Oto realny koszt budowy domu w 2022 roku. Studnia bez dna

Poniższy tekst powstał w oparciu o koszty budowy domów publikowane kwartalnie przez Sekocenbud.

Podstawowe pytanie brzmi: ile obecnie kosztuje budowa domu? Prześledziliśmy to na przykładzie budynku:

· o powierzchni użytkowej 151,60 mkw.

· z garażem jednostanowiskowym

· wybudowanego z bloczków silikatowych.

Trzeba wspomnieć, że w dzisiejszych realiach rynku domów jednorodzinnych to dość duży dom, większym powodzeniem cieszą się te budynki, o nieco mniejszej powierzchni oscylującej w przedziale 110-130 mkw.

Z punktu widzenia potencjalnych inwestorów interesujące jest nie tylko, jaka kwota jest potrzebna do wybudowania wymarzonego domu, ale też to, z jaką skalą zmian mamy do czynienia. By móc odpowiedzieć na te pytania, porównaliśmy koszt budowy wymienionego powyżej domu w 2021 i 2022 r. w województwie dolnośląskim. Wybór był nieprzypadkowy, ponieważ ceny na Dolnym Śląsku są zbliżone do średniej krajowej, a na przestrzeni roku wystąpiła tu duża dynamika zmian.

Oczywiście wszystkie te wyliczenia należy traktować orientacyjnie. Każda budowa ma swoją specyfikę, warunki gruntowe i klimatyczne, a każda ekipa wykonawcza swój cennik. Powyższe informacje są przetworzone i uśrednione w celu lepszego zobrazowania.

Zacznijmy od omówienia prac związanych ze wzniesieniem budynku, a następnie przejdziemy do prac wykończeniowych.

Kwoty przy poszczególnych pozycjach to koszty według SEKOCENBUDU na II kwartał 2021, a następnie na II kwartał 2022 r. Kolejne dane dotyczą zmiany kosztów; najpierw kwotowo, potem procentowo.

Stan zerowy prace na tym etapie obejmują:

· roboty ziemne

· fundamenty

· ściany podziemia

· izolacje fundamentów i ścian podziemia.

Koszt stanu zerowego w II kwartale 2021 r. wynosił 42 835 zł, a w II kwartale 2022 r. wynosił już 52 724 zł. Jest to zmiana o 9 889 zł / 23,09 proc.

Stan surowy (otwarty) to etap budowy pochłaniający najwięcej środków. Prace obejmują:

· ściany nadziemia

· stropy, sklepienia, schody, podesty

· dach – konstrukcja

· dach – pokrycie

· podłoża i kanały wewnątrz budynku

· izolacje nadziemia

· warstwy wyrównawcze pod posadzki.

Koszt stanu surowego (otwartego) w II kwartale 2021 r. wynosił 193 680 zł, z kolei w II kwartale 2022 r. było to 261 496 zł. Tym razem zmiana to 67 816 zł / 35,01 proc. Jest to największa kwotowo i procentowo zmiana w tym zestawieniu.

Stan wykończeniowy wewnętrzny to drugi pod względem ilości niezbędnych środków etap. Prace obejmują:

· tynki i oblicowania

· okna i drzwi zewnętrzne

· drzwi i okna wewnętrzne

· ścianki działowe w technologiach suchych

· roboty malarskie

· posadzki

· inne roboty wykończeniowe wewnętrzne.

Koszt prac wykończenia wewnętrznego wynosił odpowiednio 165 825 zł w II kwartale 2021 r. oraz 203 307 zł w II kwartale 2022 r. Zmiana wyniosła 37 482 zł / 22,60 proc.

Stan wykończeniowy zewnętrzny to ostatni z etapów wznoszenia bryły budynku. Na tym etapie wykonywane są:

· elewacje

· różne roboty zewnętrzne.

Koszt prac wykończeniowych zewnętrznych w II kwartale 2021 r. wynosił 73 529 zł oraz 87 356 zł w II kwartale 2022 r. W tym przypadku zmiana to 13 827 zł / 18,81 proc.

Wzniesienie budynku, bez uwzględnienia wewnętrznych prac instalacyjnych, kosztowało odpowiednio: w II kwartale 2021 r. 475 869 zł, a w II kwartale 2022 r. 604 883 zł. Zmiana to 129 015 zł / 27,11 proc.

Jak widać z powyższego zestawienia, największy wzrost w ujęciu rocznym nastąpił na najbardziej "kosztochłonnym" etapie budowy nadziemia, do stanu surowego (otwartego). Mamy tutaj do czynienia ze wzrostem o ponad 1/3 w stosunku do nieco ponad 1/4 dla całości kosztów budowy.

Ta pozycja pokazuje też wszystkie podwyżki, których informuje w swoich zestawieniach cen materiałów budowlanych PSB.

Mając zamkniętą bryłę domu, możemy przystąpić do prac instalacyjnych. Tutaj ceny kształtowały się następująco:

Instalacje kanalizacyjne, wodociągowe i gazowe, na tym etapie zakładane są:

· instalacja wodociągowa

· instalacja kanalizacyjna

· instalacja gazowa.

Koszt prac w II kwartale 2021 r. wynosił 28 422 zł, w II kwartale 2022 r. odpowiednio 33 117 zł. Zmiana to 4 695 zł / 16,52 proc. To najmniejsza procentowo zmiana w zestawieniu.

Zaopatrzenie w ciepło obejmuje:

· instalacja centralnego ogrzewania.

Koszt tych prac w II kwartale 2021 r. to 28 826 zł, w II kwartale 2022 r. było to 35 080 zł. Zmiana o 6 254 zł / 21,70 proc.

Techniki wentylacyjne obejmują tylko jedną pozycję:

· wentylacja mechaniczna.

Te prace uszczuplały nasz budżet w II kwartale 2021 r. 24 349 zł i o 29 443 zł w II kwartale 2022 r. Tutaj zmiana to 5 094 zł / 20,92 proc.

Instalacje elektroenergetyczne to niezbędne w każdym domu:

· tablice rozdzielcze

· instalacja oświetleniowa

· instalacja gniazd wtykowych

· instalacja odgromowa i uziemiająca.

Kosztowały odpowiednio 21 234 zł w II kwartale 2021 r. i 26 366 zł w II kwartale 2022 r. W tej pozycji zmiana to 5 132 zł / 24,17 proc.

Instalacje teletechniczne i techniki informacyjnej, czyli:

· instalacje alarmowe, dozoru i sygnalizacji

· instalacje strukturalne.

Była to relatywnie niewielka kwota 1 426 zł w II kwartale 2021 r., z kolei w II kwartale 2022 r. był to koszt 1 709 zł. Zmiana o 284 zł / 19,89 proc.

Czas zatem na podsumowanie wszystkich powyższych pozycji. W II kwartale 2021 r. omawiany dom, wyposażony w komplet instalacji, kosztował 581 033 zł. W II kwartale 2022 r. mamy już do czynienia z kwotą 730 602 zł. Zmiana to 149 464 zł. W ujęciu procentowym to 25,72 proc.

Przeliczając to na koszt metra kwadratowego powierzchni użytkowej domu, jest to wzrost niemal o 1000 złotych, z 3 831 zł/m2 w II kwartale 2021 r. do 4 817 zł/m2 w II kwartale 2022.

Prace budowlane trwają zwykle dwa sezony, co oznacza, że przeciętny inwestor miał w zeszłym roku do czynienia właśnie z taką lub zbliżoną skalą wzrostu kosztów. Właśnie brak pewności dotyczącej kosztów całej inwestycji jest jedną z głównych przyczyn niepokoju towarzyszącego budowie, wymienianą przez budujących lub zamierzających budować dom.

Jak można zabezpieczyć się przez rosnącymi kosztami budowy? Jest kilka możliwości. Można zdecydować się na podpisanie umowy z producentem domów gotowych lub z generalnym wykonawcą. Cena zawsze jest ustalana indywidualnie, a dom powstanie w krótszym czasie. Dodatkowo właściwie skonstruowana umowa zabezpieczy nas przed ewentualnymi finansowymi niespodziankami na placu budowy.

Na rynku budowlanym są już pierwsze symptomy zmian. Pojawiają się informacje o spadkach cen materiałów budowlanych, w tym na przykład stali. Również firmy budowlane, które do tej pory miały zapełniony terminarz prac na wiele tygodni naprzód, coraz częściej same zaczynają szukać zleceniodawców.

Czy oznacza to koniec wzrostu kosztów budowy domów? Trudno odpowiedzieć jednoznacznie na takie pytanie w sytuacji, gdy na rynku mamy do czynienia z kilkunastoprocentową inflacją. Z drugiej strony oznacza to, że jeśli wzrost kosztów budowy do połowy przyszłego roku nie przekroczy 10-12 proc., będziemy mieć do czynienia z jego realnym spadkiem.

Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl