Rząd odkrył karty w sprawie REIT-ów. Szykuje się walka o miliardy złotych od klientów

Wicepremierowi Mateuszowi Morawieckiemu bardzo zależy na tym, by Polacy pokochali rynek nieruchomości. Do tego stopnia, że właśnie zapowiedział zwolnienie z tzw. podatku Belki wszystkich, którzy zdecydują się na ulokowanie oszczędności w REIT-ach. Czy jednak nie dyskryminuje w ten sposób tych, którzy wolą inne formy inwestycji?

Inwestycja na rynku nieruchomości w Polsce jest obecnie dostępna przede wszystkim dla osób zamożnych. W grę wchodzi np. kupno mieszkania pod wynajem, czy też certyfikatów zamkniętego funduszu nieruchomości - ta druga inwestycja jest dostępna od równowartości 40 tys. euro. Osoby z chudszym portfelem mogą ewentualnie zdecydować się na zakup akcji deweloperów notowanych na warszawskiej giełdzie. Od tych wszystkich form inwestycji zawsze muszą jednak zapłacić 19-proc. podatek od zysków, czyli tzw. podatek Belki.

Tymczasem rząd chce, by z tego podatku byli zwolnieni inwestorzy, którzy zdecydują się na ulokowanie oszczędności w REIT-ach. Przypomnijmy, że REIT to forma inwestycji na rynku nieruchomości, którą chce promować obecny rząd. Podstawowa zasada jego działania jest taka, że klienci mogą kupować akcje publicznych spółek działających na rynku wynajmu powierzchni komercyjnych i mieszkaniowych. Zdecydowana większość zysków REIT-ów trafia właśnie do akcjonariuszy w formie dywidendy.

Ministerstwo Finansów opublikowało właśnie najnowszą wersję projektu ustawy, która ma umożliwić działalność REIT-ów w Polsce. I tutaj pojawiła się niespodzianka. Wśród szeregu warunków, które będą musiały spełniać spółki oferujące Polakom inwestycje na rynku nieruchomości, w projekcie pojawił się zapis o tym, że dywidendy będą zwolnione z podatku Belki.

"Projekt zawiera także atrakcyjne dla inwestorów zasady opodatkowania ich dochodów osiąganych z inwestycji kapitałowych w spółki rynku wynajmu nieruchomości. W szczególności dochody uzyskane przez takich inwestorów z udziału w zyskach takiej spółki (dywidendy, zaliczki na dywidendę) podlegałyby zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym. Zwolnienie to dotyczyłoby zarówno podatników podatku CIT jak i podatku PIT" - czytamy w uzasadnieniu do projektu ustawy.

Jest to o tyle zastanawiające, że praktycznie każda inna forma inwestycji jest obłożona tego typu daniną. 19-proc. od zysków płacą posiadacze lokat bankowych, jednostek funduszy inwestycyjnych, czy też akcji. Podatek płaci się też od dywidendy wypłacanej przez spółkę. Różnice sprowadzają się w zasadzie do tego, czy podatek w imieniu inwestora odprowadza dany podmiot (np. bank, TFI)
, czy też akcjonariusz musi samodzielnie wypełnić formularz PIT.

Tymczasem dywidendy z REIT-ów mają być z podatku zwolnione. Można więc przypuszczać, że rządowi zależy na tym, by Polacy wyciągnęli pieniądze np. z bankowych lokat i skierowali je na rynek nieruchomości. Według danych Narodowego Banku Polskiego gospodarstwa domowe zgromadziły na depozytach prawie 734 mld zł.

- Mam wrażenie, że rząd na siłę próbuje mówić Polakom, w co mają inwestować. Tego typu propozycja to dowód na rażącą dyskryminację innych podmiotów na rynku - mówi money.pl Andrzej Sadowski z Centrum im. Adama Smitha. Dodatkowo wskazuje, że promowanie w ten sposób lokowania środków w jednym segmencie polskiego rynku może stworzyć zagrożenie w postaci napompowania kolejnej bańki spekulacyjnej w nieruchomościach.

Resort finansów chce, by przepisy dotyczące tworzenia REIT-ów weszły w życie już na początku 2018 r. Potwierdziły się w ten sposób przypuszczenia samych przedstawicieli branży finansowej, którzy coraz częściej zapowiadają, że będą tworzyć własne REIT-y.

Oto najważniejsze zasady funkcjonowania REIT-ów, które znalazły się w projekcie ustawy:

- minimalny kapitał zakładowy takiego podmiotu to 50 mln zł;

- spółka będzie musiała uzyskiwać nie mniej niż 80 proc. przychodów netto ze sprzedaży, z najmu nieruchomości lub ich części, lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, które były przeznaczone na wynajem przynajmniej przez rok;

- spółka dostanie obowiązek corocznej wypłaty dywidendy na poziomie nie niższym niż 90 proc. zysku za ostatni rok obrotowy;

- dochody z najmu będą opodatkowane stawką w wysokości 8,5 proc.;

- specjalny rejestr spółek będzie prowadzony przez Komisję Nadzoru Finansowego;

- prezes spółki będzie musiał legitymować się co najmniej 5-letnim doświadczeniem w zarządzaniu nieruchomościami na terytorium Polski;

Pełną wersję projektu ustawy o REIT-ach można znaleźć na stronach rządowych TUTAJ.

Teraz dokument trafi do konsultacji. "Nadrzędnym celem projektu jest pobudzenie działalności gospodarczej w sektorze rynku nieruchomości komercyjnych na wynajem i zwiększenie zaangażowania krajowego kapitału prywatnego na tym rynku. Umożliwi to przezwyciężenie słabości krajowego rynku wynajmu nieruchomości komercyjnych - dominację inwestorów zagranicznych i brak zaangażowania inwestorów detalicznych" - czytamy w jego uzasadnieniu.

Polacy, którzy zdecydują się na lokowanie środków w REIT-ach, powinni jednak pamiętać, że również tego typu inwestycje wiążą się z ryzykiem, z pewnością większym niż na depozytach bankowych.

- To propozycja dla inwestorów, którzy akceptują nieco wyższe ryzyko i jednocześnie oczekują stałych, w miarę stabilnych, choć niezbyt wysokich zysków. Wynika to ze specyfiki REIT-ów jako inwestycji mających wypłacać zyski regularnie - z czynszów najmu, a nie sporadycznie - ze wzrostów wartości akcji czy certyfikatów inwestycyjnych - mówił w listopadzie w rozmowie z money.pl Artur Rawski, prezes Forum TFI działającego na rynku nieruchomości.