Idzie duża zmiana w prawie. Dotyczy działek. Alarmują: nowy problem

Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym, która została znowelizowana w 2023 roku jeszcze za rządów PiS, nakłada na samorządy obowiązek sporządzania planów ogólnych obejmujących wszystkie działki na ich terenie.

Nowelizacja tych przepisów to kluczowy element Krajowego Planu Odbudowy. Blisko 80 proc. samorządów musi przygotować plany ogólne, aby Polska mogła rozliczyć wydatki z Komisją Europejską.

Gminy wielokrotnie alarmowały, że uchwalenie nowych planów wymaga czasu i pieniędzy i że mogą nie zdążyć z wprowadzeniem nowych przepisów. To z kolei mogłoby oznaczać paraliż budowlany. Samorządy wywalczyły dodatkowe pół roku - do 30 czerwca 2026 roku - na przygotowanie planów ogólnych, ale na tym problemy się nie skończyły.

Samorządowcy z podkarpackich gmin, którzy założyli komitet obywatelski "Rozwój Polski" (został już zarejestrowany przez marszałka Sejmu), wskazują na kolejny problem w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym - tzw. limit 130 proc. Przygotowali w tej sprawie własny projekt, pod którym musi się podpisać co najmniej 100 tys. obywateli.

Chcą zniesienia tego ograniczenia dla gmin przy wyznaczaniu stref planistycznych.

- Limit ten nakłada ramy na gminy, by nie mogły planować powierzchni przeznaczonej pod zabudowę większej niż 130 proc. zapotrzebowania wynikającego z prognoz demograficznych i ekonomicznych. Zniesienie go dałoby gminom większą swobodę, ale jednocześnie może rodzić ryzyko nadmiernego rozpraszania zabudowy i trudności w finansowaniu infrastruktury drogowej czy technicznej - tłumaczy w rozmowie z money.pl Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

- To wójt, burmistrz i prezydent wiedzą najlepiej, w jakim kierunku będzie się rozlewała zabudowa w danej gminie. To włodarze powinni decydować o tym, gdzie można się budować, a nie algorytm. Jeżeli ten limit nie zostanie zniesiony, to będzie armagedon, rozwój zostanie zatrzymany. Taka sytuacja będzie w wielu gminach, nie tylko w naszej. Najbardziej odczuje to tzw. Polska powiatowa - przekonuje w rozmowie z money.pl Tomasz Skoczylas, burmistrz Głogowa Małopolskiego, jeden z liderów komitetu "Rozwój Polski".

- Ten plan spowoduje to, że na terenach rolnych, które potencjalnie mogły być budowlane, będą rosły tylko uprawiane ziemniaki albo orzechy laskowe - mówił burmistrz na zorganizowanej w minionym tygodniu konferencji prasowej.

- Nie mamy możliwości decydowania w tych sprawach najważniejszych, a więc ustalenia terenów zabudowy mieszkaniowej poprzez te drakońskie limity. Z drugiej strony, będziemy rozliczani przez naszych mieszkańców - dodawał Wiesław Kąkol, burmistrz Boguchwały (woj. podkarpackie).

"Najważniejszym celem wprowadzenia zmian jest ochrona majątków mieszkańców poprzez ochronę ich prawa do własności, które może podlegać ograniczeniom, przy czym ograniczenia te muszą być proporcjonalne do zamierzonego celu" - czytamy w uzasadnieniu projektu ustawy, przygotowanej przez komitet obywatelski "Rozwój Polski".

Skoczylas mówi, że inwestorzy masowo składają wnioski o warunki zabudowy, by zdążyć przed zmianą przepisów. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje się, gdy dla danego terenu gmina nie ma uchwalonego planu miejscowego - a w Polsce jest to bardzo częsty przypadek. Decyzja określa, jaką zabudowę można wznieść na danej działce.

- Jak wydawałem w roku np. 200 decyzji o warunkach zabudowy (WZ), czyli tzw. wuzetek, to w tym roku mam ich już 1500. Budżet na ten cel wynosił 150 tys. zł, a w tym roku potrzebujemy już na to 600 tys. zł - dodaje samorządowiec.

- Takie regulacje (zniesienie limitu 130 proc. - przyp. red.) mogą spowodować większą podaż gruntów pod zabudowę, co może doprowadzić do spadku cen działek budowlanych w niektórych regionach. Szczególnie tam, gdzie dotąd brakowało terenów objętych planami miejscowymi. Może to pobudzić rynek inwestycji mieszkaniowych i komercyjnych, zwłaszcza w gminach rozwijających się. Z drugiej strony, nadmierne zwiększenie podaży gruntów budowlanych bez odpowiedniego zapotrzebowania rynkowego może prowadzić do "zamrożenia" kapitału i spadku wartości nieruchomości w lokalizacjach peryferyjnych - ocenia w rozmowie z money.pl Tomasz Błeszyński.

- Moim zdaniem zmiana ta może ożywić rynek nieruchomości, szczególnie w gminach o dużym potencjale rozwojowym, ale wymaga ostrożności, aby nie doprowadzić do chaotycznego rozlewania się zabudowy. Samorządy mogłyby zyskać większą decyzyjność, lecz musiałyby wziąć na siebie większą odpowiedzialność za długofalowe skutki przestrzenne i finansowe - dodaje Błeszyński.

- Kluczowe też będzie wprowadzenie mechanizmów kontrolnych i jakościowych, np. lepsze powiązanie planów ogólnych z finansowaniem infrastruktury i ochroną terenów cennych przyrodniczo. Na rynku nieruchomości może wystąpić zróżnicowanie cen, w atrakcyjnych lokalizacjach ceny utrzymają się lub wzrosną, w peryferyjnych mogą spadać w wyniku zwiększonej podaży - podkreśla.

Poprosiliśmy Ministerstwo Finansów o komentarz w tej sprawie - czy weźmie pod uwagę głos samorządowców i dokona zmian w ustawie. Z pytaniami zwróciliśmy się też do Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Czekamy na odpowiedź.

Leżąca na Śląsku gmina Pyskowice jako pierwszy samorząd w Polsce zakończyła proces uchwalania planu ogólnego. Jednak wojewoda śląski unieważnił dokument. Powodem jest błąd w określeniu powierzchni biologicznie czynnej w jednej ze stref. Decyzja oznacza konieczność ponownego przeprowadzenia procedury, zaczynając od konsultacji społecznych.

- To drobna korekta, którą jak najszybciej wprowadzimy. We wrześniu przedstawimy radnym poprawioną wersję planu i liczymy, że tym razem wojewoda nie zakwestionuje dokumentu. Na pewno będziemy działać do skutku - mówi nam Agnieszka Glodt, naczelnik Wydziału Planowania Przestrzennego i Inwestycji w Urzędzie Miejskim w Pyskowicach.

Nowe plany ogólne mają objąć wszystkie gminy i miasta w Polsce. Samorządy mogą w nich wyznaczyć tzw. obszary zabudowy, ale nie muszą. Jeśli tego nie zrobią, oznaczać to będzie całkowitą blokadę nowej zabudowy do momentu uchwalenia planu miejscowego - czyli bardziej szczegółowego dokumentu, który uchwala się dla poszczególnych fragmentów gminy.

Do tej pory w przypadku braku planu miejscowego można było ubiegać się o pozwolenie na budowę na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, czyli tzw. wuzetek. Jeśli jednak gmina w planie ogólnym nie określi tzw. obszarów uzupełnienia zabudowy, to poza ściśle określonymi wyjątkami (np. rozbudowa czy odbudowa) nie będzie można w ogóle wydawać decyzji o warunkach zabudowy. W praktyce oznacza to blokadę inwestycji.

Malwina Gadawa, dziennikarka money.pl