Dogrzewa pusty lokal sąsiada. Wzywa spółdzielnię. Ta załamuje ręce

Do redakcji money.pl zgłosił się mieszkaniec bloku przy ulicy Kazimierza Wielkiego w Świeciu (woj. kujawsko-pomorskie). Jak mówi, kilka lat temu kupił mieszkanie na czwartym piętrze nowo wybudowanego bloku. Dowodzi, że co najmniej od tej pory lokal usytuowany piętro niżej pozostaje w stanie surowym, niezamieszkały.

Temat wybrzmiewa w sezonie grzewczym, gdy koszty za ogrzewanie rosną. Nasz rozmówca ma obawy dotyczące wysokości rachunków z powodu tzw. pasożytnictwa cieplnego. To nie wszystko. - Za jakiś czas może pojawić się grzyb, pleśń. W naszym bloku na korytarzu widać w szachtach z szybą liczniki. Centralne ogrzewanie mamy gazowe, a u tej pani (właścicielki mieszkania - przyp. red.) nie ma licznika na gaz - mówi nam mieszkaniec Świecia.

Nie jest w tym mieszkaniu zrobione kompletnie nic. Stoi tak, jak zostało kupione. Miałem kontakt z właścicielką. Dzwoniłem, prosiłem, zostawiałem pismo w skrzynce na listy. Byłem u prezesa spółdzielni, usłyszałem, że nic nie mogą zrobić - mówi nam z rozgoryczeniem.

Według relacji mężczyzny sąsiadka nie odbiera pism, przynajmniej tych ze skrzynki. - Sprawdzam możliwości, co dalej można zrobić. Nie chcę po sądach chodzić, wydawać pieniędzy - dodaje. Jednocześnie zaznacza, że drogę sądową traktuje jak ostateczność, do której może zostać zmuszony, jeśli nic się nie zmieni.

Rządowe normy, wskazane w rozporządzeniu ministra infrastruktury, wskazują że minimalna temperatura w większości pomieszczeń powinna wynosić 20 stopni Celsjusza oraz 24 stopnie w łazience. Część regulaminów przyjmuje próg 16 stopni, by ograniczyć wychładzanie lokali i rosnące koszty w pionach. Jednak aby utrzymać komfort, gdy jeden z lokali ma zakręcone kaloryfery (najczęściej korzysta z położenia między nimi), w pozostałych lokalach mieszkańcy zmuszeni są grzać mocniej, bo część ciepła "ucieka".

Skontaktowaliśmy się w tej sprawie ze Spółdzielnią Mieszkaniową w Świeciu, która pełni rolę administratora Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. Kazimierza Wielkiego i działa na jej zlecenie.

Zarówno zarząd, jak i administrator zgodnie z obowiązującym prawem ma uprawnienia tylko do sprawowania zarządu nad częściami wspólnymi nieruchomości. Instalacje centralnego ogrzewania w lokalach nie stanowią części wspólnej nieruchomości. Problem związany z nieogrzewaniem lokali przez niektórych właścicieli był zgłaszany administratorowi w poprzednim sezonie grzewczym. W związku z tym właścicielom wszystkich lokali przypomniano pisemnie o obowiązku ogrzewania mieszkań oraz utrzymywania w nich minimalnej temperatury zgodnej z obowiązującymi przepisami. Dodatkowo do właściciela mieszkania nieogrzewanego zostało skierowane pismo upominające i przypominające o obowiązku ogrzewania mieszkania - informuje money.pl Ewa Wiśniewska ze Spółdzielni Mieszkaniowej w Świeciu.

Z uwagi na fakt, że lokale posiadają indywidualne źródła ogrzewania (brak centralnej instalacji, w każdym lokalu znajduje się piec gazowy dwufunkcyjny), wspólnota nie ma podstaw prawnych do zobowiązania właścicieli do ponoszenia tzw. stałej opłaty za centralne ogrzewanie. - Może jedynie przypominać o obowiązku zapewnienia stałego ogrzewania lokali - wyjaśnia Wiśniewska.

Spółdzielnia zwraca uwagę, że jeżeli właściciel lokali uzna to za zasadne, możliwe jest podjęcie uchwały wspólnoty ws. obowiązku utrzymywania minimalnej temperatury w mieszkaniach. "Jednocześnie należy wskazać, że wspólnota nie posiada uprawnień do nakładania sankcji finansowych na właścicieli, którzy nie ogrzewają swoich lokali. Właściciele lokali, których prawa zostały naruszone wskutek zaniechania ogrzewania przez innego właściciela, mogą dochodzić swoich roszczeń na drodze postępowania sądowego" - podsumowuje przedstawicielka spółdzielni.

Lokatorzy, którzy celowo zakręcają grzejniki "do zera", ryzykują sankcjami finansowymi. Przekonała się o tym mieszkanka Gdyni, którą wezwano do zapłaty dodatkowych 500 zł za to, że zakręcała kaloryfery, gdy wychodziła do pracy. Spółdzielnia Mieszkaniowa Posejdon, działając na podstawie swojego regulaminu, podliczyła, że zużywa nieadekwatnie mało ciepła. Okazało się, że kombinowanie z ogrzewaniem trwało w tamtym przypadku wiele lat.

Ustawa o własności lokali przewiduje w art. 13, że właściciel ma obowiązek m.in. utrzymywać lokal w należytym stanie i korzystać tak, by nie utrudniać innym oraz współdziałać w ochronie wspólnego dobra. Jeśli nieogrzewanie prowadzi do zawilgocenia lub przemarzania i szkód w częściach wspólnych lub u sąsiadów, to jest punkt wyjścia do roszczeń. Z kolei art. 415 Kodeksu cywilnego wskazuje, że: "kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia".

Jesienią ubiegłego roku weszła w życie nowelizacja ustawy o efektywności energetycznej, która zakłada etapowe wprowadzanie minimalnej opłaty za ciepło oraz obowiązek zainstalowania zdalnych systemów pomiarowych zużycia ciepła najpóźniej do 1 stycznia 2027 r. Wspólnoty i spółdzielnie mogą je wdrażać już od tego sezonu grzewczego.

Jak tłumaczy serwis "Magazyn Ciepła Systemowego", nawet przy zakręceniu grzejników "do zera" w mieszkaniach właściciele i tak poniosą koszty.

Opłata wyniesie co najmniej 15 proc. kosztów zmiennych (czyli zależnych od faktycznego zużycia ciepła), aby zrekompensować tzw. straty związane z przepływem ciepła i przenikaniem ciepła przez przegrody wewnętrzne. Oznacza to, że nawet przy zakręconych grzejnikach właściciel mieszkania nie uniknie wydatków związanych z ogrzewaniem części wspólnych oraz przenikaniem ciepła z sąsiednich lokali.

Przepisy mają przeciwdziałać skutkom całkowitego wyłączania ogrzewania, a także wyrównać zasady rozliczeń. Celem jest ukrócenie sporów w blokach.

Bartłomiej Chudy, dziennikarz i wydawca money.pl