Polacy znów ruszyli po mieszkania. Efekt "kredytu od rządu"

Projekt ustawy, która wprowadza "Bezpieczny kredyt 2 proc." trafił w środę do Sejmu.

Rząd liczy na to, że z programu "Pierwsze mieszkanie", którego elementem jest wspomniany kredyt, skorzysta blisko 200 tys. Polaków. Eksperci uważają, że kredyt o tak niskim oprocentowaniu przy obecnej inflacji jest na tyle atrakcyjną ofertą, że może pobudzić rynek nieruchomości.

Wygląda na to, że ta prognoza już się sprawdza. Program jeszcze nie wystartował, ale już sama zapowiedź spowodowała, że na rynek powróciło ożywienie, które jest widoczne wszędzie, zarówno w biurach sprzedaży deweloperów, jak i na rynku wtórnym.

Sprzedaż nowych mieszkań w siedmiu największych miastach w Polsce w pierwszym kwartale 2023 r. wyniosła 12,1 tys. i była o 35 proc. wyższa niż przed kwartałem – wynika z najnowszych danych Otodom Analytics.

Nadzieje na dłuższe ożywienie są tym większe, że zgodnie z deklaracją złożoną przez Waldemara Budę, ministra rozwoju i technologii, rząd w tym roku nie przewiduje żadnych limitów dotyczących liczby osób, mogących skorzystać z programu "Pierwsze mieszkanie".

Co to oznacza dla rynku nieruchomości? Czy obecne ożywienie jest już zapowiedzią boomu, który czeka nas jeszcze w tym roku?

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, odpowiadając na to pytanie, potwierdza, że ożywienie jest bardzo widoczne, a jego zdaniem rozbudzony popyt trudno będzie już zatrzymać. W jego ocenie program "Bezpieczny kredyt" rozwiązuje wiele problemów.

Dzięki niemu sektor budowlany będzie mógł wreszcie "powstać z kolan". Zmniejszy się także presja na rynek najmu. W ostatnim czasie wiele osób, w związku z utrudnionym dostępem do kredytów, musiało wynajmować mieszkania, co doprowadziło m.in. do zmniejszenia dostępnej oferty i wzrostu stawek czynszów. Można się więc spodziewać, że wraz ze startem rządowego programu ta presja spadnie, co zwiększy pulę mieszkań na wynajem – komentuje.

Ekspert zauważa, że na mieszkaniowe zakupy ruszyły dziś głównie osoby zamożne, które niekoniecznie będą się ubiegały o zakwalifikowanie się do programu. Ich decyzja jest podyktowana obawą, że ceny mogą w związku z tym jeszcze bardziej wzrosnąć.

Kolejną grupą, która jest dziś aktywna na mieszkaniowym rynku, są osoby zainteresowane rządowym programem, które patrzą na oferty nowych mieszkań i "zaklepują" je u deweloperów.

Niektórzy deweloperzy wprowadzili nawet specjalną ofertę, dzięki której nabywcy mogą zarezerwować mieszkania na dłuższy okres, do czasu uzyskania rządowego kredytu.

Osoby, które chciały kupić mieszkanie w ubiegłym roku i z różnych względów tego nie zrobiły, teraz wracają na rynek. Są one przygotowane do zakupu, znają swoją zdolność kredytową, mają wybraną i zarezerwowaną nieruchomość, wpłacony wkład własny i teraz tylko czekają, aż preferencyjny kredyt pojawi się w ofercie banku, aby złożyć stosowne dokumenty – mówi Ewa Palus z firmy RedNet, specjalizującej się w nieruchomościach mieszkaniowych.

Panujące obecnie ożywienie widać też we wzroście liczby wniosków kredytowych. Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że w marcu tego roku o kredyt hipoteczny wnioskowało łącznie ponad 22 tys. potencjalnych kredytobiorców. W porównaniu z lutym liczba ta wzrosła o 16,8 proc.

Zdaniem Bartosza Turka na wzrost wniosków kredytowych miała także wpływ decyzja Komisji Nadzoru Finansowego. Przypomnijmy, instytucja ta zdecydowała się poluzować zalecenia dla banków udzielających kredytów hipotecznych.

– Dzięki m.in. tej decyzji zdolność kredytowa Polaków wzrosła o co najmniej jedną trzecią w porównaniu z sytuacją z połowy ubiegłego roku – ocenia ekspert HRE Investments.

Jednak nie wszyscy nasi rozmówcy patrzą na obecną sytuację z takim optymizmem. Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości uważa, że na obecnym ożywieniu na rynku nieruchomości skorzystają głównie zamożni Polacy.

– Przypominam, że głównym założeniem programu miała być pomoc osobom, których teraz nie stać na zakup mieszkania, a prawdopodobnie skorzystają na nim głównie zamożni. Z kolei zapowiedź braku limitów w rządowym programie świadczy o tym, że będzie miał on w tym roku, który jest rokiem wyborczym, głównie znaczenie populistyczne – ocenia Błeszyński.

Ekspert uważa, że start "Bezpiecznego kredytu" ułatwi sytuację deweloperom, bo będzie im łatwiej sprzedać mieszkania, które dotąd czekały na nabywców. Poprawi też sytuację na rynku wtórnym, na którym także wzrosła liczba klientów.

Nasz rozmówca w rządowym programie dostrzega też zagrożenia. Kredyt 2 proc. jest tylko teoretycznie tani. Warto pamiętać, że trzeba będzie do kosztów doliczyć także m.in. marżę banku. Kolejnym ważnym elementem, o którym się ostatnio zapomina, będzie kwestia badania zdolności kredytowej przez banki – przypomina Tomasz Błeszyński.

Jego zdaniem trudno będzie liczyć na elastyczność bankowców, którzy odczuwają dziś skutki udzielania kredytów frankowych oraz wprowadzenia wakacji kredytowych. Nie wiadomo także, czy banki będą zainteresowane udzielaniem kredytów osobom, które mają niską zdolność kredytową, zwłaszcza że chodzi o kredyty długoterminowe.

– Inne rządowe kredyty preferencyjne, które ostatecznie się nie sprawdziły, również wydawały się na początku korzystne. Potem okazywało się, że koszt pieniądza rozłożony w czasie był często wyższy, niż w przypadku kredytów hipotecznych udzielanych przez komercyjne banki – podkreśla nasz rozmówca.

Rząd cały czas zapewnia, że ostateczna oferta dla klientów rządowego programu ma się pojawić w ofercie zainteresowanych banków 1 lipca.

Wiceminister rozwoju i technologii Piotr Uściński zapewnił w środę, że jego resort wspólnie z BGK i bankami komercyjnymi przygotowuje obecnie ofertę dla przyszłych kredytobiorców.

Ewa Palus uważa, że preferencyjny kredyt pojawi się jednak w ofercie banków później, niż zakłada to ministerstwo. Powód? – Banki muszą dopracować zarówno procedury, jak i finalną ofertę. Spodziewam się jednak, że po wakacjach program będzie już szeroko dostępny dla kredytobiorców – prognozuje nasza rozmówczyni.

Przypomnijmy: Bezpieczny kredyt 2 proc. będzie udzielany przez banki na takich samych warunkach jak pozostałe kredyty hipoteczne. Do zaciągnięcia standardowego kredytu trzeba będzie dysponować wkładem własnym, który zgodnie z rekomendacją KNF powinien wynosić minimum 20 proc. wartości kupowanej nieruchomości lub 10 proc. przy zastosowaniu dodatkowego zabezpieczenia.

W przypadku rządowego kredytu wkład własny nie może być wyższy niż 200 tys. zł. Oznacza to, że cena nieruchomości nie może być wyższa niż 700 albo 800 tys. zł.

Na wzięcie tego kredytu będą miały szansę także osoby nieposiadające oszczędności na wkład własny, ponieważ rząd przewiduje, że będzie można go częściowo połączyć z programem "Mieszkanie bez wkładu własnego".

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl

Jeśli chcesz być na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami ekonomicznymi i biznesowymi, skorzystaj z naszego Chatbota, klikając tutaj.