2009-03-23
Co dalej na rynku nieruchomości? – rozmowa z prezesem zarządu Instytutu Gospodarki Nieruchomościami Arkadiuszem Borkiem
Jak w chwili obecnej kształtuje się rynek popytu i podaży nieruchomości w Polsce?
Jest bardzo niestabilny. Przy obecnej średniej miesięcznej sprzedaży mieszkań na rynku, zapasów nowych, niezamieszkanych lokali wybudowanych przez developerów wystarczy na ok. 1,5 roku. Na potrzeby tej analizy przyjmujemy, oczywiście, sprzedaż na poziomie przełomu roku 2008/2009. W I kwartale tego roku nastąpiły kolejne spadki cen mieszkań niemalże we wszystkich regionach Polski. Developerzy w sposób elastyczny starają się odbierać napływające sygnały z rynku i nadal systematycznie obniżają swoje marże, jednak czynią to niechętnie.
Rynek nieruchomości jest w tej chwili mało stabilny i niepewny. Do czego może doprowadzić taka sytuacja?
Problemy finansowe zmusiły wielu developerów do wyprzedaży ich własnych niezabudowanych zapasów nieruchomościowych. Czynią to z czystych przesłanek ekonomicznych związanych z koniecznością pokrycia zaciągniętych zobowiązań kredytowych. Dotychczas developerzy realizowali swoje inwestycje na dwa sposoby: pokrywając koszty inwestycji z wpłat przyszłych właścicieli mieszkań lub też za pomocą kredytu krótkoterminowego. Zapotrzebowanie na mieszkania nadal jest duże, jednak, jak widać, wymienione rozwiązania nie do końca się sprawdziły.
Skąd takie stwierdzenie?
Otóż niektórzy developerzy zamiast skupić się na konkretnym i celowym wydatkowaniu wpłat od przyszłych właścicieli mieszkań, przeznaczyli część tych środków na…zakup niezabudowanych nowych nieruchomości, czyli, jednym słowem, starali się utworzyć przyczółki pod nowe inwestycje nie ze swoich środków. Nastąpiło typowe przeinwestowanie, które wiąże się niestety w wielu przypadkach z utratą płynności finansowej. Natomiast ta część developerów, która zaciągnęła kredyty krótkoterminowe, ma w chwili obecnej problem ze spłatą zaciągniętych zobowiązań, gdyż nie ma nabywców na wybudowane mieszkania. W takim przypadku wierzyciel, czyli instytucja finansowa, wcześniej lub później zacznie upominać się o spłatę kredytu. Strony wiąże przecież zawarta umowa dotycząca udzielonego kredytu. Wierzyciel w ostateczności może przejąć od dłużnika wybudowane mieszkania, jeśli ten nie będzie w stanie wywiązać się z zaciągniętych zobowiązań. W najgorszej sytuacji znalazło się wielu klientów którzy zaciągnęli kredyt, bądź wpłacili swoje oszczędności na rachunek developera i…. pozostają bez mieszkania, gdyż te być może przejmie wierzyciel od dłużnika. W dodatku w tym czasie dotarł do nas kryzys finansowy, co spowodowało zachwianie całego tego systemu.
Czy ceny mieszkań nadal będą spadać?
Na początku I kwartału tego roku pojawiły się w mediach sugestie, aby szybko kupować mieszkania, gdyż już taniej na pewno nie będzie. Jak widzimy jednak z perspektywy czasu, prawda jest zgoła inna, gdyż widoczna jest dalsza obniżka cen mieszkań. W ubiegłym roku Instytut Gospodarki Nieruchomościami sygnalizował ostrożność przy zakupie nieruchomości, gdyż według naszej oceny rynek nieruchomości był przewartościowany. Sami jednak nie zdawaliśmy sobie sprawy, że aż tak bardzo. W mojej ocenie obniżka cen mieszkań może osiągnąć nawet 35-38% w stosunku do cen z roku 2007/2008. W zaistniałej sytuacji na naszym rynku nieruchomości, a w szczególności dla samego nabywcy mieszkania, nie jest do końca przemawiającym argumentem stwierdzenie developerów, że ich marże spadły w ostatnich 2 miesiącach o kolejne 15% od cen z IV kwartału 2008 r. i to zamyka bądź wyklucza dalsze obniżki cen mieszkań. Należy zauważyć, że developerzy rozpoczęli budowy lub wybudowali dużą część tych mieszkań po kosztach z roku 2007 i 2008, gdzie miały miejsce znaczące wzrosty cen materiałów budowlanych i samej robocizny. W przeciągu kilku ostatnich miesięcy nastąpiły gwałtowne spadki tych dwóch składników cenotwórczych nawet o 30% jeśli chodzi o materiały budowlane, natomiast w przypadku robocizny nawet o 40%. W tym samym czasie zmniejszyły się również możliwości nabywcze potencjalnego kupującego, zostały wprowadzone obostrzenia ze strony banków, zmienił się też sam rynek pracy. Zauważalna jest również tendencja do stosowania przez niektórych developerów zerowych lub nawet ujemnych marż, byleby tylko doprowadzić do zbycia wybudowanych mieszkań i spłaty zaciągniętych zobowiązań. Jednym słowem developerzy robią wszystko, aby tylko nie splajtować! Developerzy poniekąd nieświadomie znaleźli się w ten sposób szponach realiów gospodarki wolnorynkowej, na którą ogromny wpływ ma kryzys finansowy! Z punktu widzenia tych, którzy dokonali już wpłat na „własne m” u developera, sytuacja ta jest naprawdę nie do pozazdroszczenia. W wielu przypadkach rodziny te niejednokrotnie tracą oszczędności całego życia.
Czy można było zapobiec takiej sytuacji?
Czy zapobiec? Trudno powiedzieć, z pewnością można było ją zminimalizować, wprowadzając pewne obostrzenia dla samych develop

Dlaczego nie tak dawno kiedy mieszkania kosztowały po 3-4 tys. za metr i jakoś się opłacało budować a dziś jeśli deweloper ma obniżyć cenę z 8tys. na 7 tys. to nagle przestanie mu się opłacać ???

Ludzie kto mówi, że mieszkania nie tanieją. Swego czasu zrobiłem eksperyment z żoną. W Warszawie, gdzie ponoć mieszkania idą jak wodą - ale chyba klozetowa - przeszliśmy się po 6 deweloperach - poszukiwaliśmy mieszkania 80m2 w mieście, Mokotów, Żoliborz, Wilanów, Wola - mniej chętnie, ale też oglądaliśmy. Wszędzie słyszeliśmy "proszę się spieszyć to już ostatnie mieszkania", "idealna lokalizacja" itd. Odwiedziliśmy 8 deweloperów i jaki efekt: u wszystkich okazało się, ze pustostanów jest co najmniej 30 % a nawet 60%. Mogliśmy wybrać strony świata gdzie mają wychodzić okna, sposób wykończenia - najczęściej biały montaż, miejsca parkingowe i balkony gratis, cena wynegocjowana była na poziomie 60% u dwóch, 75% u pozostałych. I ktoś mi powie, że jest ruch w interesie? może jest ale nie u deweloperów. Co do zaciągniętych kredytów - drogi autorze kredyty są zaciągane, ale nie na zakup mieszkania czy domu, ale na spłatę zaciągniętego już kredytu. To się nazywa przewalutowanie, czy jakoś tak.
Proponuję wykonać takie eksperymenty i udawać tylko zdecydowanego, to deweloper zaraz mięknie w nogach.
Co dalej z mieszkaniami? Obstawiam, ze będzie jak na zachodzie - bo czym my się różnimy :) mieszkania postoją - te co się budują staną w miejscu, bo nie będzie jak tego finansować, mniejsi deweloperzy zaczną sprzedawać po znacznie niższych cenach z uwagi na przeinwestowanie, więksi będą czekać i zaczną sprzedawać za ok. rok czasu. Chętnych do kupna będzie dużo jednak nie będzie skąd wziąć pieniędzy, bo ludzie zaczną tracić pracę, coraz więcej firm pada więc i banki będą ostrożniejsze. Zyskają tylko Ci co mają pieniądze, ok. 20% wkładu własnego. Co do rynku wtórnego zaczną być sprzedawane duże mieszkania przez osoby, które nie są w stanie ich spłacać. Pozostały rynek wtórny będzie niewzruszony. Ja tak obstawiam - choć fachowcem nie jestem.

Zdziwiłbym się jak by był jeden dzień bez opluwania deweloperów. A prawda jest taka: Lobby bankowe podniosło oprocentowanie na kredyty hipoteczne i próbuje wymusić obniżkę cen mieszkań aby kredyt zbytnio nie zdrożał. Jednak deweloperzy to nie idioci. W kraju brakuje 1.5 mln mieszkań i na spadek cen nie ma co liczyć. Radzę wziąść kredyt w innym kraju UNI, tam mniej kradną niż banki w polsce.

"Na razie nie będzie lepiej" Autor nie sprecyzował dla kogo. Rozumiem że chodzi o sprzedających. Nie bardzo rozumiem dlaczego za punkt widzenia przyjmuje się ich sytuację.