnej kieszeni, o ile nie ustalę inaczej z właścicielem.

bELovmcL

Zdjęcie: Przykładowe rozliczenie mieszkania 6-osobowego

Chyba że ewidentnie odpowiedzialni są lokatorzy.

Ostatnio miałem taką sytuację z pralką w jednym z mieszkań. Lokatorzy zadzwonili, że jest awaria, więc serwisant pojechał do mieszkania sprawdzić, co się dzieje. Serwisant odkręcił filtr i znalazł sznurówkę. Okazało się, że jedna z lokatorek prała buty i nie zabezpieczyła odpowiednio sznurówek.

Początkowo nikt nie chciał się do tych butów przyznać, ale w umowie jest zapisane, że wtedy koszty naprawy dzielimy na wszystkich lokatorów. Dopiero wtedy jedna dziewczyna się przyznała i zapłaciła z własnej kieszeni.

bELovmcM

Na razie tylko Wrocław, ale są plany ekspansji w przyszłości?

Plany są. Mam już spisanych 25 miast, w których chciałbym ruszyć z podobnym biznesem. Moja prawniczka już właśnie kończy pisanie umowy franczyzowej. Wszystkie miasta mają powyżej 100 tys. mieszkańców. Docelowo chcę, żeby wszystkie działały pod moim brandem.

W tej chwili zatrudniam około 10 osób. Ale w tym są również projektanci, budowlańcy, administratorzy i złota rączka.

Ale nie zawsze było tak dobrze. Początki na pewno były trudne.

Przede wszystkim pazerność. Ale nie w takim kontekście, że pakowałem ludzi do maleńkich klitek. Bardziej chodzi o to, że nabrałem zbyt wiele mieszkań. Podpisałem umowy, ludzie przekazali mi klucze, a ja nie miałem mocy ani czasu, żeby je przystosować, umeblować i wynająć.

"Upycha pan studentów do kilkumetrowych klitek" – tak czytam w niektórych komentarzach pod pańskimi wpisami w mediach społecznościowych. Jak się pan do tego odnosi?

Nic podobnego. Na początku starałem się wyjaśniać. Że te pokoje wcale nie są takie małe, czasami nawet zapraszałem takich ludzi do mieszkania, żeby przekonali się o tym na własne oczy. Poza tym, nikomu przecież nie przystawiam pistoletu do głowy i nie każę podpisywać umowy.

Każdy, kto decyduje się na wynajęcie pokoju, najpierw go ogląda. I jeśli mu to odpowiada, standard jest odpowiedni, ma blisko do uczelni i ma samodzielny pokój, to jest w stanie przeżyć z 5 innymi studentami. Inny przyjdzie i powie, że mu to nie odpowiada i wychodzi. Tak też się zdarza. Ludzie mają wolną wolę, nie zmuszamy ich do zamieszkania w naszych pokojach.

Teraz już przestałem się przejmować takimi komentarzami, bo ile można tłumaczyć? Każdy jest kowalem swojego losu i sam decyduje, co jest dla niego więcej warte.

Zdjęcie: Przykładowy pokój w jednym z wrocławskich mieszkań

A właściciele nie mają problemu z tym, że mieszkanie jest dalej podnajmowane? To też trzeba zastrzec na samym starcie.

To w zasadzie ogranicza się do jednego paragrafu w umowie. Właściciele mają spokój. Ich jedynym obowiązkiem jest ubezpieczyć mieszkanie i zapłacić podatek od nieruchomości. No i co miesiąc sprawdzić stan konta.

Znaczenie ma tu fakt, że ja działam jako przedsiębiorca, a nie osoba prywatna. Trzy lata temu zdecydowałem się na stworzenie firmy zarządzającej mieszkaniami. Uznałem, że jeśli w mieście będę miał dobrą opinię, to w zasadzie właściciele sami się będą do mnie zgłaszać.

I rzeczywiście tak jest?

Teraz już tak. Na początku sam szukałem mieszkań. Wchodziłem na olx i rozglądałem się za nieruchomościami, które były do wynajęcia. Ale od razu zastrzegałem, że interesuje mnie dłuższa umowa, a nie tylko na kilka miesięcy. I to też działało na moją korzyść, bo właścicielom również na tym zależało.

A co w przypadku, kiedy właściciel zerwie przedwcześnie umowę i powie, że on się do tego mieszkania wprowadza. Bo na przykład rozwiódł się z żoną.

W umowach - w obecności notariusza - zazwyczaj zapisujemy, że w takim przypadku lub w razie sprzedaży nieruchomości właściciel musi mi zapłacić zadośćuczynienie w wysokości kilkudziesięciu tysięcy złotych. Bo ja też inwestuję w to mieszkanie, więc w takim przypadku byłbym stratny. Ale takiej sytuacji jeszcze nigdy nie miałem. To jedno z zabezpieczeń.

Dzierżawi pan mieszkanie od właściciela, powiedzmy, na 5 lat. Mija 5 lat i co? Burzymy ściany i wracamy do stanu pierwotnego?

Opcji jest kilka. Najlepsza jest taka, że przedłużamy umowę i nic się nie zmienia. Ewentualnie negocjujemy nową stawkę. I tak się dzieje zazwyczaj – właściciele dzwonią do mnie kilka miesięcy wcześniej i sami proszą o przedłużenie umowy.

Ale gdybyśmy się nie dogadali, to w umowie mam zapis, że wszystkie zmiany adaptacyjne i ścianki postawione przeze mnie zostają.

Pańskie mieszkania to w gruncie rzeczy miniakademiki. Pokoje stanowią odrębne byty.

To prawda. Przedmiotem umowy najmu jest pokój w konkretnym mieszkaniu oraz nieodpłatne korzystanie z części wspólnych – korytarza, łazienki, toalety czy kuchni. To znaczy, że ja mogę w każdej chwili wejść sobie do któregoś z tych pomieszczeń, ale do pokoju nie mam już prawa.

I rzeczywiście wpada pan w odwiedziny do lokatorów?

Czasem tak. Jeśli nie osobiście, to wyręczają mnie w tym moi pracownicy. Umowy są bardzo rygorystycznie spisane, dlatego lokatorzy wiedzą, że nie mogą przesadzić. Części wspólne muszą być utrzymywane w porządku.

Oczywiście zawsze dzwonię i pukam do drzwi mieszkania, zanim wejdę do środka. To samo robią moi pracownicy.

A co,jeśli w zlewie jest sterta brudnych naczyń, a po łazience walają się brudne skarpetki?

Wtedy robimy zdjęcia i wysyłamy maila z ostrzeżeniem. Jeżeli lokatorzy nic sobie z tego nie zrobią, to informujemy, że wynajmujemy firmę sprzątającą, a jej wynagrodzenie rozkładamy na wszystkich lokatorów w tym mieszkaniu. Bez dochodzenia, kto zostawił naczynia, a kto nie posprzątał brudnych skarpet.

Na drzwiach wejściowych do mieszkania zawsze wieszam kartkę, że tym mieszkaniem zarządza firma Ekspertwynajmu.pl. Są na niej dane kontaktowe moje i moich pracowników. Zawsze też staram się zapoznać z sąsiadami. I mówię im, że jakby coś się działo, to proszę o telefon. Ja jestem w tym przypadku prawą ręką i oczami właściciela.

Przyznam szczerze, że ja na takie coś bym się nie zdecydował. I to nie ze względu na to, że lubię bałagan. Po prostu chyba już z tego wyrosłem. Czy pana klientami są tylko studenci?

W zdecydowanej większości to są młodzi ludzie, wciąż będący na studiach lub tuż po nich. Trzeba mieć świadomość, że oni mają nieco inne podejście. Te mieszkanie naprawdę mają stosunkowo wysoki standard. W większości są nowo wyremontowane, dobrze wyposażone, mają nowe meble i sprzęty prosto ze sklepu. A do tego często są dość blisko uczelni.

Życie studenckie jest dość intensywne i nie zawsze kończy się imprezę we własnym pokoju. Zdarza się, że lokatorzy próbują kogoś przenocować u siebie?

Zdarza się, ale w takiej sytuacji powinni to zgłosić mailem. To nie jest pytanie o zgodę, tylko zgłoszenie. Jeśli najemca tego nie zrobi, a moja firma to udowodni, to przewidziana jest kara umowna 200 zł.

Oczywiście jeśli będzie nam co noc zgłaszał, że ktoś zostaje u niego w pokoju na noc, to też nie może tak działać. To rodzi nieplanowane koszty. Zazwyczaj nie ma problemu, jeśli przyjedzie mama na weekend albo po imprezie najemca przenocuje narzeczoną.

Ruch w interesie pokrywa się z rokiem akademickim? W wakacje może być problem ze znalezieniem chętnego.

W wakacje raczej problemu nie ma, sierpień czy wrzesień to wręcz szczyt sezonu. Większy problem jest w grudniu. To taki martwy okres, bo każdy już się gdzieś zadomowił i mało kto szuka pokoju do wynajęcia, ale w tych martwych miesiącach też podpisujemy umowy. Trzeba tylko zejść troszkę z ceny.

Ale umowy zazwyczaj podpisuje właśnie do końca roku akademickiego. Nawet jak ktoś przychodzi w grudniu, to umowa jest do sierpnia albo września. Potem zaczyna się kolejny cykl. I tak co roku.

Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl

bELovmde
nieruchomości
KOMENTARZE
(153)
zibimaks
8 miesięcy temu
Gość przebudowuje mieszkania naruszając ich układ, powierzchnię, dokumentację techniczno-projektową budynku warunki wentylacyjne i sanitarne, bez pozwoleń i taką osobę i tzw biznesy promuje się w artykule ... chyba coś nie tak...
Tomek
10 miesięcy temu
ja pikolę, typ zarabia 60 koła miesięcznie i jeszcze wpada żeby zobaczyć czy ktoś skarpet czy naczyń nie zostawił brudnych :) mailem trzeba komunikować, że masz panienkę dziś na chacie :) no błagam
marcelina
11 miesięcy temu
Mieszkałam przez rok w wynajmowanym przez firmę Ekspert Wynajmu.pl. Właściciel firmy, podczas zgłoszenia usterek technicznych mieszkania, wynikających z starych instalacji lub niewłaściwego użytkowania przez poprzednich lokatorów kazał nam zapłacić za naprawy z własnych śródków. Twierdził, że to nasza wina, nie sprawdzając wówczas usterki. Dodatkowo nie zwrócono mi kaucji mimo braku zastrzeżeń co do stanu wynajmowanego obiektu i przy uregulowanych i stałych wpłatach za najem oraz rachunki. Oczywiście by nie być gołosłownym na wszystkie z powyższych argumentów posiadam dowody w postaci korespondencji. To nie jest pomówienie, to są fakty. Serdecznie nie polecam tej firmy!!
bELovmdf
marcelina
11 miesięcy temu
Mieszkałam przez rok w wynajmowanym przez firmę Ekspert najmu obiekcie. Właściciel firmy, podczas zgłoszenia usterek technicznych mieszkania, wynikających z starych instalacji lub niewłaściwego użytkowania przez poprzednich lokatorów kazał nam zapłacić za naprawy z własnych środków. Twierdził, że to nasza wina, nie sprawdzając wówczas usterki. Dodatkowo nie zwrócono mi kaucji mimo braku zastrzeżeń co do stanu wynajmowanego obiektu i przy uregulowanych i stałych wpłatach za najem oraz rachunki. Oczywiście by nie być gołosłownym na wszystkie z powyższych argumentów posiadam dowody w postaci korespondencji. To nie jest pomówienie, to są fakty. Serdecznie nie polecam tej firmy!!
Gdańszczanin
2 lata temu
Wszystko super, szkoda że facet faktur nie opłaca i unika jakiejkolwiek płatności Żenada
...
Następna strona