Ceny mieszkań ciągle w górę. A kiedy w dół? Mamy najnowsze prognozy

Raport ma mieć premierę w czwartek na kongresie Impact'24 w Poznaniu.

Analitycy Banku Pekao nie mają wątpliwości, że w perspektywie najbliższych lat należy oczekiwać dalszych wzrostów cen nieruchomości. "Realne dochody Polaków rosną, programy pomocowe obniżają efektywne stopy dla najwrażliwszych gospodarstw domowych, potencjał do poprawy akcji kredytowej jest znaczny, a strukturalne potrzeby rynkowe pozostają wysokie (przeludnienie mieszkań)" - uzasadniają autorzy raportu.

Co więcej, Polska w tym kontekście wyraźnie odstaje od średniej unijnej. W II kwartale 2023 r. średnia cena mieszkań w Europie zaczęła spadać w tempie niemal 1 proc. rok do roku. Tymczasem, jak zauważają autorzy opracowania, w Polsce miała miejsce odwrotna sytuacja.

W I kw. 2023 r. dynamika cen nieruchomości "odbiła się od dna" i zaczęła przyspieszać, a wzrosty w kolejnym kwartale częściowo były spowodowane antycypacją efektów rządowego programu wsparcia kredytobiorców ("Bezpieczny Kredyt 2 proc.").

Analitycy zauważają, że nieruchomości w Polsce drożeją szybciej niż typowe dobra konsumpcyjne i stają się coraz większym obciążeniem dla budżetów.

Do 2019 r. ich ceny rosły jednak wolniej niż płace i oszczędności, więc ich kupno stawało się coraz bardziej przystępne. Sprzyjał też temu względnie niski koszt kredytu. Sytuacja zmieniła się na niekorzyść gospodarstw domowych w 2022 roku, gdy koszty kredytów hipotecznych silnie wzrosły, a ich dostępność spadła - wskazują.

Eksperci dodają, że jeśli ktoś miał możliwość kupna mieszkania za gotówkę, to nie miał wielu powodów do narzekań, ale jeśli musiał posiłkować się kredytem, to wizja zamieszkania we własnym "M" mocno się oddaliła, chyba że zdążył posiłkować się subsydiowanym "Bezpiecznym Kredytem 2 proc.".

Z raportu wynika także, że masowy napływ imigrantów i uchodźców z Ukrainy czy Białorusi - osiedlających się głównie na Mazowszu, w Wielkopolsce i na Dolnym Śląsku - nie przyczynił się do tego, że akurat w tych regionach dynamika cen mieszkań była powyżej średniej krajowej. Dlaczego?

"Najprostszym wyjaśnieniem braku efektów tak silnego impulsu popytowego jest fakt, że imigranci nie kupowali mieszkań, a raczej je wynajmowali" - tłumaczą analitycy Pekao. 

Na razie więc przede wszystkim generują dodatkowy popyt na mieszkania na wynajem, ale z czasem i to ulegnie zmianie i dodatkowy popyt zacznie być widoczny w przypadku mieszkań do kupienia.

Bowiem zakładamy, że przeważająca część obecnie pozostających w kraju 400 tys. imigrantów ze Wschodu osiedli się w Polsce na stałe i będzie szukać swojego lokum - czytamy w raporcie.

Zdaniem analityków Pekao na rynku nieruchomości czeka nas ożywienie, które będzie wynikało z rosnącej siły nabywczej gospodarstw domowych i polepszających się nastrojów konsumenckich.

Po spadku siły nabywczej gospodarstw domowych, wynikającego z wysokiej inflacji, od drugiej połowy zeszłego roku wynagrodzenia zaczęły się odbudowywać i obecnie realnie są nieco wyższe niż przed szokiem inflacyjnym i będą nadal rosnąć.

Wzrost pensji polepsza nastroje, także jeśli chodzi o plany zakupu nieruchomości.

Jak podkreślają autorzy analizy, po drugiej stronie znajdują się natomiast wysokie stopy procentowe oraz utrzymująca się niepewność konsumenta z uwagi na perturbacje gospodarcze i geopolityczne.

Według nich drogi kredyt jest jednak komplikacją, lecz nie przeszkodą w nabywaniu mieszkań. Analitycy Pekao uważają, że wobec obecnego, bardziej jastrzębiego nastawienia Rady Polityki Pieniężnej, stopy nie spadną w najbliższych kwartałach.

Choć NBP sygnalizuje, że stopy pozostaną bez zmian do końca 2024 r., to zdaniem autorów stopa referencyjna zostanie utrzymana na bieżącym poziomie (5,75 proc.) również do końca 2025 r. 

Nie jest to jednak 'gwóźdź do trumny', ponieważ - według danych NBP -ponad 70 proc. zakupów mieszkań finansowanych jest ze środków własnych, a nie kredytów - wskazują eksperci. 

Koszt kredytu pozostanie wysoki, ale oprocentowania może być obniżone w ramach preferencyjnego wsparcia dla określonych grup np. młodych osób kupujących pierwsze mieszkanie. 

Raport analizuje także wpływ na rynek mieszkaniowy rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. (wprowadzonego przez poprzedni rząd Zjednoczonej Prawicy). Jak wskazują, okazał się on bardzo skuteczny.

"Na przestrzeni 2023 r. wygenerował 38,9 proc. sprzedaży kredytów mieszkaniowych - to więcej niż 'Rodzina na Swoim' (22,2 proc. w najmocniejszym 2011 r.) i 'Mieszkanie dla Młodych' (18,8 proc. w 2016r.)." - oceniają autorzy.

W efekcie wprowadzenia programu liczba nowych budów wybiła się ponad historyczny trend, choć zdaniem analityków może to oznaczać nie tyle z nadwyżkę podaży, co jej przesunięcie jej w czasie, czyli obecna nadwyżka będzie skutkowała mniejszą liczbą w przyszłości. "Efekt netto może być zatem zbliżony do zera" - wskazują.

Analitycy Banku Pekao skonstruowali model ekonometryczny, który pokazał prognozę tego, co ma się zadziać na rynku nieruchomości. Jakie są konkluzje?

Ceny nieruchomości sprzedawanych na rynku pierwotnym będą jeszcze rosły do I kwartału 2025 r. i mogą osiągnąć średnio poziom prawie 15,5 tys. zł za m kw. To 22-proc. wzrost cen względem obecnych poziomów (12,7 tys. zł w IV kwartale 2023).

Z kolei od II kwartału 2025 r. powinny zacząć nieznacznie się obniżać ze względu na ukazujące się z dużym opóźnieniem efekty wysokich realnych stóp proc. ograniczających popyt na kredyty hipoteczne, rosnącej podaży mieszkań oraz wygaśnięcia wpływu rządowego programu "Bezpieczny Kredyt". Choć barierą dla głębszego spadku cen będzie wciąż wysoki wysoki wzrost wynagrodzeń. Szczyt wzrostów cen ma nastąpić w III kwartale 2024 r. (ok. 25 proc. rok do roku).

Ale w kolejnych kwartałach dynamika ma się sukcesywnie obniżać i pod koniec 2025 r. może spaść poniżej zera. 

Na podstawie modelu szacujemy, że program 'Bezpieczny Kredyt 2 proc.' wpłynął na zwiększenie cen na rynku nieruchomości w 2023 r. o ok. 5 proc. - czytamy w raporcie.

To dane ogólne, ale rynek jest silnie zróżnicowany regionalnie, powodem jest m. in. sytuacja demograficzna. Podczas gdy mniejsze ośrodki się wyludniają, to inaczej sytuacja wygląda w największych.

W roku 2023 dynamika roczna cen nieruchomości w siedmiu największych miastach Polski przewyższała krajowe tempo ich wzrostu o ponad 2 pkt. proc. 

"Postępujące zjawisko urbanizacji generuje nierównowagę między popytem a podażą w dużych miastach, co prowadzi do silniejszego wzrostu cen nieruchomości w porównaniu do reszty kraju" - to jedna z konkluzji raportu. Ten efekt może nieco osłabiać program rządu Donalda Tuska, ponieważ zapowiadane w nim limity spowodują, że poza większymi ośrodkami będzie można kupić większe mieszkanie.

Grzegorz Osiecki, Tomasz Żółciak, dziennikarze money.pl