Kolejki do deweloperów w oczekiwaniu na rządowy program. "Podsuwają umowy"

Projekt ustawy wprowadzającej rządowy program mieszkaniowy "Bezpieczny kredyt 2 proc." wpłynął do Sejmu i jego pierwsze czytanie zaplanowano na najbliższym posiedzeniu rozpoczynającym się 12 kwietnia. Prace legislacyjne trwają, a więc jego ostateczny kształt może się jeszcze zmienić. Na program niecierpliwie czekają deweloperzy, banki oraz klienci. Ma wystartować pierwszego lipca. O jego założeniach więcej piszemy TUTAJ.

Obserwacjami na temat programu podzielił się niedawno na Twitterze Tomasz Narkun, inwestor i analityk rynku nieruchomości. Według niego deweloperzy podnoszą lekko ceny ofertowe, licząc na duży wpływ programu na ich sprzedaż, a wielu deweloperów zaczyna kampanię na zasadzie "podpisz teraz, ale kredyt załatwiaj od lipca".

Tworzą zachęty i podsuwają umowy rezerwacyjne. Za niewielką opłatą godzą się poczekać cztery miesiące, gdy program wystartuje. Rynek jest dziś trudny dla deweloperów, zwłaszcza w małych miastach. W dużych, gdzie gotówki jest więcej, tego tak nie widać. Dlatego w tych mniejszych miejscowościach program rządu wywołał poruszenie - mówił wcześniej Narkun w programie "Newsroom" WP.

- Deweloperzy wychodzą z propozycjami na zasadzie: podpisz już dziś umowę, zarezerwuj mieszkanie, a my poczekamy do lipca, żebyś mógł skorzystać z programu rządu i kredytu mieszkaniowego na 2 proc. Branża cieszy się z programu i widać, że na rynku zagościł optymizm - dodał ekspert.

Deweloperzy zachęcają klientów do podpisywania umów rezerwacyjnych, bo mają w tym też inny cel. Są one dla nich gwarantem bezpieczeństwa w relacji z bankiem.

By uzyskać finansowanie bankowe inwestycji, deweloper musi zagwarantować bezpieczeństwo spłaty zobowiązania. Tutaj pomocne są umowy rezerwacyjne, których od ponad roku podpisywano dużo mniej. Choć niewątpliwie ten trend może ulec lekkiemu odwróceniu z uwagi na wprowadzenie programu "Bezpieczny kredyt 2 proc." - przekonuje w rozmowie z money.pl Patryk Kozierkiewicz z Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

Potwierdza, że część deweloperów już teraz proponuje zawieranie takich umów z możliwością rezygnacji na wypadek niezakwalifikowania się przez klienta do programu. Czy warto je podpisać? Według Marka Zubera, eksperta Akademii WSB, wszystko zależy od ceny, jaką oferuje deweloper.

- Nie jest prawdą, że ceny nie spadają. Niekiedy spadek cen jest ukryty - np. deweloper nie obniża ceny za metr kwadratowy mieszkania, ale dodaje dwa miejsca postojowe "gratis". Część deweloperów nie chce zejść z ceny, szczególnie widać to wtedy, kiedy inwestycja nie jest realizowana z kredytu i nie ma ciśnienia związanego z jego spłacaniem - zwraca uwagę Zuber.

Zanim pojawiła się propozycja rządowego programu, nasz rozmówca szacował, że w 2023 r. ceny mieszkań spadną o 15 proc. Obecnie uważa, że takiego spadku cen nie będzie. Pytanie: czy będzie wzrost cen?

Papierkiem lakmusowym obecnego stanu rynku jest liczba nowych inwestycji. W ciągu ostatnich lat widać tutaj gwałtowne spadki. Według danych PZFD w rekordowym w 2021 roku rozpoczęto budowę 166 tys. lokali mieszkalnych. W ubiegłym roku rozpoczęto budowę ponad 30 proc. mniej mieszkań, bo zaledwie 115 tys. lokali.

W tym roku prognozy są jeszcze gorsze i wskazują na 70-80 tys. nowych lokali, czyli o połowę mniej niż przed dwoma laty.

Jak widać, w ostatnich latach deweloperzy mocno ograniczyli liczbę nowych inwestycji. Według Marka Zubera powody są dwa. Pierwszy: brakuje gruntów pod budowę. Drugi: załamała się sprzedaż kredytów mieszkaniowych, więc część inwestycji została zamrożona.

- Sama zapowiedź programu mieszkaniowego nie wystarczy, by zachęcić deweloperów do nowych inwestycji. Dopóki nie zostanie uchwalona ustawa i podpisana przez prezydenta, to nie ma pewności, że program w ogóle powstanie. Podobnie jak z podatkiem od ponadnormatywnych zysków, który miał wejść w życie ponad pół roku temu i nadal go nie ma - porównuje Zuber.

W Polsce brakuje ok. 2 mln mieszkań, a te sprzedają się głównie na kredyt. Po kilkumiesięcznej zapaści rynek hipotek w końcu zaczyna odbijać. Jeśli odbije solidnie, to niewykluczone, że osoby, które nie łapią się na rządową dopłatę do kredytu na zakup pierwszego mieszkania, będą konkurencją dla tych, które z tej pomocy będą chciały skorzystać.

- W ciągu ostatnich trzech miesięcy sprzedaż mieszkań uległa lekkiej poprawie. To efekt odłożonego popytu z zeszłego roku. "Bezpieczny kredyt 2 proc." może być impulsem do kupna mieszkania. Na tym etapie nie jesteśmy w stanie oszacować jak dużym. Niemniej nie możemy zapominać, że program obejmuje również rynek wtórny i duża część jego beneficjentów skieruje swoje kroki właśnie tam. Zestawiając ten fakt z ograniczoną liczbą dostępnych wniosków w ramach programu, jego wpływ na poprawę sytuacji rynkowej będzie ograniczony - uważa Patryk Kozierkiewicz z PZFD.

PZFD nie przewiduje znaczącego wzrostu cen mieszkań. Innego zdania jest Marek Zuber.

- W tym momencie nie wiemy, jak będzie liczona zdolność kredytowa, a realne wynagrodzenia spadają, więc ogólnie zainteresowanie kredytem hipotecznym będzie relatywnie mniejsze. Zakładam, że zdolność kredytowa będzie liczona korzystniej niż w przypadku kredytów udzielanych bez rządowego wsparcia, ale na konkrety trzeba będzie poczekać do czasu aż uchwalona zostanie ustawa - podkreśla.

Wprawdzie Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) ostatnio poluzowała wymogi względem banków co do zdolności kredytowej kredytobiorców hipotecznych. Jak wskazuje Zuber, obecnie jest ona wyższa niż dwa miesiące temu, ale wciąż o połowę niższa niż dwa lata temu.

Zwróciliśmy się do KNF z pytaniem: jak będą wyglądać zalecenia nadzorcy dotyczące liczenia zdolności kredytowej w przypadku kredytu 2-procentowego?

Obecnie trwają prace nad nowelizacją Rekomendacji S KNF, uwzględniającą m.in. założenia planowanych rozwiązań pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. W najbliższym czasie projekt zmian Rekomendacji S zostanie przekazany do konsultacji publicznych - zaznaczyła Komisja w odpowiedzi na pytanie money.pl.

Zdaniem Marka Zubera w długiej perspektywie sytuacja cenowa może się skomplikować.

Gdy wyjdziemy z kryzysu gospodarczego - nie ulega wątpliwości, że on jest, bo gospodarka hamuje, a ludzie realnie zarabiają mniej - to stopy procentowe zaczną spadać. Popyt na mieszkania tak mocno wzrośnie, że ceny mieszkań odlecą - przewiduje ekspert Akademii WSB.

Jego zdaniem, gdy rząd planuje wydawać rocznie miliardy złotych na dopłaty do kredytów mieszkaniowych, to część tych pieniędzy powinien przeznaczyć na rozwój infrastruktury i terenów pod budowę. Jeśli tego nie zrobi - podkreśla Zuber - to wprowadzenie programu pomocowego będzie skutkować wzrostem popytu oraz cen.

Naszemu rozmówcy chodzi w szczególności o skrócenie czasu wydawania pozwoleń na budowę. Uważa, że w ostatnim czasie sporo się pod tym względem poprawiło, ale w dalszym ciągu trwa to zbyt długo - w wielu gminach wciąż trzeba czekać kwartały, zanim uzyska się takie pozwolenie.

Ponadto - zwraca uwagę nasz rozmówca - w wielu gminach w dalszym ciągu brakuje planów zagospodarowania przestrzennego. Z kolei w centrach dużych miast zaczyna brakować terenów pod budowę, dlatego trzeba rozwijać centra satelickie na obrzeżach i komunikować je z centrum miasta. Samorządy nie są w stanie tego robić samodzielnie.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl

Jeśli chcesz być na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami ekonomicznymi i biznesowymi, skorzystaj z naszego Chatbota, klikając tutaj.