To będzie duże zaskoczenie dla inwestorów. Sprawdziliśmy, jak zachowają się ceny gruntów budowlanych

Ostatnie lata w branży deweloperskiej były bardzo intensywne. Ceny mieszkań rosły nieustannie. - Trwająca nieprzerwanie od lat hossa na rynku inwestycji deweloperskich przyciągnęła do branży wielu przedsiębiorców chcących realizować budowy - mówi Krzysztof Adamski z Platformy Mieszkaniowej.

Zobacz też: Sprawdź, ile kosztuje mieszkanie lub dom w twojej okolicy. Zamów raport cenowy

- Rok do roku, kwartał do kwartału padały kolejne rekordy na rynku liczby sprzedanych mieszkań, wydanych pozwoleń na budowę, średnich cen transakcyjnych oraz oczywiście cen gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Te ostatnie na przestrzeni ostatnich lat zdrożały o kilkadziesiąt procent - dodaje Krzysztof Adamski.

To w połączeniu z ograniczoną dostępnością gruntów pod budowę, a także dodatkowym podbiciem zainteresowania nimi przez pandemię i konieczność pracy zdalnej sprawiły, że ceny zaczęły szybko rosnąć.

- Współpracując z deweloperami na największych rynkach w Polsce, odnotowaliśmy rekordowe ceny transakcyjne gruntów w III i IV kwartale zeszłego roku, gdzie w naszej ocenie wyceny następowały na podstawie prognoz stałego wzrostu cen transakcyjnych, przy ustabilizowaniu się cen materiałów oraz wykonawstwa - mówi Krzysztof Adamski.

- Sytuacja na rynku zaczęła się zmieniać od później jesieni wraz z pierwszymi podwyżkami stóp procentowych. Wraz z rosnącymi stopami procentowymi obniżyła się zdolność kredytowa Polaków, a to spowodowało spadek zainteresowania gruntami pod zabudowę. Na spadek popytu na działki miał wpływ również wzrost kosztów budowy, kosztów wykończenia czy ograniczona dostępność materiałów budowlanych - mówi Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w firmie Cenatorium.

Jak tłumaczy Małgorzata Wełnowska, w ujęciu rocznym ceny niezabudowanych nieruchomości przeznaczonych na cele budowlane rosną od lat, jednak w ostatnich miesiącach widać pewne ochłodzenie.

- Z naszych danych wynika, że I kw. 2022 r. doszło do korekty cen działek w ujęciu kwartalnym w największych polskich miastach. Jednak w miejscowościach poza miastami wojewódzkimi ceny nadal rosną, już nie tak wyraźnie, jak było to w ostatnim roku - mówi Małgorzata Wełnowska.

Dodaje, że część osób do tej pory zainteresowanych kupnem działki i postawieniem wymarzonego domu mogła wycofać się z rynku ze względu na drastyczny wzrost kosztów zarówno budowy, jak i kredytu. Zmniejszenie popytu doprowadziło do większych negocjacji cenowych, a w konsekwencji do nieznacznego spadku cen gruntów.

Ekspertka przekonuje, że zdecydowana większość transakcji dotyczy peryferyjnych rejonów dużych miast. W Warszawie mowa o Białołęce, Wilanowie czy Wawrze, w przypadku Wrocławia chodzi o teren Psiego Pola czy Fabryczną.

- Większa dostępność gruntów na tych obszarach wpływa na niższą cenę. O jej wysokości decyduje odległość od głównych tras komunikacyjnych czy stacji kolejowych. Na cenę wpływa również wielkość gruntu, jego kształt oraz dostępność mediów - mówi Małgorzata Wełnowska.

Jednak, jak dodaje, największą rolę gra miejski plan zagospodarowania przestrzennego, od którego zależy, jak szybko można ruszać z budową. - Na popularności zyskały miejscowości podmiejskie. Ceny działek budowlanych w powiatach otaczających duże miasta są sporo tańsze. Najtańsze można nabyć nawet za kilkadziesiąt złotych od metra kwadratowego - mówi. Naturalnie, trzeba pogodzić się z gorszą lokalizacją.

- Drastyczna zmiana na rynku popytu związana m.in. z oprocentowaniem kredytów hipotecznych oraz wprowadzona kilka dni temu "nowa ustawa deweloperska" zmusi wielu z obecnych właścicieli gruntów do zaniechania inwestycji do momentu ustabilizowania się cen bądź odsprzedaży gruntów - dodaje Krzysztof Adamski.

Jak tłumaczy ekspert Platformy Mieszkaniowej, najwięcej na wartości stracą grunty z przeznaczeniem pod budownictwo wielorodzinne poza miastami wojewódzkimi, gdzie koszty realizacji inwestycji są zbliżone do tych w dużych ośrodkach miejskich, a zakupy realizowane są wyłącznie przez klientów na potrzeby własne.

- Wielu deweloperów przez lata niemalże uzależniło się od klientów inwestycyjnych bądź spekulacyjnych oczekujących kompaktowych metraży w wysoko pożądanych lokalizacjach. Obecnie obserwujemy rosnące wśród deweloperów zainteresowanie realizacją inwestycji systemie PRS (Private Rental Sector), wymagających często zapewnienia mniejszej liczby wymaganych miejsc postojowych, a więc tańszych w realizacji, a klientom lokali możliwość oferowania ich na rynku najmu z pominięciem ustawy o ochronie praw lokatorów - mówi Krzysztof Adamski.

Jak wskazuje ekspert, malejąca od miesięcy liczba składanych pozwoleń na budowę przełoży się w ciągu najbliższych miesięcy na tzw. lukę podażową, która będzie dużym zaskoczeniem dla klientów szukających nowych inwestycji w 2023 i 2024 roku.