Trwa ładowanie...
Zaloguj
Notowania
Przejdź na
aktualizacja

Demografia będzie miała wpływ na rynek mieszkaniowy. "Polska na równi pochyłej"

Podziel się:

Demografia jest jednym z podstawowych czynników decydujących o rozwoju i perspektywach rynku nieruchomości mieszkaniowych każdego kraju, niezależnie od stopnia jego rozwoju gospodarczego, zamożności czy poziomu zaludnienia. Jak zatem w tym względzie wyglądają perspektywy rodzimej mieszkaniówki?

Demografia będzie miała wpływ na rynek mieszkaniowy. "Polska na równi pochyłej"
(iStock.com)

Wpływ demografii na rynek mieszkaniowy rozpatrywać należy w trzech zasadniczych aspektach: przyrostu naturalnego, zarówno wewnętrznej jak i zewnętrznej migracji oraz ewolucji struktury społecznej ludności kraju.

Polska demografia na równi pochyłej

Niestety, prawdopodobnie żaden z trzech wymienionych wyżej czynników nie rokuje obiecująco dla perspektyw rodzimej demografii - informuje ekspert portalu rynekpierwotny.pl. Już pierwszy z nich - przyrost naturalny - od lat wygląda zdecydowanie deprymująco. Już od z górą dwóch dekad niska liczba urodzeń w Polsce nie gwarantuje prostej zastępowalności pokoleń. Dokładnie od 1989 r. utrzymuje się okres tzw. depresji urodzeniowej. W jego efekcie współczynnik dzietności wynosi dziś w kraju 1,3, co oznacza, że jest on niższy aż o dwie trzecie od wielkości optymalnej, określanej jako korzystna dla stabilnego rozwoju demograficznego. Stan taki lokuje nasz kraj w globalnej statystyce dzietności na 209 miejscu listy sklasyfikowanych w sumie 222 krajów świata.

Zobacz: Koniec użytkowania. Sprzedajesz mieszkanie po 1 stycznia? Warto wiedzieć

Kwestia migracji to kolejny problem polskiej demografii. Od daty wejścia Polski do struktur Unii Europejskiej z kraju wyemigrowało „za chlebem” około 3 milionów młodych Polaków. W efekcie na dziś dzień co dziesiąte polskie dziecko rodzi się poza granicami ojczyzny. Tak ogromny ubytek ludności objawił się w ostatnich czasach w kraju nad Wisłą głębokim niedoborem rąk do pracy i powstaniem setek tysięcy wakatów.

Co gorsza, wszystko wskazuje na to, że wielka i oby nie ostatnia nadzieja polskiej demografii i gospodarki zarazem, czyli masowy napływ taniej siły roboczej w postaci imigrantów zza wschodniej granicy, także pozostanie niespełniona. Już od Nowego Roku rozpocznie się prawdopodobnie na dużą skalę eksodus większości z przebywających w Polsce 2 milionów Ukraińców do Niemiec, które od stycznia szeroko otwierają wrota swojego rynku pracy dla imigrantów spoza Unii Europejskiej.
Czarę goryczy dopełniają dość jednoznaczne perspektywy ewolucji struktury społecznej ludności Polski w bliższej i dalszej perspektywie. Zdecydowanie mało optymistyczna pozostaje w tej kwestii wymowa prognozy ONZ, wg. której liczba mieszkańców Polski w połowie XXI wieku skurczy się o prawie jedną piątą do zaledwie 32 mln. Już jednak przed upływem ćwierćwiecza na jednego emeryta mają przypadać zaledwie dwie osoby w wieku produkcyjnym, co ma być symptomem dramatycznego wręcz procesu starzenia się polskiego społeczeństwa w przyszłości.

W pogoni za deficytem

Nic dziwnego, że w podobnym stanie rzeczy eksperci, zarówno ci od demografii jak i rynku nieruchomości, od dawna wieszczą katastrofalne wręcz skutki dla przyszłości krajowej mieszkaniówki, i to w perspektywie zaledwie kilkunastu najbliższych lat. Czy faktycznie już niebawem czeka nas "demograficzne" załamanie rynku nieruchomości, skoro wciąż braki mieszkaniowe w Polsce liczy się w milionach lokali?

Według portalu RynekPierwotny.pl szacunki deficytu mieszkaniowego kraju określają go na 2-2,5 mln jednostek. Wolumen ten wynika przede wszystkim z potencjonalnego popytu na mieszkania, wynikającego z prawdopodobnej ilości około 3 mln dorosłych rodaków w wieku 25 -35 lat tworzących gospodarstwa domowe wspólnie z rodzicami. Pytanie, w jakiej perspektywie tej miary niedobór mieszkaniowy w Polsce, jeśli uznać go za realny, może zostać wyeliminowany.

Przy obecnym tempie budowy nowych mieszkań i domów przez deweloperów i inwestorów indywidualnych, tak oszacowany deficyt lokali mieszkalnych w Polsce powinien zostać zniwelowany do końca kolejnej dekady, czyli najdalej do roku 2030. Trzeba jednak pamiętać, że przez te lata z roku na rok będzie systematycznie spadać liczebność Polaków zamieszkałych w kraju, teoretycznie więcej z nich będzie emigrować za granicę niż spoza niej powracać do ojczyzny, społeczeństwo będzie się starzeć, a odchodzące pokolenie pozostawiać po sobie tysiące mieszkań na rynku wtórnym. Do tego dochodzi migracja wewnętrzna z mniejszych miejscowości do dużych aglomeracji, skutkująca dramatycznym wyludnianiem ośrodków zlokalizowanych na prowincji. Jak można więc sobie wyobrazić rynek mieszkaniowy w Polsce w 2030 roku i później?

Kolejnego boomu nie będzie?

Jeżeli obecne pesymistyczne prognozy demograficzne będą z roku na rok się potwierdzać i stopniowo urzeczywistniać, już najbliższa dekada może przynieść szereg sygnałów dostosowywania się rynku nieruchomości do zmieniających się warunków.

Przede wszystkim można oczekiwać wyprzedaży przez seniorów na rynku wtórnym zarówno domów jednorodzinnych jak i większych mieszkań, niedostosowanych do ich potrzeb i możliwości zarówno sprawnościowych jak i finansowych. Pojawi się za to dodatkowy popyt na niewielkie nowe lokale, najczęściej kawalerki zlokalizowane na parterze, najprawdopodobniej w większości na osiedlach specjalnie dedykowanym starszemu pokoleniu.

Według portalu RynekPierwotny.pl bardzo prawdopodobne jest stopniowe acz systematyczne ograniczanie inwestycji mieszkaniowych przez deweloperów w mniejszych miejscowościach i koncentracja produkcji mieszkań w największych metropoliach. Już dziś na mapie Polski znaleźć można dziesiątki miast przeżywających dramat depopulacji mieszkańców. Z czasem takich lokalizacji będzie przybywać, ale co gorsza będzie to dotyczyć coraz większych aglomeracji.
Niewykluczone więc, że przewidywane za kilka lat kolejne cykliczne ożywienie koniunktury na rynku nieruchomości mieszkaniowych będzie miało zdecydowanie łagodniejszy od obecnego charakter, a być może w ogóle trudno będzie je zidentyfikować. Postępujące nasycenie rynku mieszkaniowego poprzez nowe inwestycje oraz uwalnianie lokali przez odchodzące pokolenie, to prawdopodobna przyczyna spadku popytu inwestycyjnego na mieszkania i ograniczania aktywności inwestycyjnej deweloperów już w niezbyt odległej perspektywie.

Nie taki diabeł straszny…

Słabym punktem najbardziej pesymistycznych prognoz dotyczących wpływu dołującej polskiej demografii na krajową mieszkaniówkę jest ich powszechność i pozorna oczywistość. Sęk w tym, że przewidywanie przyszłości to bardzo trudna sztuka, najczęściej skutkująca chybionymi prognozami opartymi na docelowo błędnych założeniach.

Według portalu RynekPierwotny.pl główną zmorą i zasadniczą przyczyną dramatycznej słabości rodzimej demografii jest niska zamożność i słaba siła nabywcza polskiego społeczeństwa, która ogranicza w ogromnej większości polskie rodziny do modelu "2 + 1". Pierwszym i jedynym efektywnym jak dotąd krokiem w kierunku poprawy sytuacji socjalnej rodzimych gospodarstw domowych jest program 500+. Trudno jest na dziś dzień dokładnie przewidzieć jego wpływ na demografię w przyszłości, zwłaszcza po ewentualnych korektach, tak samo jak i tempo wzrostu zamożności polskiego społeczeństwa w perspektywie choćby kilkuletniej.

Kolejnym bardzo trudnym do przewidzenia zagadnieniem są przyszłe ruchy migracyjne ludności zarówno narodowości polskiej jak i narodowości obcych, we wszelkich możliwych kierunkach. Jednym z przykładów wielkich niewiadomych jest brexit, który choć ma nastąpić lada chwila, to wciąż nie wiadomo jaki przybierze charakter i jakie wywoła skutki migracyjne, dotyczące choćby polskiej emigracji na Wyspach.

W sumie więc choć destrukcyjny charakter polskiej demografii w stosunku do krajowego rynku nieruchomości mieszkaniowych jest najbardziej prawdopodobną opcją w przewidywalnej przyszłości, to jednak na pewno nie do końca przesądzoną.

Autor jest ekspertem portalu rynekpierwotny.pl.

Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl

Oceń jakość naszego artykułu:
Twoja opinia pozwala nam tworzyć lepsze treści.
Źródło:
rynekpierwotny.pl