Treścią służebności mieszkania jest możliwość korzystania z cudzej nieruchomości poprzez zamieszkiwanie na niej oraz korzystanie z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku (art. 302 § 1 kodeksu cywilnego).
Zakres służebności mieszkania wyznacza się w oparciu o:
1)treść aktu jej ustanowienia
2)osobiste potrzeby uprawnionego
3)zasady współżycia społecznego
4)zwyczaje miejscowe
Służebność mieszkania jest tzw. służebnością osobistą, która przysługuje oznaczonej osobie fizycznej (art. 296 k.c.). Służebność jest prawem skutecznym przeciwko wszystkim, co oznacza, że wszyscy (łącznie z osobą, która ustanowiła służebność, czyli właścicielem nieruchomości) mają ogólny obowiązek nieprzeszkadzania w wykonywaniu tego prawa. Z kolei uprawniony powinien korzystać ze służebności tak, aby jak najmniej utrudniało to korzystanie z nieruchomości obciążonej przez właściciela, względnie inne osoby uprawnione do korzystania (art. 288 w zw. z art. 297 k.c.).
Uprawniony z tytułu służebności obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. Właściciel nieruchomości obciążonej służebnością nie ma obowiązku czynić takich nakładów na rzecz obciążoną; jeżeli nakłady takie poczynił – może żądać ich zwrotu (art. 260 w zw. z art. 302 § 2 k.c.).O potrzebie innych napraw i nakładów uprawniony powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót (art. 260 § 1 w zw. z art. 302 § 2 k.c.). Jeżeli uprawniony poczynił nakłady, do których nie był zobowiązany, może domagać się ich zwrotu.
Użytkownik obowiązany jest zachować substancję nieruchomości i jej dotychczasowe przeznaczenie (art. 267 § 1 w zw. z art. 302 § 2 k.c.); może zakładać w pomieszczeniach nowe urządzenia – oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, o ile sposób ich założenia nie sprzeciwia się obowiązującym przepisom ani nie zagraża bezpieczeństwu nieruchomości; jeżeli założenie takich urządzeń wymaga współdziałania właściciela, uprawniony może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów (art. 684 w zw. z art. 268 i art. 302 § 2 k.c.).
Prawo służebności jest niezbywalne (art. 300 k.c.), ale mający służebność może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie a także inne osoby, jeżeli są przez uprawnionego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostawać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności (art. 301 § 1 k.c.).
Prawo służebności jest niedziedziczne, ale właściciel może umówić się z uprawnionym, że po śmierci uprawnionego służebność będzie przysługiwać jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi (art. 301 § 2 k.c.).
Służebność osobista wygasa w szczególności:
1)wskutek zrzeczenia się uprawnionego
2)wskutek nabycia własności nieruchomości przez uprawnionego
3)wskutek niewykonywania przez 10 lat (art. 293 w zw. z art. 297 k.c.)
4)wskutek śmierci uprawnionego (art. 299 k.c.).
Ponadto, jeżeli uprawniony z tytułu służebności dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości może żądać zamiany służebności na rent (art. 303 k.c.).