Kiedy zwolnienie z VAT przy najmie nieruchomości?

Wynajem nieruchomości jest czynnością, która zasadniczo podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (art. 15 ustawy o VAT). Czytając ten przepis można dojść do wniosku, że osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej nie będą musiały płacić podatku VAT z tytułu najmu.

Jest to błędne, gdyż ustawa o VAT definiuje działalność gospodarczą szerzej niż ustawa o swobodzie prowadzenia działalności gospodarczej. W myśl przepisów o VAT przez działalność gospodarczą rozumie się również wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Oznacza to, że każdy kto wykorzystuje nieruchomość w sposób ciągły i dla celów zarobkowych będzie podatnikiem VAT. Nie ma znaczenia, czy podmiot ten faktycznie ma zarejestrowaną działalność gospodarczą, gdyż dla celów VAT będzie on podatnikiem VAT. Istnieją jednak możliwości na uniknięcie podatku przy wynajmie nieruchomości.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 zwolnione z podatku VAT są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Nie jest tu istotne kto dokonuje wynajmu mieszkania, lecz na jakie cele. Jeżeli osoba fizyczna wynajmuje mieszkanie innej osobie z przeznaczeniem na cele mieszkalne, taka usługa będzie zwolniona z podatku VAT. Natomiast, jeżeli podatnik wynajmuje mieszkanie tej samej osobie jednak na cele prowadzonej przez nią działalności gospodarczej, wtedy będzie musiał on odprowadzić podatek VAT.

Podmiot wynajmujący nieruchomość ma prawo skorzystać ze zwolnienia podmiotowego przewidzianego w ustawie o VAT. Od podatku VAT zwalnia się bowiem podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym 150 tys. zł (bez podatku VAT).

Przykładowo, jeżeli osoba fizyczna wynajmuje halę produkcyjną, a wysokość czynszu za poprzedni rok nie przekroczyła 150 tys. zł, może ona skorzystać z tego zwolnienia. Jeżeli podmiot oprócz wynajmu hali świadczy np. usługi budowlane, musi przychody z tego tytułu również uwzględnić w limicie. Jeżeli łączna kwota przychodów z najmu i świadczenia usług, nie przekroczy limitu, nie musi on rejestrować się jako podatnik VAT i odprowadzać podatku.