ktostamnagorze
/ 89.75.162.* / 2009-04-16 19:00
Ceny mieszkań jeszcze szybciej spadną jak przeczekacie zakup nieruchomości!!! Wstrzymajcie się z zakupem jeszcze z 10 miesięcy!!! [(!!!Ceny transakcyjne!!!) Spadną jeszcze o jakieś 30%!!!]!!!.W artykule nie wspomniano o innych aspektach, które przełożą się na spadek cen nieruchomości;
1.Wyprzedaż mieszkań pakietowych(kupowanych podczas hossy przez zagranicznych inwestorów to 35% rynku)
2.Paszport energetyczny
3.Upadek firm; budowlanych, deweloperów, agencji nieruchomości, firm usługowo-wykończeniowych ze skierowaną ofertą na rynek nieruchomości
4.Oddanie do użytku przez deweloperów wielu projektów rozpoczętych w latach (06-07,07-08,08-09!!!)
5.Przesycony rynek w mieszkania kupowane podczas boomu gospodarczego, budowlanego tzw. hossie. Które są wystawione po cenach, po jakich były kupowane w tamtych latach!!!
6.Jest masa nieruchomości zawyżonych, przez spekulantów, ale także przez ludzi nie kompetentnych w wycenie. Przez co ceny średnie sa zawyżone.
7.Bardzo drogie apartamenty budowane w dodatku w czasie hossy, są wielokrotnie przewartościowane. Ich cena wbrew temu, co mówią analitycy też spadnie i to najbardziej. Ponieważ na rynku wciąż powstają nowe apartamentowce, które są budowane na tym samym poziomie, lecz taniej. Kiedy pojawia się na rynku nastąpi korekta rynku. To dobrze, ponieważ cena średnia też ulegnie korekcie!!!
8.Odrolnienie gruntów w obrębie miast spowoduje drastyczny spadek ziemi!!! Trzeba poczekać aż zakończą się procedury z tym związane.
9.Marża deweloperów podczas hossy wynosiła od 50% do 60% WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI!!! Na kanale TV Biznes w Programie "Ruch w nieruchomościach" Główny Ekspert Związku Firm Deweloperskich mgr inż. Jacek Bielecki powiedział, że deweloperzy nie mają już, z czego schodzić. Biorąc za wzór np. niemieckich deweloperów, którzy mają marżę wartości nieruchomości na poziomie 10%-15%,polscy deweloperzy mają, z czego schodzić!!!!!!!!
I to, co w artykule zostało napisane.
NAJWAŻNIEJSZE POWODY SPADKU CEN MIESZKAŃ
Niższe koszty budowy
Ze względu na spadek cen materiałów budowlanych i robocizny dziś można budować mieszkania taniej niż przed rokiem czy dwoma. A do tego dochodzi jeszcze spadek cen gruntów inwestycyjnych, który sięga - o czym donosiła prasa - nawet 40 proc.
Deweloperzy, nie widząc popytu, nie budują banków ziemi, a ci, którzy oczekują kłopotów z płynnością, starają się niewykorzystanych gruntów pozbyć. Oznacza to, że deweloper, który dziś rozpocznie działalność - kupi grunt, materiały i zatrudni wykonawców - jest w stanie budować po niższych kosztach niż deweloperzy, którzy teraz wystawiają na sprzedaż swoje zapasy zbudowane w czasie rekordowo wysokich cen gruntów, materiałów i robocizny. Jak dużo taniej? Ostrożnie można szacować, że koszty mogłyby być nawet o 20 proc. niższe (przy założeniu, że trzy główne składniki kosztów skurczyły się w takich właśnie proporcjach).
Przewaga podaży nad popytem
Druga ważna sprawa to przewaga podaży. Deweloperzy muszą pozbyć się zapasów, a ,,rynek" o tym wie. Wiedząc już, że deweloperzy mogą budować taniej dziś niż rok czy dwa lata temu, kupujący wstrzymują się z transakcjami do czasu aż sprzedający dostosują swoją ofertę do nowych warunków kosztowych. Nawet, jeśli oznaczać to będzie dla nich sprzedaż niektórych mieszkań ze stratą.
Deweloperzy nie muszą rozpoczynać nowych budów, jeśli widzą słabość popytu, (co powoduje dalszy spadek kosztów - gruntów, materiałów i robocizny), ale zapasów pozbyć się muszą. Należy do tego dodać rynek wtórny, który jest większy niż pierwotny, a który musi naśladować tendencje cenowe na rynku pierwotnym.
Z wyłączeniem pewnych ultra-unikalnych lokalizacji, ceny na rynku wtórnym odzwierciedlają, bowiem bieżącą wartość zbudowania podobnych mieszkań w podobnych lokalizacjach. Nie można twierdzić, że mieszkanie np. przy ul. Świerkowej 6 jest dwukrotnie droższe niż wynosi cena nowo budowanych podobnych mieszkań przy ul. Świerkowej 8 (o ile nie usprawiedliwiają tego specyficzne uwarunkowania).
Analogicznie, jeśli deweloper będzie sprzedawał je wyraźnie drożej, to ceny przy Świerkowej 6 szybko dorównają do cen dewelopera, ponieważ to one zawierają najbardziej aktualne składniki kosztowe (ceny gruntów, materiałów i robocizny).
W obecnych warunkach mamy do czynienia z istotnym zakrzywieniem tej relacji, ponieważ deweloperzy nie cieszą się dobrą sławą ze względu na ryzyko upadłości. Klienci deweloperów w Polsce są bardzo słabo chronieni w takiej sytuacji (żeby nie powiedzieć, że są całkowicie bezbronni), wobec czego ceny mieszkań już istniejących mogą zawierać dodatkową premię (premia standardowa wynika z niższych kosztów finansowania inwestycji w czasie) względem cen mieszkań dopiero budowanych. Dopiero silne dyskonto w cenie dewelopera przełoży się na zwrot kupujących w jego stronę. To zaś oznaczać będzie konieczność obniżenia cen także na rynku wtórnym.
Z tych powodów możemy oczekiwać dalszego spadku cen u deweloperów (w pierwszej kolejności) i na rynku wtórnym (w dalszej