Niepokojący trend na rynku. Wzrost liczby niesprzedanych mieszkań

Jak zauważają eksperci, sprzedaż w IV kwartale była najlepsza w roku i lepsza niż w I kwartale 2024, jeśli wyłączymy z niego transakcje związane z "Bezpiecznym Kredytem 2 proc." (które de facto zostały zainicjowane w ostatnim kwartale 2023 roku).

"W porównaniu do sytuacji sprzed roku, kwartalna sprzedaż wzrosła na sześciu największych rynkach o ponad 17 proc., przy uwzględnieniu Katowic wzrost był na poziomie 14,6 proc. Około 11,6 tys. lokali sprzedanych w kwartale na siedmiu największych rynkach oznacza, że jesteśmy na podobnym poziomie sprzedaży jak pod koniec 2014 r. i początku 2015 r." - napisano w komunikacie prasowym.

Roczna sprzedaż na poziomie nieco powyżej 41 tys. dla 6 największych miast, czy prawie 43 tys. przy uwzględnieniu Katowic to wynik porównywalny z 2014 rokiem, yraźnie lepszy niż w latach kryzysowych, ale daleki od czasów boomu z lat 2016-2019 czy roku 2021 - dodano.

JLL podało, że oferta wzrosła o 5,4 proc. kdk na sześciu głównych rynkach i 5,5 proc. kdk uwzględniając Katowice, osiągając rekordowy poziom 63,5 tys. mieszkań lub blisko 69,9 tys. po doliczeniu Katowic.

"Wzrost ten wynika w dużym stopniu z tej - nie bardzo zrozumiałej - dużej liczby lokali wprowadzonych na rynek w Łodzi. Deweloperzy w tym mieście byli odpowiedzialni za ponad 58 proc. całkowitego wzrostu wielkości oferty w grupie siedmiu miast. Generalnie tylko w Warszawie wielkości oferty są dalekie od rekordowych poziomów" - dodano.

Zdaniem ekspertów, niepokoić może liczba niesprzedanych, gotowych mieszkań, która na siedmiu rynkach wzrosła w ciągu kwartału o 46 proc. do ponad 14 tys. Największy wzrost miał miejsce w Katowicach i Krakowie. W porównaniu z sytuacją sprzed roku, liczba gotowych lokali wzrosła prawie trzy razy.

"Choć udział tych lokali w ofercie jest nadal wyraźnie mniejszy od rekordowych poziomów z lat 2012-14, to już wielkość tego wolumenu w porównaniu ze sprzedażą może niepokoić. Liczby te są niższe od kwartalnej sprzedaży tylko w Trójmieście i Warszawie. W pozostałych miastach jest to dużo więcej, a w Katowicach czy Łodzi jest to nawet blisko, odpowiednio 3 razy lub 1,7 raza więcej niż kwartalna sprzedaż. Tymczasem zwykle w typowym kwartale gotowe mieszkania stanowią 15-25 proc. danych mieszkań" - napisano.

W porównaniu z całą roczną sprzedażą w 2025 roku, pula gotowych, niesprzedanych lokali to 16 proc. w przypadku Trójmiasta i 22 proc. w Warszawie, co - w ocenie JLL - jest dość bezpiecznym poziomem, ale w Krakowie, Poznaniu i Łodzi poziom to 43-46 proc., a w Katowicach 75 proc., co może stanowić powód do obaw o płynność niektórych firm.

Jak podano, zróżnicowanie rynków pokazuje relacja oferty do sprzedaży.

"Tak, jak w poprzednich kwartałach, w Warszawie i Trójmieście można mówić o sytuacji bliskiej równowagi popytu i podaży. Poprawiła się nieco sytuacja we Wrocławiu, gdzie przy utrzymaniu wielkości sprzedaży z czwartego kwartału obecna oferta wyprzedałaby się szybciej niż w półtora roku. Trudniejszą sytuację mają deweloperzy w Krakowie i Poznaniu, gdzie jest to ok. siedmiu kwartałów" - napisano w komunikacie.

"Jeszcze słabsza jest pod tym względem sytuacja w Łodzi - ok. dziewięciu kwartałów, czyli ponad dwa lata. W Katowicach mówimy już o rekordowo wysokim wskaźniku – 15 kwartałów, co oznacza prawie 4 lata teoretycznego czasu wyprzedaży oferty" - dodano.

Z raportu wynika, że widoczna jest stabilizacja lub niewielkie, nie przekraczające 2 proc. wzrosty średnich cen lokali w ofercie. Największy wzrost w skali roku miał miejsce w Trójmieście.

W przypadku cen mieszkań sprzedanych, w porównaniu z poprzednim kwartałem - jak podano - widać więcej spadków niż stabilizacji, przy czym brak spadków ma miejsce na tych rynkach, gdzie nie ma nadwyżki podaży: w Warszawie i w Trójmieście. Ceny mieszkań sprzedanych w relacji kwartał do kwartału wyraźnie spadły we Wrocławiu (o 4,4 proc.), Krakowie i Poznaniu (o 2,7 proc.), w pozostałych miastach można mówić o stabilizacji.

W relacji rok do roku, duży wzrost miał miejsce tylko w Warszawie (7,7 proc.), o małym wzroście można mówić w Trójmieście, Wrocławiu i Katowicach, w Poznaniu był wyraźny spadek (o 3,6 proc.), na pozostałych rynkach - stagnacja. Jak podano, na wynik Warszawy mogły mieć wpływ drogie inwestycje, ale także brak nadwyżki podaży.

"Warto też zauważyć, że grudzień w tym roku był - raczej nietypowo - miesiącem, kiedy to sprzedającym bardziej zależało na poprawie wyniku przed końcem roku, niż kupującym na dokonaniu transakcji. Z perspektywy kupującego mogło to mieć znaczenie tylko wówczas, gdy wierzył, że jakaś promocja skończy się w grudniu, albo ktoś inny kupi upatrzone mieszkanie. Nie było jednak masowej obawy, że skończy się jakiś program, albo ceny pójdą w styczniu w górę z powodów pozarynkowych" - napisano.

"Jednocześnie w porównaniu z początkiem roku rósł w sprzedaży udział relatywnie tańszych lokali sprzedawanych z udziałem kredytu, a oferta w większości miast rosła. To także sprzyjało stabilizacji lub obniżkom średnich cen sprzedawanych mieszkań" - dodano.

JLL podało, że ceny mieszkań wprowadzonych w ostatnich trzech miesiącach na rynek wzrosły w większości miast w porównaniu z poprzednim kwartałem (za wyjątkiem Krakowa i Katowic) ale - z jednym wyjątkiem - są wyraźnie niższe od wcześniejszych rekordów z końca 2024 lub początków 2025 roku.

Tylko w Poznaniu średnia cena mieszkań wprowadzonych na rynek była najwyższa w historii tego miasta i w dodatku kolejny raz wyższa niż we Wrocławiu. Największy kwartalny wzrost cen mieszkań wprowadzonych do sprzedaży zanotowano w Warszawie (+9,3 proc.), gdzie pojawiło się więcej ofert z segmentu apartamentów.

W ocenie ekspertów, w nadchodzących kwartałach można spodziewać się dalszych promocji cenowych i działań mających na celu sprzedaż rosnącej w ostatnim czasie oferty.

"Kluczowym czynnikiem dla całego rynku pozostanie to, co dzieje się na rynku kredytów hipotecznych - spodziewane kolejne obniżki stóp procentowych mogą wzmocnić popyt i pomóc deweloperom w poradzeniu sobie z nadpodażą na części z rynków. Bez takiego wsparcia, deweloperzy na rynkach z blisko dwuletnim okresem wyprzedaży oferty będą zmuszeni do dalszego uatrakcyjniania swojej oferty cenowej" - napisano.