Rządowy program rozgrzewa rynek mieszkaniowy. Polacy w blokach startowych

1 lipca w życie weszły przepisy wprowadzające Bezpieczny kredyt 2 proc. w ramach programu Pierwsze Mieszkanie. Ma pomóc osobom do 45. roku życia kupić mieszkanie lub dom na preferencyjnych warunkach z dopłatą państwa. Można starać się w banku o kredyt na zakup nieruchomość zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. W programie nie obowiązuje limit cen za 1 mkw. mieszkania.

– Wspomniane preferencyjne warunki polegają na tym, że przez pierwszych 10 lat spłaty kredytu stopa procentowa będzie obniżona do 2 proc. Do tego będzie trzeba doliczyć również marżę banku oraz prowizję, jeżeli w danym przypadku będzie obowiązywać — wskazuje Agnieszka Łuczak, ekspertka Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF). 

Dopłaty będą finansowane ze środków Rządowego Funduszu Mieszkaniowego, utworzonego w ramach Banku Gospodarstwa Krajowego. W uproszczeniu dopłata będzie stanowiła różnicę między średnim oprocentowaniem kredytów o okresowo stałej stopie procentowej (5-letniej) a oprocentowaniem kredytu wynoszącym 2 proc. 

Gdy po 10 latach państwo przestanie dopłacać do kredytu, zostanie zamieniony na kredyt zmiennoprocentowe, oparty na wskaźniku referencyjnym WIRON. Chyba że wynegocjuje się z bankiem inne warunki — np. stałą stopę procentową na kolejnych kilka lat. 

Single mogą wnioskować maksymalnie o pół miliona złotych na zakup pierwszego mieszkania. Z kolei małżeństwa oraz osoby samotnie wychowujące dzieci mogą starać się o kredyt w wysokości do 600 tys. zł. W obu przypadkach można wspomóc się wkładem własnym, jednak nie wyższym niż 200 tys. zł. Jeżeli nie ma się środków na wpłatę początkową może skorzystać z gwarancji BGK. 

Sytuację potencjalnych kredytobiorców dodatkowa wspomogła Komisja Nadzoru Finansowego (KNF), która poluzowała wytyczne przewidziane Rekomendacji S (dotyczy praktyk bankowych w zakresie udzielanie hipotek). 

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu rynekpierwotny.pl, wyjaśnia, że jeśli banki skorzystają z możliwości liberalnego szacowania zdolności kredytowej, to kwota kredytu w ramach programu preferencyjnego może być o 30-40 proc. wyższa niż w przypadku zwykłej hipoteki. Szczegółowe wyliczenie prezentujemy na poniższej grafice.

Wielu zastanawia się dziś nad tym, czy spieszyć się z wyborem mieszkania i wnioskiem o kredyty. Eksperci portalu rynekpierwotny.pl od trzech kwartałów obserwują sytuację, w której liczba sprzedawanych mieszkań przewyższa liczbę lokali wprowadzanych na rynek. To oznacza, że dostępność oferty zmniejsza się z tygodnia na tydzień.

Wpływa na to również ożywienie ze strony klientów, którzy na wieść o Bezpiecznym Kredycie 2 proc. zaczęli aktywnie poszukiwać mieszkań. Według ekspertów najpewniej wzrośnie ono w drugiej połowie roku. 

Z najnowszych danych Otodom Analytics wynika, że sprzedaż nowych mieszkań w siedmiu największych miastach w Polsce w pierwszym kwartale 2023 r. wyniosła 12,1 tys. i była o 35 proc. wyższa niż przed kwartałem. 

Nadzieje na dłuższe ożywienie są tym większe, że zgodnie z deklaracją złożoną przez Waldemara Budę, ministra rozwoju i technologii, rząd w tym roku nie przewiduje żadnych limitów dotyczących liczby osób, mogących skorzystać z programu "Pierwsze mieszkanie". 

— Bezpieczny kredyt 2 proc. może stanowić impuls do rozpoczynania nowych budów — ocenił w czwartek Patryk Kozierkiewicz z Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Dodał, że oprócz programu stymulującego popyt potrzebne są rozwiązania zwiększające dostępność gruntów pod inwestycje mieszkaniowe.

Banki szacują, że udzielą w tym roku ok. 20 tys. preferencyjnych kredytów mieszkaniowych. Z kolei Bartosz Turek, główny analityk HREIT, pokusił się o szacunki, ilu Polaków może być zainteresowanych Bezpiecznym Kredytem 2 proc. Według eksperta w gronie potencjalnych odbiorców są trzy miliony dorosłych mieszkających z rodzicami i milion najemców. Zaznacza, że tylko niewielki odsetek z tych osób może podjąć w najbliższych latach decyzję o tym, aby z pomocą preferencyjnego kredytu wyprowadzić się na swoje. 

Chętnych może i nie zabraknie. Gorzej sytuacja wygląda, jeśli chodzi o nieruchomości przestępne cenowo. Jak pisaliśmy ostatnio, im bliżej 3 lipca (od tego dnia można składać w bankach wnioski kredytowe), tym wyższe ceny mieszkań w ogłoszeniach. Wprawdzie nie ma jeszcze zbiorczych danych za czerwiec, ale gdy przyjrzymy się danym za maj Expandera, to zobaczymy, jak od początku roku wzrosły ceny ofertowe w największych miastach Polski. Zdarzają się też spadki cen, ale raczej nie w tych najbardziej pożądanych lokalizacjach w kraju.

Analitycy Expandera i Rentier.io zauważają, że od stycznia do maja stawki ofertowe wzrosły przeciętnie o 4 proc. i nie mają wątpliwości co do tego, że dalej będą rosły. Prognozują, że w całym roku wzrost może wynieść między 5 a 10 proc. Przyczyną poprawy nastrojów na rynku jest nic innego jak start programu Bezpieczny kredyt 2 proc. 

Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w badanych przez nich 17 miastach, uwzględniając dopłaty i obecny poziom cen mieszkań, przy racie wynoszącej 1500 zł będzie można kupić od 52 mkw. w Sosnowcu do 22 mkw. w Warszawie.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl