Najem krótkoterminowy pod ostrzałem. Projekt to kompromis, czy uległość?

Rada Ministrów zaakceptowała projekt ustawy o najmie krótkoterminowym. Dokument, który początkowo miał uporządkować rynek nieruchomości, stał się powodem poważnej dyskusji. Część komentatorów twierdzi bowiem, że ustawa jest pisana pod dyktando tych, którzy na wynajmie zarabiają.

Projekt przewiduje utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych. Trafią do niego informacje o wszystkich obiektach świadczących usługi noclegowe, również prywatnych mieszkaniach wynajmowanych na krótki okres.

Każdy wynajmujący będzie musiał zarejestrować swoją działalność. Obiekty będą musiały posiadać regulamin określający zasady pobytu i bezpieczeństwa gości oraz udostępnić kontakt do właściciela lub administratora. Projekt przewiduje także kary za brak rejestracji obiektu lub nielegalne świadczenie usług noclegowych. Mieszkańcy i wspólnoty mieszkaniowe będą mogli wnioskować o przeprowadzenie kontroli. W przypadku stwierdzenia naruszeń samorząd będzie mógł wykreślić działalność z rejestru.

Jednym z najlepszych papierków lakmusowych, którymi można zbadać reakcję opinii publicznej na propozycję przepisów, jest sondaż Kolektywu Res Publica. Aż 83 proc. opinii spośród 2,5 mln wskazuje, że ustawa nie zmienia niczego w praktyce i nie daje mieszkańcom żadnej decyzyjności. Zaledwie 17 proc. głosów ocenia nowe prawo pozytywnie.

Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl otrzymał od money.pl jedno pytanie. Czy zaproponowana przez rząd ustawa o najmie krótkoterminowym jest dobra dla rentierów czy lokatorów? Jak odpowiedział?

Nie powiedziałbym, że jest to ustawa wyraźnie korzystniejsza dla którejkolwiek ze stron. To raczej rozsądny kompromis - próba pogodzenia interesów właścicieli mieszkań, mieszkańców i samorządów poprzez uporządkowanie rynku, a nie jego radykalne ograniczenie - stwierdził.

Zdaniem autora komentarza wokół najmu krótkoterminowego od lat narosło wiele emocji, a wypracowanie obecnych rozwiązań zajęło sporo czasu. - Najbardziej nagłaśniane przypadki, takie jak głośne imprezy czy konflikty z sąsiadami, nie powinny przesłaniać obrazu całego rynku. Jednocześnie dla mieszkańców dotkniętych takimi sytuacjami problem jest jak najbardziej realny i nie można go bagatelizować - wskazuje.

- To właśnie dlatego potrzebne są rozwiązania, które pozwolą reagować na realne problemy, nie paraliżując jednocześnie całego rynku. Państwo i samorządy powinny mieć skuteczne narzędzia do reagowania na takie przypadki, bo to one w największym stopniu wpływają na negatywny odbiór całego rynku. Dlatego dobrze oceniam kierunek obrany przez rząd. Głównym celem projektu jest uporządkowanie rynku najmu krótkoterminowego poprzez wprowadzenie centralnego rejestru i ograniczenie szarej strefy. To krok w dobrą stronę, ponieważ bez wiarygodnych danych trudno było dotąd ocenić rzeczywistą skalę tego zjawiska - ocenia Marek Wielgo.

W jego opinii wiarygodne dane będą potrzebne również do oceny wpływu najmu krótkoterminowego na rynek mieszkaniowy. Powód? Od lat toczy się dyskusja o tym, w jakim stopniu przyczynia się on do wzrostu cen mieszkań i ograniczenia dostępności najmu długoterminowego, zwłaszcza w najbardziej atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach. - Tym bardziej potrzebujemy rzetelnych danych, aby ewentualne dalsze regulacje opierały się na faktach, a nie na przypuszczeniach - wskazuje ekspert serwisu RynekPierwotny.pl.

Marek Wielgo nie ma jednak wątpliwości, że pytanie o to, gdzie powinny przebiegać granice regulacji, jest zasadne.

Nie jestem zwolennikiem nadmiernego ograniczania tego rynku. O ile państwo powinno skutecznie reagować na przypadki naruszania porządku publicznego, o tyle mam wątpliwości wobec rozwiązań, które uzależniałyby możliwość wynajmowania własnego mieszkania od zgody wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej - ocenia ekspert.

- Nie można też zapominać, że najem krótkoterminowy pełni określoną funkcję na rynku usług turystycznych. Zwiększa różnorodność oferty noclegowej i dla wielu osób stanowi atrakcyjną alternatywę dla hoteli, zwłaszcza podczas wyjazdów rodzinnych czy dłuższych pobytów. Jednocześnie powinien funkcjonować w sposób, który nie odbywa się kosztem jakości życia stałych mieszkańców - ocenia analityk.

Dodaje przy tym, że sam rynek również stopniowo się zmienia. Coraz więcej właścicieli i operatorów profesjonalizuje swoją działalność oraz korzysta z rozwiązań pozwalających szybciej reagować na uciążliwe zachowania gości, co może ograniczać konflikty z sąsiadami.

Niewykluczone, że w przyszłości warto będzie rozważyć dodatkowe ograniczenia w najbardziej obciążonych turystycznie lokalizacjach. Na razie byłoby jednak przedwcześnie, by podejmować takie decyzje. Najpierw trzeba zobaczyć, jakie będą efekty nowych przepisów i poznać rzeczywistą skalę zjawiska. Ten rynek można ucywilizować, nie wylewając dziecka z kąpielą - podsumowuje Marek Wielgo.

O tym, że odbiór projektu przepisów nie jest jednoznaczny, świadczy dyskusja wewnątrz koalicji. Zapisy ustawy wywołały oficjalny podział w Radzie Ministrów. Minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz zgłosiła do projektu formalne zdanie odrębne. Przedstawicielka partii Polska 2050 oceniła, że sam rejestr nie zwiększy praw lokatorów. Jej zdaniem zmiany konserwują sytuację kompletnej bezradności mieszkańców i braku sprawczości samorządów. Z projektu zniknęły bowiem przepisy, które pierwotnie pozwalały gminom na tworzenie stref wolnych od najmu krótkoterminowego.

Do zarzutów odniósł się wiceminister sportu i turystyki Ireneusz Raś. Polityk wyjaśnił, że na obecnym etapie priorytetem rządu jest uruchomienie rejestru obiektów. Dodał, że kwestia stref samorządowych znajdzie się w oddzielnym projekcie poselskim, który przygotuje Polska 2050.

Z kolei wicepremier i minister obrony narodowej Władysław Kosiniak-Kamysz po posiedzeniu rządu bronił nowych rozwiązań. Zapewnił, że przepisy uporządkują rynek.

– Te miejsca muszą mieć swój regulamin. Będzie również weryfikacja. Jeżeli doszłoby do przekroczenia zasad i norm miru domowego czy współżycia w różnego rodzaju spółdzielniach, wspólnotach lokatorskich, taki podmiot świadczący usługi noclegowe może zostać wykreślony z rejestru – powiedział Władysław Kosiniak-Kamysz.

Ostateczny kształt ustawy skomentował również Paweł Łapiński, ekspert Centrum Analiz Klubu Jagiellońskiego. W opublikowanym tekście analityk zwraca uwagę na proces powstawania prawa. Prace nad projektem trwały ponad rok pod kierownictwem Ministerstwa Sportu i Turystyki. Pierwotna wersja dokumentu przewidywała uprawnienia dla rad gmin do ograniczania najmu turystycznego.

Paweł Łapiński podkreśla, że ministerstwo zaprosiło do konsultacji przedstawicieli biznesu oraz gmin.

Pominięto natomiast organizacje, które zajmują się mieszkalnictwem i urbanistyką - wskazuje analityk Klubu Jagiellońskiego.

Ekspert zaznacza, że nawet Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego dopuszczało nadanie gminom pewnych uprawnień, pod warunkiem istnienia jednoznacznych kryteriów. Mimo to resort sportu całkowicie wykreślił ten przepis w trybie autopoprawki.

Z dokumentu zniknęły również dodatkowe wymogi przeciwpożarowe. Pierwotnie miały one obowiązywać w budynkach, gdzie na krótki termin przeznaczono więcej niż sześć lokali. Według Klubu Jagiellońskiego nawet sam biznes postulował w konsultacjach konieczność montażu czujników dymu. Ministerstwo jednak zrezygnowało z tych regulacji.

Według Pawła Łapińskiego ustawa w obecnym kształcie ogranicza się do nadania numeru ewidencyjnego. Ekspert ocenia, że takie rozwiązanie daje urzędowe przyzwolenie na działalność, którą w przyszłości będzie bardzo trudno uregulować. Przedstawiciel Klubu Jagiellońskiego podsumowuje, że rząd chroni interesy rentierów zamiast dbać o mieszkańców miast, którzy borykają się z problemem turystyfikacji.