Szalony wzrost cen mieszkań. Od lat popełniamy ten sam błąd

Polacy odliczają dni do startu Bezpiecznego Kredytu 2 proc. - rządowego programu dopłat do zakupu pierwszego mieszkania. Składanie wniosków do banków rozpocznie się 3 lipca. Nawet cztery miliony Polaków mogą spełnić warunki i załapać się na preferencyjną hipotekę — szacuje firma deweloperska HREIT.

Problem w tym, że im bliżej 3 lipca, tym wyższe ceny mieszkań w ogłoszeniach. Wprawdzie nie ma jeszcze zbiorczych danych za czerwiec, ale gdy przyjrzymy się danym za maj, to zobaczymy, jak bardzo od początku roku wzrosły ceny ofertowe w największych miastach Polski. Zdarzają się też spadki cen, ale raczej nie w tych najbardziej pożądanych lokalizacjach w kraju.

Wielu zastanawia się dziś nad tym, czy spieszyć się z wyborem mieszkania i wnioskiem o kredyty. Czy może warto wstrzymać się z zakupem i negocjować cenę? O poradę poprosiliśmy ekspertów.

— Nie należy przesadnie przejmować się wysokimi cenami w ofertach, warto próbować je zbić. Pamiętajmy, że nie jesteśmy w sytuacji, w której byliśmy przed podwyżkami stóp procentowych. Wtedy nie było szans negocjowania ceny, bo był boom na rynku nieruchomości. Obecnie go nie ma, możliwości negocjacyjne są dużo większe — uspokaja Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors. 

Podobnie uważa Marek Zuber z Akademii WSB. Zdaniem eksperta nie należy pochopnie kupować mieszkania. Lepiej poczekać, aż kurz opadnie.

Nie sądzę, aby Bezpieczny Kredyt 2 proc. był głównym czynnikiem wzrostu cen nieruchomości. Ale gdyby tego programu nie było, to bez wątpienia ceny ofertowe rosłyby wolniej. Jak bardzo? Trudno oszacować — stwierdza ekspert.

Bezpieczny Kredyt 2 proc. Te banki przystąpią do programu 

Przypomnijmy, że w ramach rządowego programu maksymalna wysokość kredytu, który może uzyskać jedna osoba, wynosi 500 tys. zł. W przypadku małżeństwa lub rodziców co najmniej jednego dziecka maksymalna kwota kredytu to 600 tys. zł. 

Można będzie kupić mieszkania zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Wkład własny nie może jednak przekroczyć 200 tys. zł. Dopłata od państwa będzie przysługiwała przez 10 lat.

— Program kierowany jest do osób młodych (do 45. roku życia — przyp. red.), które kupują pierwsze mieszkanie, średniej wielkości, w tańszej lokalizacji. Oczywiście wiele zależy od miasta. Przykładowo w Warszawie będzie można kupić mieszkanie w tańszych dzielnicach. Natomiast w mniejszych miastach niemal w każdej lokalizacji da się kupić mieszkanie w ramach tego kredytu — wskazuje Sadowski. 

Problem w tym, że w mniejszych miastach ofert jest tyle, co na lekarstwo. Analityk Expandera podejrzewa, że tam program zostanie wykorzystany głównie do budowy domów. W dużych miastach natomiast mieszkań nie brakuje, ale problematyczna będzie z kolei zdolność kredytowa.

— Na tym etapie wiemy już, że będzie zdecydowanie wyższa niż dla zwykłych kredytów hipotecznych, ale wciąż nie wiemy, o ile dokładnie. To zależy od decyzji poszczególnych banków. Zakładam, że dowiemy się tego dopiero tuż przed startem programu — mówi Sadowski. 

Wzmożonego zainteresowania preferencyjnym kredytem Sadowski spodziewa się w drugiej połowie tego roku i w pierwszej połowie przyszłego. Według niego nie należy obawiać się szybkiego wyczerpania puli kredytów z dopłatą. Zgodnie z zapowiedziami rządu limity mają się pojawić dopiero w kolejnych latach.

Ostatnio Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii, poinformował, że siedem banków zadeklarowało udział w programie kredytowym. Wiadomo, że wśród pewników jest PKO BP, Peako, Alior oraz Santander. Pozostałych nie ujawniono.

Zapytaliśmy inne duże banki, czy dołączą od lipca. Ustaliliśmy, że mBank przystąpi do końca trzeciego kwartału tego roku. BOŚ oraz Pocztowy planują to zrobić, ale jeszcze nie wiedzą, kiedy dokładnie to nastąpi. Millennium decyzję podejmie w drugiej połowie roku. Natomiast ING Bank Śląski, BNP Paribas oraz Credit Agricole nie zdecydowały się, co ostatecznie zrobią.

Zdaniem naszych rozmówców, dopiero gdy banki ruszą z udzielaniem tych kredytów, będziemy mogli ocenić faktyczne zainteresowanie programem oraz jego realny wpływ na kształtowanie się cen nieruchomości. 

— Pamiętajmy, że do Bezpiecznego Kredytu 2 proc. trzeba doliczyć jeszcze marżę banku, która może wynieść grubo ponad 1,5 proc., czyli wyraźnie więcej niż w przypadku normalnych kredytów hipotecznych. Problemem jest też zdolność kredytowa, która obecnie jest niższa o połowę niż była dwa lata temu. Zatem, jeśli ktoś wtedy był w stanie pożyczyć od banku milion złotych, to obecnie stać go na kredyt w kwocie około pół miliona — zwraca uwagę Zuber.

Zuber dodaje, że realnie ceny mieszań w ciągu ostatnich miesięcy nieco spadły. Według naszego rozmówcy deweloperzy nie chcą się do tego przyznać. W szczególności ci, którzy budują za gotówkę. W trudniejszej sytuacji są deweloperzy budujący na kredyt. Ci — zdaniem Zubera — mogą nie mieć wyjścia, jak zejść z ceny, by zdołać uregulować zobowiązanie względem banku.

Dzięki temu, że spadły ceny materiałów budowlanych, wybudowanie metra kwadratowego mieszkania w niezłym standardzie kosztuje dewelopera 4,5 tys. zł. Jeszcze całkiem niedawno koszt takiej inwestycji wynosił 6 tys. zł. Dlatego w tej chwili najlepszym rozwiązaniem na powstrzymanie wzrostu cen jest po prostu budowanie jeszcze więcej mieszkań, by zaspokoić potrzeby rynku — mówi Zuber.

Na wzrost cen wpływa przede wszystkim duży popyt. Według eksperta Akademii WSB, aby zaspokoić bieżące potrzeby mieszkaniowe Polaków, musielibyśmy zbudować jeszcze od 1,5 do 2 mln mieszkań. Tyle że według naszego rozmówcy państwo od lat popełnia jeden i ten sam błąd, który skazuje nas na drogie nieruchomości. 

— Jedyna rzecz, która może powstrzymać dynamiczny wzrost cen nieruchomości w Polsce, to uwolnienie gruntów pod nowe inwestycje. W ostatnich dwóch latach budowało się zdecydowanie za mało mieszkań. W tej chwili brakuje działek w miastach, trzeba tworzyć centra satelickie oraz inwestować w infrastrukturę komunikacyjną, by jak najlepiej skomunikować je z centrami miast. W przeciwnym razie takie mieszkanie nie będą się sprzedawać — wyjaśnia Zuber.

Dodaje, że samorządy często nie są w stanie same udźwignąć inwestycji infrastrukturalnych, dlatego konieczna jest pomoc finansowa rządu. W ten sposób możemy szybciej zaspokoić potrzeby mieszkaniowe Polaków i powstrzymać galopujące wzrost cen mieszkań.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl