Samorządy ostrzegają. Chodzi o projekt dot. rewolucji na gruntach spółdzielni

ZPP informuje, że w piśmie dotyczącym projektu (RPW/13277/2026) docenia działania zmierzające do uporządkowania sytuacji nieruchomości spółdzielni i ograniczenia niepewności prawnej osób posiadających spółdzielcze prawa do lokali. Jednocześnie organizacja wylicza rozwiązania, które jej zdaniem mogą nieść ryzyka dla Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego (JST) oraz komplikować postępowania administracyjne.

Jednym z kluczowych punktów jest projektowany przepis o zwolnieniu z pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. ZPP postuluje, by zamiast całkowitego zwolnienia zastosować mechanizm analogiczny do przewidzianego w projekcie rządowym (UD335), czyli ustalenie pierwszej opłaty.

Organizacja argumentuje, że choć nieodpłatne nabycie własności budynków wzniesionych ze środków spółdzielni może być uzasadnione, to zniesienie pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu oznacza ograniczenie ekonomicznej rekompensaty dla właściciela gruntu, a dla JST także utratę jednorazowego dochodu budżetowego.

ZPP proponuje również doprecyzowanie trybu rozpoznawania żądania spółdzielni. Wskazuje, że przepisy powinny przewidywać decyzję o oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste wraz z nieodpłatnym przeniesieniem wartości budynku, a także z ustaleniem pierwszej opłaty i opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego.

Kolejna uwaga dotyczy przepisu, który dopuszcza uznanie oświadczeń zarządu i głównego księgowego spółdzielni za substytut dokumentów potwierdzających, że budynki powstały ze środków własnych spółdzielni. ZPP postuluje wykreślenie tego rozwiązania, podkreślając, że takie deklaracje nie mają charakteru obiektywnego dowodu, a po upływie kilkudziesięciu lat mogą nawet nieintencjonalnie rozmijać się z prawdą. W ocenie organizacji grozi to błędnym uznaniem środków zewnętrznych za środki własne spółdzielni, co może prowadzić do pokrzywdzenia publicznego właściciela gruntu.

ZPP krytycznie odnosi się też do regulacji wykluczającej ze statusu strony postępowania osoby posiadające roszczenia byłych właścicieli do danej działki lub jej części. Organizacja postuluje wykreślenie tego przepisu i wskazuje, że całkowite wyłączenie takich podmiotów z postępowania oznacza pozbawienie ich gwarancji procesowych mimo interesu w rozstrzygnięciu.

Szczególnie mocne zastrzeżenia ZPP dotyczą artykułów projektu, które przewidują nabycie własności albo użytkowania wieczystego z mocy prawa po upływie 24 miesięcy od wejścia ustawy w życie, jeśli w tym czasie nie dojdzie do uporządkowania stanu prawnego gruntu na żądanie spółdzielni.

Związek postuluje wykreślenie tych przepisów i wskazuje na ryzyko, że bezczynność organu może wynikać z obiektywnych okoliczności, takich jak konieczność uzupełnienia braków formalnych, weryfikacja źródeł finansowania budowy czy trwające procedury podziałowe. ZPP zwraca uwagę, że projekt nie przewiduje instrumentu zawieszania biegu 24-miesięcznego terminu ani mechanizmu, który dyscyplinowałby wnioskodawcę do uzupełniania braków.

Organizacja wskazuje także na ryzyko odwrotne: przy braku mechanizmu po stronie wnioskodawcy postępowanie mogłoby być celowo przedłużane przez samą spółdzielnię, aby doprowadzić do nabycia prawa z mocy ustawy bez merytorycznej kontroli organu i bez weryfikacji spełnienia ustawowych przesłanek.

Wśród postulatów ZPP znalazł się też wątek finansowy. Organizacja domaga się uzupełnienia uzasadnienia i Deklarowanych Skutków Regulacji o rzetelną kalkulację kosztów finansowych, administracyjnych i kadrowych po stronie samorządów, wraz ze wskazaniem źródeł finansowania albo mechanizmów rekompensaty.

ZPP podnosi, że starostwa realizują wiele zadań zleconych, a napływ nowych obowiązków może utrudnić terminową realizację spraw, szczególnie w powiatach z dużą liczbą spółdzielni o nieuregulowanym stanie prawnym gruntów.

Związek zwraca również uwagę, że projektodawcy nie przewidzieli dodatkowych środków na wyceny nieruchomości, a dotacje na zadania z zakresu gospodarki nieruchomościami Skarbu Państwa pozostają niewystarczające. W ocenie organizacji konieczność zlecania wielu operatów szacunkowych w krótkim czasie może przekroczyć możliwości finansowe starostw i utrudnić dotrzymanie terminów zarówno 12-, jak i 24-miesięcznych.

Źródło: ZPP