Na całym świecie ceny mieszkań biły w ostatnim czasie rekordy. Rosło także ryzyko wystąpienia spekulacyjnej bańki. Z ostatniego raportu UBS Global Real Estate Bubble Index 2021 wynika, że w wielu krajach ceny nieruchomości są już mocno przeszacowane.
Tymczasem w Polsce w ostatnim czasie tempo wzrostu cen wyraźnie osłabło. Zdaniem Mariusza Kurzaca, dyrektora zarządzającego w firmie Cenatorium powodem tej sytuacji jest fakt, że została już osiągnięta psychologiczna granica wzrostu cen. To oznacza, że obecnie oferowane mieszkania i domy są już dla kupujących za drogie.
- Oznaki spowolnienia wzrostu cen są już widoczne na wtórnym rynku. Z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium w ramach tzw. Indeksu Szybkiego wynika, że w październiku w badaniu dla siedmiu głównych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław, Gdańsk, Gdynia) ceny wzrosły o 3 proc., podczas gdy w tym czasie na rynku wtórnym utrzymywała się dynamika z września, gdy ceny rosły tylko w tempie 1 proc. miesięcznie - komentuje Mariusz Kurzac.
Sytuacja wygląda odmiennie w każdym z miast. W październiku nowe mieszkania średnio najmocniej drożały w Warszawie (6,4 proc.), a także w Krakowie i Gdańsku (powyżej 3 proc). Z kolei w Gdyni, Wrocławiu i w Łodzi ceny pozostawały stabilne w porównaniu z poprzednim miesiącem. Dla porównania w Poznaniu doszło do przeceny na poziomie 6,4 proc.
Tymczasem na rynku wtórnym doszło do wyraźnego wyhamowania wzrostu cen, a nawet w niektórych wypadkach nawet spadku. Na przykład w stolicy ceny lokale z drugiej ręki potaniały o 1,2 proc., a w Poznaniu wzrosły o 1,3 proc.
Zdaniem ekspertów Cenatorium spadek wzrostu cen mieszkań na rynku wtórnym może być m.in. skutkiem początku serii podwyżek stóp procentowych. Przypomnijmy, że na ostatnich dwóch posiedzeniach Rady Polityki Pieniężnej podniesiono stopy procentowe z 0,1 proc. do 1,25 proc. i prawdopodobnie to nie jest jeszcze koniec podwyżek.
- Wraz ze wzrostem stóp procentowych rośnie opłacalność lokat bankowych, ale wzrasta także oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. W związku z tym część inwestorów inwestujących do tej pory na mieszkaniowym rynku wycofało się lub wstrzymało z decyzją o zakupie mieszkania. Coraz częściej mówi się również o rosnącej bańce na rynku, a wiadomo, że kupowanie "na górce" nie jest dobrą decyzją. Coraz większe obawy budzi także sytuacja na giełdzie nieruchomości - tłumaczy Mariusz Kurzac.
Ekspert przypomina, że od momentu pierwszej podwyżki stóp procentowych traci na wartości giełdowy indeks WIG-Nieruchomości. W okresie od 14 października do 23 listopada doszło do spadku na poziomie 14 proc., co może zwiastować początek problemów na rynku mieszkaniowym.
Okazje na duże mieszkania
Małe mieszkania w centrach miast w dalszym ciągu cieszą się powodzeniem. Maleje za to popyt na większe mieszkania. W efekcie - jak wynika z danych Cenatorium - na rynku pojawiło się w ostatnim czasie wiele atrakcyjnych ofert mieszkań o powierzchniach od 60 do 120 mkw.
Czy w przyszłym roku tego typu okazji będzie więcej i na rynku nastąpi cenowa korekta? - Jeżeli stopy procentowe jeszcze wzrosną do 3, 4 proc., to jest to możliwe. Jeżeli jednak dojdzie do przecen, to będą one niewielkie - przewiduje Mariusz Kurzac.
Dodaje, że duży wpływ na rynek nieruchomości będzie mieć także Nowy Ład. - Spora część przedsiębiorców straci na tych zmianach. Pogorszenie ich sytuacji będzie mieć wpływ na sytuację na rynku nieruchomości, czego odbiciem może być wyhamowanie inwestycji, zarówno firm, jak i osób prywatnych. Część osób może w ogóle wycofać się z inwestowania na rynku nieruchomości - podsumowuje.
Deweloperzy celowo podnoszą ceny
Tymczasem nowe mieszkania w dalszym ciągu mocno drożeją. Zdaniem Cenatorium to rezultat problemów deweloperów z nową podażą. Na rynku zaczyna brakować dostępnych gruntów, w efekcie liczba nowych inwestycji mieszkaniowych maleje.
- W wielu miastach, w tym w Warszawie deweloperzy celowo spowalniają sprzedaż i podnoszą ceny, bo mają problemy z uzupełnianiem oferty. Z tego powodu wybór na rynku jest ograniczony. Deweloperzy wychodzą z założenia, że lepiej poczekać na kupca dłużej, aby sprzedać mieszkanie drożej, niż zbyć je szybciej i mniej na tym zarobić, co wiąże się także z koniecznością uzupełnienia nowej oferty - wyjaśnia ekspert Cenatorium.
Z powodu rosnących cen gruntów oraz kurczącej się oferty dostępnych gruntów, deweloperzy coraz częściej zaczynają budować w mniejszych miastach, decydują się też na podmiejskie lokalizacje.
Odzwierciedlają to statystyki. W latach 2005-2017 ponad połowa (od 55 do 60 proc.) nowych inwestycji mieszkaniowych została zrealizowana w sześciu największych polskich miastach: w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi. Obecnie udział nowych inwestycji w tych miastach wynosi zaledwie 34 proc.
Dodatkowo ceny nieruchomości w podmiejskich lokalizacjach są niższe niż w miastach. To także odpowiedź na zmieniające się zwyczaje kupujących, którzy coraz częściej wyprowadzają się na przedmieścia.
- Rosnąca popularność pracy zdalnej zachęca do wyprowadzki z miasta. Zamiast płacić wysoką cenę za apartament mieście, wiele osób woli nabyć dom pod miastem. Trudno się temu dziwić, skoro można w tej cenie nabyć nieruchomość z działką pod miastem - wyjaśnia Kurzac.