Duża zmiana dla właścicieli działek. Jest ruch rządu. "To nie rozwiązuje problemu"

Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym, która została znowelizowana w 2023 roku, nakłada na samorządy obowiązek sporządzania planów ogólnych obejmujących wszystkie działki na ich terenie. Nowelizacja tych przepisów to kluczowy element Krajowego Planu Odbudowy.

Blisko 50 proc. samorządów musi przygotować plany ogólne, aby Polska mogła rozliczyć wydatki z Komisją Europejską.

Gminy wielokrotnie alarmowały, że uchwalenie nowych planów wymaga czasu i pieniędzy i że mogą nie zdążyć z wprowadzeniem nowych przepisów. To z kolei mogłoby oznaczać paraliż budowlany. Pierwotnie przepisy dawały gminom czas na stworzenie planów ogólnych do końca 2025 r., potem samorządy wywalczyły dodatkowy czas do końca czerwca 2026 r., ale i to nie wystarczyło.

Stąd kolejny ruch rządu, który we wtorek przyjął projekt nowelizacji ustaw dotyczących planowania przestrzennego. Najważniejsza zmiana przewiduje wydłużenie obowiązywania obecnych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego do 31 sierpnia 2026 r. Gminy mają więc dodatkowe dwa miesiące na opracowanie nowych planów ogólnych.

Wprowadzono ograniczenie w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy tylko dla osób, które mają prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Nie będzie również obowiązku uchwalania planu miejscowego zgodnie z nieaktualnymi strategiami rozwoju. Pozwoli to na bardziej elastyczny proces planowania, co jest szczególnie ważne dla lokalnych władz.

W listopadzie ubiegłego roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii informowało, że nad planami ogólnymi pracuje 92 proc. samorządów, z czego zdecydowana większość jest na początkowych etapach, związanych z przygotowaniem zamówień publicznych na wybór wykonawcy planu i analizy wniosków do planu ogólnego. Tylko 10 proc. gmin wprowadziło do projektu planu ogólnego zmiany wynikające z opinii i uzgodnień.

I tak np. Wrocław właśnie rozpoczął konsultacje społeczne do planu ogólnego, które potrwają do 25 maja 2026 roku.

Przed tym etapem jest jeszcze gmina Żórawina (Dolny Śląsk), w której mieszka ok. 14 tys. mieszkańców.

- Mamy gotowy projekt planu ogólnego, czekamy jeszcze na uzgodnienia z Wodami Polskimi i następnie trafi on do konsultacji z mieszkańcami. Dla nas szybkie działanie było priorytetem, bo gmina w zdecydowanej większości nie miała miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, więc brak planu ogólnego w określonym przez rząd terminie oznaczałby dla nas paraliż budowlany, a na to nie mogliśmy sobie pozwolić. To jest kluczowe dla rozwoju gminy i aktualnie to nasz priorytet - mówi w rozmowie money.pl wójt gminy Żórawiny Maciej Koba.

Do stworzenia projektu planu ogólnego gmina musiała wynająć firmę zewnętrzną, co kosztowało ok. 230 tys. zł.

Wójt przekonuje, że gmina powinna zdążyć z uchwaleniem nowych przepisów, ale wskazuje także inne problemy na horyzoncie.

- Ludzie, czytając o zmianach, zaczęli masowo składać wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, zostaliśmy wręcz "zawaleni" tymi wnioskami. Tu także musieliśmy się posiłkować zewnętrzną firmą. Po pierwsze dlatego, żeby odciążyć naszych pracowników, ale też, żeby wnioski oceniały osoby z zewnątrz i nie było zarzutów, że urzędnik jednej osobie wydaje decyzję, a drugiej nie. Kluczowy problem, jaki jednak widzimy, to ten, że przepisy dotyczące planów ogólnych zawężają nam możliwości rozwojowe i tak naprawdę ograniczają rozwój mieszkalnictwa - dodaje wójt.

Są jednak gminy, które nie muszą walczyć z czasem.

- Cała gmina jest pokryta już planami miejscowymi zgodnie z obowiązującym studium. Jeżeli nie uchwalimy w określonym czasie planu ogólnego, to ludzie i tak nie będą mieli problemu z otrzymaniem pozwoleń na budowę, nie będziemy mieli zablokowanych inwestycji, które oczywiście będą zgodne z obowiązującymi planami - mówi w rozmowie z money.pl Piotr Kopeć, wójt gminy Kobierzyce.

Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości w rozmowie z money.pl przekonuje, że ruch rządu daje więcej czasu, ale wcale nie likwiduje kluczowych problemów.

- Decyzję rządu o wydłużeniu terminu na uchwalenie planów ogólnych do końca sierpnia należy ocenić jako działanie interwencyjne, podejmowane pod presją czasu. Choć w obecnych realiach decyzja ta była nieunikniona, ma ona charakter wyłącznie doraźny i nie rozwiązuje problemu, a jedynie go odracza - mówi ekspert.

Dodaje, że "przesunięcie terminu nie usuwa przyczyn opóźnień, do których należą przede wszystkim niedobory kadrowe w jednostkach samorządu terytorialnego, wysoki stopień skomplikowania procedur planistycznych oraz brak wystarczającego wsparcia organizacyjnego i eksperckiego".

- Ograniczenie możliwości uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy wyłącznie do podmiotów posiadających prawo do dysponowania nieruchomością należy uznać za rozwiązanie zasadniczo słuszne z punktu widzenia porządkowania procesów przestrzennych. Regulacja ta ogranicza zjawiska spekulacyjne i sprzyja większej transparentności. Jednocześnie jej wprowadzenie w obecnym otoczeniu prawnym może w krótkim okresie dodatkowo ograniczyć aktywność inwestycyjną, szczególnie w przypadkach o bardziej złożonym stanie prawnym nieruchomości - ocenia Błeszyński.

I zwraca uwagę, że zasadniczy problem pozostaje jednak niezmienny - brak systemowej reformy planowania przestrzennego.

- Dotychczasowe działania legislacyjne mają charakter fragmentaryczny i nie eliminują strukturalnych barier funkcjonowania całego mechanizmu. Bez równoległego wzmocnienia potencjału organizacyjnego gmin, uproszczenia procedur oraz zapewnienia jednolitych standardów interpretacyjnych trudno oczekiwać trwałej poprawy sytuacji. Czy gminy unikną paraliżu? W krótkim okresie - częściowo. W dłuższej perspektywie nic na to nie wskazuje. Wydłużenie terminu do końca sierpnia nie rozwiązuje problemu, a jedynie przesuwa go w czasie, zwiększając ryzyko dalszych napięć i pogłębiania kryzysu zaufania do systemu planowania przestrzennego - dodaje ekspert.

Nowe plany ogólne mają objąć wszystkie gminy i miasta w Polsce. Samorządy mogą w nich wyznaczyć tzw. obszary zabudowy, ale nie muszą. Jeśli tego nie zrobią, oznaczać to będzie całkowitą blokadę nowej zabudowy do momentu uchwalenia planu miejscowego - czyli bardziej szczegółowego dokumentu, który uchwala się dla poszczególnych fragmentów gminy.

Do tej pory w przypadku braku planu miejscowego można było ubiegać się o pozwolenie na budowę na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, czyli tzw. wuzetek.

Jeśli jednak gmina w planie ogólnym nie określi tzw. obszarów uzupełnienia zabudowy, to poza ściśle określonymi wyjątkami (np. rozbudowa czy odbudowa) nie będzie można w ogóle wydawać decyzji o warunkach zabudowy. W praktyce oznacza to blokadę inwestycji.

Malwina Gadawa, dziennikarka money.pl