Znaleźli sposób na rządowy program. "Jest nie do wykrycia"

W chwili uruchomienia rządowego kredytu na rynku nieruchomości zapanowała gorączka. Klienci ostro rywalizują o mieszkania, a dostępna oferta szybko się kurczy. W efekcie ceny wystrzeliły.

Kolejny problem to limity. Przypomnijmy, że w ramach programu można wziąć maksymalnie 600 tys. zł kredytu (rodzice z dzieckiem), a wkład własny nie może być wyższy niż 200 tys. zł. Można więc kupić mieszkanie za maksymalnie 800 tys. zł. Deweloperzy znaleźli już jednak sposób, aby ten próg ominąć.

— Deweloperzy stosują dziś różne triki, aby skusić klientów do zakupu nieruchomości, nawet jeśli kwota przekracza dozwolony rządowy limit — słyszymy od osoby, która współpracuje z jednym z warszawskich deweloperów. Na czym to polega?

W praktyce na akcie notarialnym wpisywana jest dopuszczalna kwota, czyli 800 tys. zł, a pozostała jej część, na którą umówiły się obie strony, oferowana jest np. jako prace dodatkowe lub zmiany lokatorskie — mówi.

Nasz rozmówca wyjaśnia, że niska cena mieszkania nie musi wzbudzać podejrzeń, ponieważ deweloper ma zawsze prawo zrobić promocję na niektóre lokale.

Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości, mówi, że w praktyce deweloperom trudno będzie cokolwiek zarzucić. — Nawet jeśli jest to jakiś sposób na omijanie prawa, będzie to bardzo trudno udowodnić. Jest to nie do wykrycia — podkreśla w rozmowie z money.pl.

Według Błeszyńskiego dla banków nie ma znaczenia, na jaką kwotę deweloper umawia się ze swoim klientem, bo rządowy kredyt i tak jest przyznawany do określonego poziomu. Teoretycznie więc omijanie prawa wszystkim się opłaca. Deweloperom, bo zależy im na tym, aby sprzedać swoje mieszkania, i klientom, którzy mogą skorzystać z rządowego kredytu, nawet jeśli upatrzona przez nich nieruchomość nie mieści się w dopuszczalnym limicie. — Jest w tym jednak pewien haczyk — mówi ekspert.

Zwraca przede wszystkim uwagę na problem bezpieczeństwa transakcji obejmujących ewentualne prace dodatkowe lub zmiany lokatorskie.

Teoretycznie dla klienta sytuacja jest jasna. W akcie notarialnym ma wpisaną określoną kwotę. Pozostałą część ma dopłacić np. za określone prace i w sposób, w jaki umówi się z deweloperem. Załóżmy, że klient zdecyduje się np. na wyburzenie ścian lub inne usługi związane z wykończeniem mieszkania. Pojawia się jednak pytanie, czy wydane w ten sposób pieniądze będą potwierdzone jakimś dokumentem. Może mieć to znaczenie, jeśli będziemy mieć potem jakieś roszczenia w stosunku do dewelopera — słyszymy.

Pieniądze wpłacone deweloperowi w ramach "prac dodatkowych" nie podlegają przepisom ustawy deweloperskiej. W efekcie klienci dewelopera są więc pozbawieni ochrony.

Czym to się może skończyć? Aby to wyjaśnić, warto przypomnieć sytuację, którą opisywaliśmy w money.pl dwa lata temu. Prokuratura oskarżyła wówczas dewelopera, który budował Osiedle Dębowe w Kaliszu, o wyłudzenie blisko 10 mln zł i niezłożenie wniosku o ogłoszenie upadłości jego spółki. Okazało się, że gdy deweloper sprzedawał mieszkania, miał już długi. Dodatkowo zataił fakt, że wpłacane przez klientów pieniądze trafiły na jego konto, a nie na rachunek powierniczy. Proces dewelopera ruszył dopiero w czerwcu tego roku.

W momencie gdy klienci wpłacają pieniądze na rachunek powierniczy, są chronieni. Jednak gdy ich środki przelewane są np. na konto firmy wykonawczej lub dewelopera, może pojawić się ryzyko nadużyć — zauważa Tomasz Błeszyński.

Według niego nabywcy raczej nie będą ryzykować wpłaty znacznych kwot. — Moim zdaniem tego typu mechanizm może dotyczyć maksymalnie 50-80 tys. zł. W przypadku wyższych sum nikt nie będzie chciał ryzykować — mówi.

Jan Dziekoński, ekspert rynku nieruchomości, mówi z kolei, że taki sposób omijania prawa może oburzać, "bo wszyscy przecież finansujemy rządowy program".

W praktyce nigdy nie udało się stworzyć idealnego programu, który zarazem nie stwarzałby pokusy nadużyć. To jest problem zarówno tego programu, jak i każdego innego — mówi.

Jednocześnie uważa, że sposób omijania limitów wydaje się logiczny. — W praktyce od wielu lat deweloperzy wykonują usługi wykończenia mieszkań — przypomina.

Według niego wątpliwości mogą budzić jednak sytuacje skrajne, czyli takie, gdy kwota na akcie notarialnym wynosi 800 tys. zł, a klient musi dopłacić dodatkowo 200 tys.zł.

Ekspert przypomina także, że urzędy skarbowe sprawdzają akty notarialne pod kątem zgodności ceny nieruchomości z ich wartością rynkową, dlatego zbyt duża rozbieżność może zainteresować fiskusa. Ten ma m.in. prawo zakwestionować cenę nieruchomości zawartą w akcie notarialnym.

— Teoretycznie zdarzały się przypadki, że Urząd Skarbowy odzywał się do wielu osób po wielu latach od transakcji. W takim wypadku to nie deweloper będzie mieć kłopoty, ale jego klient — przypomina.

Program Bezpieczny Kredyt 2 proc. wystartował w lipcu. Umożliwia on osobom nieposiadającym wcześniej nieruchomości uzyskanie kredytu hipotecznego na preferencyjnych warunkach.

Jednak w rzeczywistości oprocentowanie "Bezpiecznego kredytu" jest realnie wyższe. Dodatkowe koszty, jakie mogą się pojawić, to m.in. prowizja banku, opłata dla BGK za udzielenie gwarancji wkładu własnego, koszt wyceny nieruchomości, koszt ubezpieczenia na życie lub od utraty pracy, wysokość opłaty za korzystanie z konta bankowego i karty płatniczej. – Do tego dochodzi koszt ubezpieczania nieruchomości czy ustanowienia hipoteki – przypomina Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors.

Warto także pamiętać, że rządowe dopłaty są stosowane tylko przez pierwsze 10 lat, po tym czasie ma nastąpić zmiana warunków. Gdy później państwo przestanie dopłacać do kredytu, zostanie on zamieniony na kredyt o zmiennym oprocentowaniu, opartym na wskaźniku referencyjnym WIRON.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl