Ceny mieszkań. Oto co się dzieje na rynku

Według raportu najdroższym rynkiem mieszkaniowym pozostaje Warszawa, gdzie średnia cena ofertowa za 1 m² wynosiła w grudniu 2025 r. już niemal 17 tys. zł (rynek pierwotny i wtórny). Kolejność pozostałych najdroższych miast nie zmieniła się i nadal są to Kraków (15,7 tys. zł/m²), Gdańsk (14,7 tys. zł/m²) oraz Wrocław (13,2 tys. zł/m²).

Wśród badanych miast najdroższym i największym miastem niewojewódzkim pozostaje Gdynia ze stawką 12,7 tys. zł/m². W porównaniu do innych niewojewódzkich miast z zestawienia to prawie dwa razy więcej niż w Radomiu, Częstochowie i Sosnowcu.

Granicę 10 tys. zł za metr wyznacza Rzeszów – to ofertowa stawka w grudniu 2025 r. Powyżej tego progu znalazło się 9 miast (najbliżej Białystok, Katowice i Lublin), a poniżej 7, z których najbliższy wynik odnotowała Łódź (9 976 zł/m²).

Najtańszymi miastami na koniec ubiegłego roku pod kątem zakupu mieszkania były ponownie Radom, Sosnowiec i Częstochowa – w każdym z nich oferowany metr kwadratowy w ogłoszeniach nie przekraczał 8 tys. zł.

Jeśli te stawki przeliczyć na zakup 50-metrowego mieszkania w grudniu 2025 r., to przeciętnie taki lokal był oferowany od 378 tys. zł w Radomiu, przez 500 tys. zł w Rzeszowie, po prawie 847 tys. zł w Warszawie.

- Grudzień 2025 r. na rynku sprzedaży mieszkań przyniósł lekkie wyhamowanie napływu nowych ogłoszeń. Liczba nowych ofert spadła o -12,0 proc. m/m — to sezonowy efekt końcówki roku. W relacji do grudnia 2024 r. napływ nowych ogłoszeń był niższy o -4,5 proc. r/r, co wskazuje, że rynek nie był w grudniu "zalany" nowymi ofertami. Jeśli spojrzymy na całe lata, widać dwa równoległe zjawiska. Z jednej strony łączna liczba nowych ofert sprzedaży w 2025 r. to 433,6 tys., czyli -8,0 proc. mniej niż w 2024 r., jednocześnie średnia liczba ofert aktywnych w 2025 r. wyniosła 108,7 tys., czyli +2,0 proc. r/r. Choć w 2025 r. napływ nowych ogłoszeń był mniejszy, to oferty "wisiały" dłużej - ocenia Anton Bubiel, prezes Rentier.io.

Kiedy spojrzeć na wahania ofertowych cen mieszkań, nadal częstszym zjawiskiem jest drożenie niż tanienie nieruchomości. W analizie Rankomat.pl i Rentier.io takie zestawienie cen z grudnia 2025 r. dotyczy skali miesięcznej i rocznej.

W porównaniu miesiąc do miesiąca, czyli do listopada 2025 r., w 12 miastach wystąpiły wzrosty cen. Najwięcej tam, gdzie i tak stawki za m2 są najniższe.

W Sosnowcu było to aż +16,9 proc., a w Częstochowie +10,5 proc. Wynik +5 proc. należy uznać za jeden z wyższych i taki osiągnęły Łódź, Katowice oraz Radom, a więc ponownie miasta ze średniej lub niższej półki cenowej pod kątem stawek mieszkaniowych. Przez miesiąc praktycznie nie zmieniła się cena w Warszawie (+0,6 proc.), Poznaniu (+0,3 proc.) i Toruniu (-0,1 proc.). Toruń i jeszcze 4 inne miasta znalazł się w gronie tych taniejących. Najbardziej spadła stawka ofertowa w Bydgoszczy (-3,7 proc.).

W szerszej perspektywie, czyli między grudniem 2025 a grudniem 2024 roku, sytuacja dla kupujących mieszkanie jest jeszcze lepsza, bo na 17 miast spadek wystąpił aż w 7. Przez rok najbardziej podrożał Gdańsk (+14,2 proc.). Sporo drożały też Sosnowiec i Częstochowa (każde o ponad 10 proc.), a nieco mniej Łódź (+6,4 proc.) i Poznań (+5,1 proc.). Znaczniej mniej od Gdańska drożała Gdynia, bo o "zaledwie" +3,7 proc..

Wśród 7 miast spadkowych najlepiej wypadły Katowice i Szczecin (po -3,8 proc.) oraz Radom (-3,6 proc.) i Białystok (-3,4 proc.). Mniej oferowano też za mieszkanie w miastach z cenowego topu, czyli Warszawie, Wrocławiu i Krakowie.

Tendencja zniżkowa utrzymuje się w Krakowie, Szczecinie i Białymstoku, bo tylko te 3 miasta zanotowały spadki cen w wymiarze zarówno miesięcznym, jak i rocznym.