Chcesz negocjować cenę mieszkania? 5 czynników, na które musisz zwrócić szczególną uwagę

Pierwszym czynnikiem, od którego w istotnym stopniu będzie zależał sposób i efektywność negocjacji ceny mieszkania, jest wybór rynku, na którym dokonuje się transakcji, a więc lokum nowe od dewelopera czy z drugiej ręki.

Na rynku pierwotnym pierwszoplanową rolę przypisuje się stawce za mkw. mieszkania, którą następnie przelicza się na cenę nominalną przez jej iloczyn z powierzchnią. Stąd też negocjacje z deweloperem dotyczą zazwyczaj tej za każdy metr kwadratowy. Przykładowo, jeżeli deweloper w ofercie proponuje cenę np. 7880 zł/mkw. lokum, to negocjacjom podlega zwyczajowo końcówka podanej wartości, czyli 80 zł. Oczywiście w zależności od okoliczności może to być więcej, a więc 100, 150 czy nawet 200 zł, nie mówiąc o inwestycjach apartamentowych, gdzie można z każdego mkw. utargować tysiąc i więcej złotych. Niestety w obecnych czasach wciąż mocnego napierania popytu ta pierwsza opcja, w przypadku segmentu popularnego, znajduje najczęstsze zastosowanie.

Z kolei na rynku wtórnym zasadniczym elementem oferty sprzedaży jest raczej cena nominalna, inaczej mówiąc całkowita, którą to negocjujemy, a przy okazji przeliczamy na stawkę za mkw. I tu również przykład: mieszkanie 3-pokojowe z lat siedemdziesiątych w technologii wielkopłytowej na warszawskiej Pradze Północ o powierzchni równej 50 mkw. Cena ofertowa to 470 tys. zł. Pytanie, czy to cena godna uwagi i na ile podlegająca negocjacjom.

Według dość powszechnej opinii, ceny ofertowe mieszkań deweloperskich często bywają celowo zawyżane o pewien niewielki procent, aby potem w ten sposób dopisaną nadwyżkę uprzejmie darować klientom jako rabat w trakcie negocjacji. Trudno powiedzieć jaka część deweloperów praktykuje podobną metodykę sprzedaży, ale na pewno spora, o ile nie zdecydowanie dominująca. Stąd też niepodejmowanie tematu negocjacji w trakcje nabywania nowego lokum można zaliczyć do kategorii kosztownych zaniechań. Jednak z drugiej strony oczekiwanie wielkich zniżek rzędu dziesiątek tysięcy złotych raczej nie ma racji bytu.

Co ważne, ceny ofertowe mieszkań deweloperskich zazwyczaj bardzo precyzyjnie odzwierciedlają ich wartość rynkową. Dlatego w okresie sprzedażowego boomu, z jakim wciąż prawdopodobnie mamy do czynienia obecnie, bardzo trudno jest wynegocjować w przypadku nawet średnio zlokalizowanych inwestycji rabat większy niż 1-2 proc. Stąd te standardowe 50 do 100 zł obniżki na jednym metrze.

Chyba, że klient okazuje się inwestorem pakietowym. Wówczas kwestia negocjacji przyjmuje nieco inny charakter.

Inaczej sprawa ma się na rynku wtórnym. Decydując się na używane lokum należy przygotować się na ceny ofertowe nader słabo korespondujące z ich wartością rynkową. Przeszacowanie ofert może tu sięgać nawet jednej piątej wartości rynkowej, stąd ostrożność i bardzo staranne rozpoznanie rynku ma tu ogromne znaczenie. Czy zatem wyżej opisane lokum na stołecznej Pradze zostało wycenione właściwie?

Wszelkie bez wyjątku nieruchomości bezwzględnie podporządkowują się jednej zasadzie: ich atrakcyjność inwestycyjna oraz wartość rynkowa zależy w pierwszym rzędzie od lokalizacji. Stąd wniosek, że im lepsza i bardziej wyszukana lokalizacja, tym pozycja negocjacyjna kupującego gorsza.

Reguła ta w tym samym stopniu dotyczy zarówno lokali nowych jak i tych z drugiej ręki. Z tym jednak zastrzeżeniem, że nawet w ramach jednej i tej samej dzielnicy miasta lokalizacje oddalone od siebie zaledwie o kilka kilometrów mogą się diametralnie różnić pod względem wyceny rynkowej nieruchomości.

Czy zatem przedmiotowe mieszkanie w starym wielkopłytowym budownictwie na warszawskiej Pradze może być warte grubo ponad 9 tys. zł/mkw.?

Jeżeli jest zlokalizowane w bezpośrednim sąsiedztwie metra i powstającego właśnie na Pradze ogromnego kompleksu mieszkalno-biurowo-handlowego, taka cena, oczywiście przy spełnieniu kilku innych warunków o charakterze technicznym, nie powinna specjalnie dziwić. W związku z tym margines negocjacji ceny nie będzie tu nadzwyczajnie szeroki.

Co ciekawe jednak, w ramach tej samej dzielnicy Warszawy znajdziemy lokalizacje, w ramach których podobna stawka za mkw. analogicznego mieszkania może okazać się zawyżona o co najmniej kilkanaście procent. I w takim przypadku negocjacje ostatecznej ceny transakcyjnej przedmiotowego lokum powinny zaowocować analogiczną zniżką.

Jednak zazwyczaj największe pole do zmagań negocjacyjnych o jak najlepszą cenę mieszkania i ich ostateczny wynik dają cechy mieszkania, dotyczące jego stanu technicznego i położenia w budynku oraz względem stron świata. Kupujący mieszkanie z rynku wtórnego muszą ocenić koszty, jakie poniosą na ewentualny remont i dostosowanie lokalu do swoich potrzeb, a także na stan całego budynku i zagospodarowanie jego otoczenia. Z kolei zarówno w przypadku mieszkań nowych jak i używanych kapitalne znaczenie ma ich położenie, które w decydujący sposób wpływa na komfort zamieszkiwania związany z doświetleniem, głośnością, panoramą z okien czy nawet bezpieczeństwem. Jeśli kwestie te budzą zastrzeżenia, a mimo to lokal nam odpowiada, należy bezwzględnie powalczyć o lepszą czyli znacząco niższą cenę.

Ostatnią kwestią, która może mieć decydujący wpływ na wynik negocjacji cenowych nabywanego mieszkania, jest odpowiednie przygotowanie do rozmów ze stroną sprzedającą oraz same predyspozycje negocjacyjne kupującego. Liczy się przede wszystkim odpowiednia, poparta rzeczowymi przykładami argumentacja, a także perfekcyjna identyfikacja wszystkich słabych punktów przedmiotowego lokalu.

Negocjując cenę transakcyjną nabywanego mieszkania należy bezwzględnie dążyć do tego, by w określonych warunkach rynkowych osiągnąć jej optymalny poziom, który należy sobie określić jeszcze przed decydującym „starciem” ze sprzedającym. Co to oznacza? Najprościej rzecz ujmując uzgodnienie takiej ceny, która oznaczać będzie eliminację ryzyka poniesienia straty w przypadku ewentualnej, choćby hipotetycznej konieczności odsprzedaży mieszkania zarówno w krótkim jaki dłuższym terminie od daty nabycia.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl