Bezpieczny kredyt zmienił rynek jeszcze przed startem. "Zapłaciliśmy cenę"

W rozmowie z Polską Agencją Prasową Bartosz Turek wyjaśnił, że w pierwszej połowie tego roku mieliśmy do czynienia z odkręcaniem kurków z kredytami, czyli spadkiem ich oprocentowania. Na to nałożyła się też decyzja Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), która pozwoliła bankom liberalniej liczyć zdolność kredytową.

W efekcie wzrósł popyt na mieszkania. Z czasem jednak dodatkowym czynnikiem motywującym kupujących było także zbliżające się wprowadzenie programu tanich i łatwo dostępnych kredytów mieszkaniowych.

Prace nad "Bezpiecznym kredytem 2 proc." dynamicznie przyspieszyły w 2023 r. Wkrótce dla banków, deweloperów i nabywców nieruchomości stało się jasne, że jego rychłe wejście w życie spowoduje, iż oferta mieszkań zostanie wykupiona a ceny wzrosną.

Dlatego wiele osób – szczególnie tych, których kredyt z dopłatą mógłby nie objąć – postanowiło kupić mieszkanie jeszcze przed wejściem w życie rządowego programu.

Zjawisko stało się na tyle powszechne, że, jak ocenił rozmówca PAP, doszło do samospełniającej się przepowiedni. Oferta mieszkań dostępnych na rynku została przebrana, a ceny rosły jeszcze przed wejściem w życie programu "Bezpieczny kredyt 2 proc.".

Sam program ruszył w lipcu. Jak ocenił główny analityk HREIT, dzięki niemu kredyt mieszkaniowy stał się dostępny dla osób, które wcześniej nie miały na niego szans. Oszacował, że dla wielu osób "Bezpieczny kredyt 2 proc." "skrócił drogę do pierwszego mieszkania o ponad połowę".

Przecież, aby wnioskować o kredyt z dopłatą, można było dysponować mniejszym dochodem niż przy standardowej hipotece, wymagany przez banki wkład własny zastępowano gwarancją udzielaną przez BGK, a i tak spłacane raty były wyraźnie niższe niż przy zwykłym długu. Mieliśmy więc do czynienia z najhojniejszym programem w historii rodzimego rynku mieszkaniowego. Powszechnie obwiniany jest on o wykupienie oferty i podniesienie cen. Była to naturalna konsekwencja wsparcia kupujących w otoczeniu ograniczonej oferty mieszkań na sprzedaż – powiedział Bartosz Turek.

Jego zdaniem minusem programu jest część obserwowanej presji na wzrost cen. Jednak zauważył, na podwyżki złożyły się jednak także dobra sytuacja na rynku pracy, łatwiejszy dostęp do hipotek i taniejące kredyty.

Podkreślił zarazem, że "Bezpieczny kredyt 2 proc." ma też szereg plusów. – Relatywnie szybko deweloperzy zostali bowiem zmotywowani do działania, a wiele osób wykluczonych z rynku mieszkaniowego zyskało możliwość realizacji marzeń o własnych "czterech kątach" – ocenił.

Do tego fakt, że zakup na preferencyjny kredyt jest tańszy niż płacenie czynszu, ograniczył presję wywieraną na rynek najmu. Nie możemy też zapominać o fakcie, że dopłaty do kredytów utrudniły ekspansję funduszy tworzących w Polsce portfele mieszkań na wynajem, a większy ruch na rynku mieszkaniowym daje impuls dla gospodarki i oznacza spore dochody dla budżetu państwa – dodał Bartosz Turek.

Zaraz jednak podkreślił, że "najwięcej żalu można mieć" do decyzji o wygaszeniu "Bezpiecznego kredytu 2 proc.". Ustawowy łączny limit na 2023 r. i 2024 r. na dopłaty został wyczerpany – przekazał resort rozwoju i technologii. Tym samym Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) poinformował, że z początkiem stycznia skończy przyjmować wnioski o jego udzielenie.

Po tym bowiem, gdy na rynek wylała się fala kupujących, a deweloperzy w końcu zaczęli na ich potrzeby odpowiadać większą liczbą rozpoczynanych budów, to wygaszenie "Bezpiecznego kredytu 2 proc." jest nierozsądne. Zapłaciliśmy już bowiem cenę za rządową interwencję w postaci droższych mieszkań. Pobudzenie aktywności deweloperów spowodowało, że oferta zaczęła się odbudowywać, a dynamika wzrostu cen spadać. Rynek zaczął się w ten sposób dostosowywać do większego popytu. Dzięki temu więcej rodaków stać na realizację marzeń o pierwszych własnych "czterech kątach" – podkreślił Bartosz Turek.

Zwrócił też uwagę, że widmo końca pieniędzy na program wywołało trzeci już w 2023 r. szok popytowy. W ostatnich tygodniach powszechna stała się obawa, że pieniędzy na dopłaty do kredytów zabraknie. W efekcie wiele osób spełniających wymagania programu dopłat do kredytów chciało skorzystać z tego taniego i relatywnie łatwo dostępnego finansowania. Dlatego po kilku tygodniach odbudowy oferty pod koniec 2023 r. ofert mieszkań na sprzedaż gwałtownie ubyło.

Powołał się na dane bezy ofert Unirepo i wskazał, że w grudniu ofert mieszkań na sprzedaż w miastach wojewódzkich było o około jedną trzecią mniej niż rok wcześniej.

– Po prostu potencjalni beneficjenci "Bezpiecznego kredytu 2 proc." wyssali mniej lub bardziej sensowne oferty mieszkań kwalifikujących się do rządowego programu. Tym bardziej szkoda tego, co przyniosły ostatnie tygodnie, bo takiego obrotu spraw można było uniknąć, zawczasu zabezpieczając odpowiednie finansowanie dla programu mieszkaniowego. Tak się jednak nie stało – zakończył ekspert.