Karolina Wysota, money.pl: Kończą się pieniądze na dopłaty do kredytu 2 proc., choć politycy obiecują, że dosypią pieniędzy do puli. Tymczasem zapowiada się gorący grudzień, bo ludzie licytują się między sobą na klatkach schodowych, byle tylko kupić mieszkanie za tani kredyt. Czy u pana również?
Robert Stachowiak, prezes firmy deweloperskiej SGI: Owszem. Nie dochodzi już do negocjacji cenowych pomiędzy deweloperem a klientem, co kiedyś było normą. Ludzie kombinują, żeby dostać ten kredyt.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Jak kombinują?
Przykładowo, jeszcze rok temu byli zatrudnieni na umowach B2B, na których trudniej otrzymać kredyt, a teraz za wszelką cenę starają się o etat, zbierają pieniądze w rodzinie na wkład własny. O bezpieczny kredyt starają się osoby, które tak naprawdę go już nie potrzebują, ponieważ mają gdzie mieszkać, ale skoro jest, to chcą skorzystać. Z perspektywy dewelopera to dobrze, ale obserwując to z boku, zastanawiam się, czy nie należało jednak wprowadzić programu mieszkaniowego w innej formie. Osobiście jestem przeciwnikiem substandardowych mieszkań.
Czyli jakich?
Deweloperskie mieszkanie powinno być w miarę funkcjonalne, dlatego nie powinniśmy za wszelką cenę budować mikromieszkań. Są nieekologiczne, drogie, negatywnie wpływają na społeczny odbiór deweloperów. Choć zdaję sobie sprawę, że to by uderzyło w biznes deweloperski, to zastanawiam się nad tym, czy ten segment rynku mieszkaniowego nie powinien zostać zarezerwowany dla mieszkań komunalnych, socjalnych, TBS-ów, dla ludzi, którzy nie mają zdolności kredytowej, a którymi powinny się zaopiekować samorządy.
Dlaczego w takim razie deweloperzy budują substandardowe mieszkania? Z chciwości, czy dlatego, że ludzie wychodzą z założenia, że lepsze ciasne, ale własne mieszkanie, bo tylko na takie ich stać?
Pierwsze jest wynikiem drugiego. Deweloper jest nastawiony na zysk, chce sprzedać jak najwięcej, z kolei ludziom zależy na własnych czterech kątach. Jestem za tym, aby ludzie mieszkali w większych mieszkaniach niż 40-metrowe, dwu- lub trzypokojowych. Większe mieszkania są bardziej funkcjonalne i łatwiej będzie je sprzedać za 20 lat.
Od jakiego metrażu zaczyna się funkcjonalne mieszkanie?
W Japonii funkcjonalne to jednopokojowe.
Pytam o Polskę.
W Polsce całe rodziny mieszkały w trzypokojowych, 50-metrowych mieszkaniach i każdy był zadowolony.
Pytam o dzisiejsze standardy. Jakie to są komfortowe warunki mieszkaniowe dla pana?
W których można wydzielić kuchnię…
Osobną, niepołączoną z pokojem?
Za komfortowe uważam minimum 50-metrowe dwupokojowe mieszkanie. W takim lokalu można wydzielić kuchnię, jednak większość klientów chce mieć ją otwartą, połączoną z salonem. Dla singla lub pary bez dzieci to wygodne mieszkanie, na pewno nie jest to substandard. O substandardzie można mówić w sytuacji, gdy mieszkanie jest mniejsze niż 40 mkw. i na siłę chce się w nim zrobić dwa pokoje, a nie sposób już wygospodarować kąta do pracy, odpoczynku czy nawet zmieścić szafy na ubrania.
Buduje pan mieszkania poniżej 40 mkw.?
Buduję.
Dlaczego?
Ale jednopokojowe, tzw. studia dla singla. Są to mieszkania wynikowe, powstające wskutek projektowania. Lepiej więc zaprojektować takie mieszkanie niż większą klatkę schodową. Zresztą, duże mieszkania wolniej się sprzedają.
Czyli częściej sprzedaje pan jednak małe mieszkania.
Oczywiście, głównie pod kątem programu mieszkaniowego i zdolności kredytowej. To dotyczy przede wszystkim inwestycji z segmentu popularnego.
Ile zarabia się na mieszkaniu?
Mówi się, że deweloperzy mają marżę 35-40 proc. i każdy zastanawia się, dlaczego aż tyle, ale mało kto wie, że rozbija się ona na 5 lat, ponieważ tyle potrafi trwać inwestycja. Te zwroty wcale nie są kosmiczne, nie mamy sytuacji jak w 2005 r., gdy koszty budowy były niskie, a ceny mieszkań – jak dwa lata temu.
Mieszkań jest mało, kredyty są drogie, więc bezpieczny kredyt służy deweloperom oraz bankom. Co zrobić, by służył również klientom?
Uchwalać więcej planów zagospodarowania przestrzennego, szybciej wydawać pozwolenia na budowę, uzbrajać grunty — to rola samorządów. Kupując działkę od miasta, unika się problemów prawnych, można budować szybciej i taniej nawet o 10-15 proc., dlatego szedłbym w tym kierunku. Jednak dziś w miastach mało się buduje, ponieważ nie ma dostępnych działek.
Czy w zamian za przygotowane pod budowę grunty, oddałby pan miastu 10 mieszkań na 10 lat z każdej inwestycji, by mogło je taniej ludziom wynajmować? Dziś najem jest równie drogi, co kredyt.
Mógłbym na to pójść, ale pytanie, jak podeszliby do tego ci, którzy również kupują mieszkania pod wynajem. 20-30 proc. moich klientów tak robi. Byłby konflikt interesów, gdyby oni wynajmowali po 3 tys. zł, a miasto trzy razy taniej. Widziałbym to inaczej.
Jak?
Kowalscy, zamiast kupować mieszkania za gotówkę pod wynajem, mogliby powierzać oszczędności funduszom oraz instytucjom i zarabiać na odsetkach. Profesjonaliści są w stanie kupić cały blok lub osiedle i zarządzać wynajmem. Dziś w ten sposób mieszkania w Polsce kupują głównie podmioty zagraniczne, a ja chciałbym, aby to polskie fundusze wiodły prym na tym polu. Pytanie: jak przekonać Kowalskich?
Dobrym zyskiem. Pana klientami są częściej osoby prywatne czy biznes?
Prywatne.
A kupują za gotówkę czy na kredyt?
Zależy od segmentu. W popularnym - 70 proc. klientów kupuje na kredyt, a w premium kupują głównie za gotówkę.
Klienci pytają o kredyt 0 procent?
Nie, brak tego kredytu w umowie koalicyjnej zamknął klientom i ekspertom usta. Prawdopodobnie go nie będzie.
Szacuje się, że w Polsce brakuje nawet 2 mln mieszkań. Niedawno usłyszałam od jednego profesora, że to sztucznie wykreowana luka, bo gdyby wyremontować lokale należące do samorządów, w tym pustostany, to luki by nie było. Jak pan uważa?
Nie znam danych, nie zgłębiałem tej statystyki. Jeśli chodzi o powierzchnię mieszkań, Polska jest w ogonie Unii Europejskiej. Mamy XXI wiek i ludzie chcą większych mieszkań, bardziej komfortowych. Siłą rzeczy jakaś część osób nie byłaby zadowolona z takiego rozwiązania.
Czy prawdą jest, że deweloperzy celowo nie wystają mieszkań na sprzedaż, by podbić ceny?
Być może niektórzy ograniczają sprzedaż, ale nie dlatego, żeby podbijać cenę, a dlatego, żeby mieć przepływy pieniężne ze sprzedaży na zbliżonym poziomie w dłuższym terminie. Gdybym miał 100 mieszkań i 100 klientów przebierających nogami, by je z miejsca kupić, to nie sprzedałbym wszystkich naraz. Budowa trwa dwa lata i mniej więcej przez taki czas chciałbym sprzedawać mieszkania w danej inwestycji. Po pierwsze dlatego, żeby pracownicy mieli co robić i zachowali pracę. Po drugie: przetrzymując, więcej zarobię, ponieważ nieruchomości drożeją.
Czy mamy bańkę cenową na rynku mieszkaniowym?
Pochodną wzrostu cen są coraz droższe działki. Jeszcze kilka lat temu na warszawskich Włochach metr kwadratowy mieszkania kosztował 10-11 tys. zł, a dziś już 15-16 tys. zł. Dwa lub trzy lata temu tyle trzeba było zapłacić w bardziej prestiżowych lokalizacjach, jak Mokotów czy Żoliborz. Ponadto, jak już wspomniałem, inwestycja potrafi trwać 5 lat, a koszt pieniądza w czasie rośnie, dlatego deweloper ten koszt musi uwzględnić w cenie mieszkania.
Jak będą zmieniać się ceny w nadchodzących miesiącach?
Nie będzie drastycznych podwyżek, wiele będzie zależeć od tego, ile nowych inwestycji rozpoczną deweloperzy w tym i przyszłym roku.
Niedrastyczna podwyżka to jaka?
Inflacyjna.
A jaka inflacja jest w branży deweloperskiej?
To składowa ceny m.in. stali, drewna, materiałów budowlanych. Nie wiem, jakie one będą za pół roku, ale można założyć 8-9 proc. podwyżki cen mieszkań.
Spadków pan nie zakłada?
Nie.
Rozmawiała Karolina Wysota, dziennikarka money.pl