Burza w sieci po słowach ministra. Cena mkw nie jest głównym problemem?

Minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk powiedział w wywiadzie udzielonym money.pl, że "na wzrost cen mieszkań wpływa wiele czynników, choćby odroczony w czasie popyt, dobra kondycja gospodarki, wzrost wynagrodzeń i niska stopa bezrobocia".

- Jeśli chodzi o przeciwdziałanie wzrostom cen wskutek uruchomienia programu, planujemy udostępniać środki w pulach kwartalnych, w transzach, tak by nie rzucać na rynek jednorazowo całej kwoty i tworzyć "górkę" rynkową - wyjaśniał.

Dysponujemy badaniami, z których wynika, że respondenci główny problem widzą w braku zdolności kredytowej, a nie w cenie metra kwadratowego mieszkania - stwierdził również.

- Rzeczywiście zdolność kredytowa Polaków jest ograniczona, ale niewątpliwie wpływ na to mają też ceny mieszkań. Jedno z drugim jest mocno powiązane - podkreśla dr Marcin Czaplicki z SGH, współautor powstałego w 2022 r. raportu "Dostępność finansowa mieszkań w krajach Europy Środkowo-Wschodniej na tle zmian parametrów polityki pieniężnej".

W podobnym tonie na portalu społecznościowym X wypowiedział się makler Konrad Ryczko. "Mam zaskakującą opinię - gdyby ceny z mkw były niższe, to zdolność 'nabywcza' byłaby wyższa" - ocenił.

"Tak, kredyt wpływa na koszt zakupu bardziej niż jego cena. Jeżeli cena spadnie o 20 proc., to jest to oszczędność 160 tys. (z 800 tys. zł). Jeżeli będzie kredyt 0 proc. - to oszczędność 1 164 tys., czyli 7 razy więcej. Tak działa najwyższe w Europie oprocentowanie kredytów hipotecznych, do sprawdzenia w ostatniej publikacji Tabelaofert.pl" - wskazał na Linkedin prezes Rednet24 Robert Chojnacki.

"Słowa ministra brzmią jak żart, ale niestety ta wypowiedź z wywiadu dla Money żartem nie jest" - podkreślił dziennikarz Wirtualnej Polski Michał Wróblewski.

Bartosz Zbroja uznał wypowiedź ministra za cytat dnia.

Słowa Krzysztofa Paszyka zdziwiły też analityka Piotra Cymcyka.

"Panie Ministrze, co wpływa na ten brak zdolności kredytowej? Czy może to być cena metra kwadratowego, która z niewiadomych przyczyn warunkuje sumaryczną cenę mieszkania?" - zapytał członka rządu Jakub Kubajek.

"Jeśli minister odpowiedzialny za programy mieszkaniowe mówi, że Polacy kłopot widzą w braku zdolności kredytowej, a nie cenie za metr kwadratowy, to już nie wiadomo czy warto tłumaczyć, że zdolność w dużej mierze wynika z kwoty do zapłacenia, czyli z ceny za metr. Stracony czas" - ocenił dziennikarz Wirtualnej Polski Patryk Słowik.

Dr Czaplicki potwierdza, że "w Polsce jest relatywnie trudno o zdolność kredytową".

Z naszych badań jasno wynika, że dostępność mieszkań z punktu widzenia ubiegającego się o kredyt jest w Polsce relatywnie niska na tle Europy Środkowej i Wschodniej. Poza ceną mieszkania wpływają na to: stopy procentowe, wymogi regulacyjne, dochody Polaków, w tym dysponowanie wkładem własnym, a także polityka kredytowa banków - zauważa nasz rozmówca.

Dodaje jednak od razu, że na dostępność finansowania nieruchomości składają się dwa czynniki: to ile trzeba zapłacić oraz ile możemy wydać. I na ten drugi czynnik składają się wkład własny oraz to, ile pieniędzy jesteśmy w stanie pożyczyć.

W raporcie przygotowanym na Forum Ekonomicznym w Krynicy zaznaczono, że dostępność kredytowa mieszkań w Europie Środkowo-Wschodniej odznacza się dużo większym zróżnicowaniem niż ich dostępność cenowa.

"Po jednej stronie skali znajduje się Bułgaria, gdzie wskaźnik dostępności kredytowej przekraczał w IV kw. 2021 r. 200 m kw., po drugiej stronie zestawienia należy zaś umieścić Polskę, gdzie w całym okresie badania (lata 2016-2021 - przy. red.) wartość tego wskaźnika wynosiła 61 m kw. Oznacza to, że Polak posiadający średni dochód do dyspozycji i chcący maksymalnie wykorzystać swoją zdolność kredytową był w stanie nabyć mieszkanie (o przeciętnej cenie) o powierzchni do 61 m kw., podczas gdy Bułgar mógł kupić lokal o powierzchni ponad 200 m kw. Tak duże różnice są wynikiem przede wszystkim zróżnicowanej polityki makroostrożnościowej, która w Polsce jest stosunkowo restrykcyjna, podczas gdy w Bułgarii nie ma formalnie zaraportowanych ogólnokrajowych regulacji dotyczących warunków udzielania kredytów mieszkaniowych" - zauważono w dokumencie.

Nie oznacza to jednak, że Bułgarzy na masową skalę kupowali mieszkania o powierzchni 200 m kw. Tam banki w sytuacji braku aktywnej polityki makroostrożnościowej same wprowadziły wewnętrzne zasady zabezpieczające je przed krachem podobnym do tego, który wystąpił na świecie w 2008 r.

Jednocześnie dr Czaplicki zaznacza, że odpowiednio skonstruowana pomoc nie musi działać jak Bezpieczny Kredyt 2 proc., "czyli przekładać się na gwałtowny wzrost cen mieszkań".

Przy wprowadzaniu programu Rodzina na Swoim (2007-2013) wzrosły ceny mieszkań, zwłaszcza w dużych miastach. Natomiast w przypadku programu Mieszkanie dla Młodych (2014-2018) dla osób do 35. roku życia nie odnotowano większych zmian na rynku. Powodem były restrykcyjne warunki programu.

Chodzi o to, żeby program był nakierowany nie na wszystkich, ale na tych, dla których rzeczywiście ta dostępność finansowa jest ograniczona - bo albo nie mają odpowiedniego wkładu własnego, albo nie mają zdolności kredytowej - kwituje ekspert.

Minister Paszyk zapowiedział, że "będzie przekonywać partnerów, że jeden program mieszkaniowy nie wystarczy, by rozwiązać wszystkie problemy, które na tym rynku mieszkaniowym się pojawiają. Potrzeba kilku kierunków działań, które doprowadzą nas do tego, że mieszkania staną się dostępne dla różnych grup obywateli".

Piotr Bera, dziennikarz money.pl