Bezpieczna inwestycja w nieruchomości? UOKiK obala mit i ostrzega

Od ponad roku oprocentowanie lokat w bankach jest niemal zerowe, zyski z obligacji skarbowych też nie są imponujące. Wielu Polaków zastanawia się na innymi, bezpiecznymi formami ulokowania oszczędności. Gdy są one już nieco większe, naturalnym jest pomysł: a może zainwestować w nieruchomości?

Rynek ten w ostatnich latach mocno się zmienił i w odpowiedzi na duże zainteresowanie powstały nowe formy inwestowania. Niektóre bardziej ryzykowne. Głos w temacie właśnie zabrał Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK), który w ramach kampanii "policz i nie przelicz się" zwraca uwagę na oferty zakupu tzw. nieruchomości inwestycyjnych.

Najczęściej są one nabywane w celu wynajmu krótkoterminowego. Są to np. lokale w aparthotelach/condohotelach czy akademikach.

- Zanim ulokujemy pieniądze, powinniśmy bardzo rzetelnie zapoznać się z warunkami takiej oferty oraz wziąć pod uwagę ryzyka. Może się zdarzyć, że nie uzyskamy zakładanej rentowności, ponosząc na bieżąco dodatkowe koszty związane choćby z utrzymaniem nieruchomości. Osiągnięcie zysków jest uzależnione od wielu czynników, np. obłożenia, lokalizacji czy wysokości opłat administracyjnych - wskazuje Tomasz Chróstny, prezes UOKiK.

Czytaj więcej: NBP alarmuje: na rynku brakuje mieszkań. Pokazujemy dane z największych miast

Zauważa, że zdecydowana większość nieruchomości inwestycyjnych to obiekty nowe, co oznacza, że ich długoterminowy potencjał do generowania zysku jest na wczesnym etapie trudny do oszacowania.

Przykładowo, obiekty hotelowe potrzebują od kilku miesięcy do nawet kilku lat na "rozruch" i dopiero po tym okresie okazuje się, czy ich zdolność do generowania zarobku dla właścicieli była tak perspektywiczna, jak przedstawiano to w ofercie.

Inwestowanie w tego typu przedsięwzięcia polega co do zasady na zakupie lokalu np. w budynku hotelowym lub mieszkalnym przeznaczonym w całości pod wynajem krótkoterminowy. Właściciel zakupionego lokalu może z niego korzystać przez pewien czas w roku, a w pozostałym okresie jest on wynajmowany.

Zarządzanie wynajmem odbywa się zazwyczaj poprzez specjalistyczną firmę (tzw. "operatora"), z którym umowa najmu jest zawierana najczęściej na okres od 5 do 15 lat z możliwością jej przedłużenia. Operator dzieli się zyskiem z wynajmu z właścicielem lokalu wypłacając np. stopę zwrotu określoną w umowie.

Czytaj więcej: Satelity pokazały, jak "rozlewają" się polskie miasta. Nowe granice wyrównałyby dochody

Jak podkreśla UOKiK, "uczciwy operator nigdy nie będzie w stanie zagwarantować, że dany obiekt będzie wystarczająco rentowny, aby móc regularnie wypłacać zyski w obiecywanej wysokości".

Wskazuje, że np. w okresie "lockdownów" spowodowanych pandemią COVID-19 tego typu obiekty nie były w stanie funkcjonować, skutkiem czego ponosiły straty, przez co zarządzający nimi operatorzy często nie byli w stanie wywiązać się z obietnic dotyczących stopy zwrotu.

Warto podkreślić, że właściciel nieruchomości może nie mieć możliwości zmiany operatora, czy też całkowitej rezygnacji z usługi zarządzania lokalem, co w praktyce oznacza brak realnego wpływu na zyskowność inwestycji.

Istotna jest też kwestia finansowania inwestycji, jeśli jest na etapie budowy. Gdy jest jedynie z wpłat nabywców lokali lub poprzez emisję obligacji są bardziej ryzykowne niż inwestycje finansowane ze środków własnych dewelopera lub z kredytu.

Czytaj więcej: Konsumpcja znowu przyspieszyła. W rok zakupy wzrosły o ponad 10 procent

"W tym przypadku nabywca lokalu lub obligacji ponosi całe ryzyko niepowodzenia inwestycji i - w razie upadłości dewelopera - może stracić wszystkie zainwestowane pieniądze, ponieważ zostały one wykorzystane do sfinansowania budowy, której nie udało się ukończyć" - ostrzega UOKiK.

Warto też pamiętać, że ustawa deweloperska wymaga, aby umowa zakupu mieszkania została zawarta w formie aktu notarialnego, a roszczenie nabywcy zostało wpisane do księgi wieczystej nieruchomości. Jednakże, dotyczy to jedynie lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych. Dlatego szczególnie ryzykowne są inwestycje dotyczące lokali o charakterze użytkowym, w przypadku których takie zabezpieczenia środków nabywcy nie występują.