Czym dokładnie jest ESG? Z ang. environmental, social and corporate governance, czyli środowisko naturalne, społeczeństwo i ład korporacyjny. Pierwszy element (E), czyli środowisko naturalne dotyczy między innymi wykorzystania energooszczędnych materiałów budowlanych, instalacji, które ograniczają zużycie wody czy montaż systemów opartych na odnawialnych źródłach energii, choćby paneli słonecznych czy pomp ciepła. To także korzystanie ze środków transportu publicznego i ekologicznych pojazdów. Efektem tych działań ma być maksymalne ograniczenie emisji CO2 i zmniejszenie śladu węglowego.
Drugi element koncepcji to społeczeństwo (S). Chodzi tu o relacje zarówno w obrębie samej firmy, jak i o współpracę z szerszą społecznością. W skrócie – to odpowiadanie na rzeczywiste potrzeby ludzi, poszukiwanie równowagi i dobrostanu jednostek i zespołów oraz poszanowanie praw człowieka bez względu na płeć, pochodzenie czy orientację.
Trzeci i ostatni element to ład korporacyjny (G). W tym wypadku ważne są kwestie związane z przejrzystością działalności, a także prawami akcjonariuszy czy wynagrodzeniami.
JLL jest partnerem firm w procesie wdrożenia zasad zrównoważonego rozwoju. To międzynarodowy lider w zakresie usług doradczych i rozwiązań z zakresu ESG. Firma z racji doświadczenia potrafi wszystkie jego elementy skonsolidować w jedną, spójną całość.
I właśnie o tym – na co przedsiębiorca czy inwestor powinien zwracać uwagę, realizując koncepcję, od czego zacząć i jaki to ma wpływ na środowisko naturalne, ale też na biznes, wyjaśnia doktor nauk ekonomicznych Mateusz Bonca, dyrektor Zarządzający JLL w Polsce. Ekspert o wszechstronnej wiedzy analitycznej i doradczej zdobytej w wielu sektorach gospodarki – od energetyki po finanse, m.in. jako Prezes Zarządu Grupy LOTOS SA, dyrektor w Deutsche Bank AG we Frankfurcie czy doradca w McKinsey and Company z doświadczeniem w Europie, Afryce i na Bliskim Wschodzie.
Agnieszka Jarosz: Koncepcja ESG póki co w Polsce jeszcze raczkuje. Liderem i inicjatorem zmian w tym zakresie jest firma JLL. Czy trudno jest w czasach, kiedy wszystko dopiero nabiera rozpędu, być prekursorem działań w zakresie polityki zrównoważonego rozwoju? A może wręcz przeciwnie? Wśród deweloperów w mniejszych miastach temat wydaje się jeszcze bardzo odległy.
Mateusz Bonca, CEO firmy JLL: Pozwolę sobie zrobić delikatny krok w tył, żeby pokazać kontekst tego, co dzieje się w Polsce. Sprawdziłem, jak kształtowała się cena certyfikatów CO2 (jeden certyfikat odpowiada jednej tonie dwutlenku węgla, który nie został uwolniony do atmosfery – przyp. red.). W ciągu ostatnich sześciu miesięcy gwałtownie wzrosła do około 80 euro za tonę. Jak szacują światowe organizacje, w ciągu najbliższych 30 lat w zielone rozwiązania trzeba będzie zainwestować ok. 150 bilionów dolarów, średnio po 5 bilionów rocznie. To jest bardzo gorący temat i nie można zwlekać z jego podjęciem – nie tylko na poziomie deklaratywnym, ale konkretnych działań i rozwiązań.
Wracając do pytania – rzeczywiście w Polsce zauważamy różne tempo wdrażania koncepcji ESG. Ale podobnie zróżnicowane tempo dotyczy wielu innych krajów Europy czy świata.
Dlaczego jest to ciekawe i ważne z punktu widzenia rynku nieruchomości? Moje doświadczenia z rynku energii, a wcześniej z bankowości pokazują, że są sektory, które już wcześniej weszły na ścieżkę zielonej dyskusji. Dzięki temu mogły przygotować wiarygodne analizy, cele i plany wdrożenia poszczególnych rozwiązań oraz opomiarować zarówno wyzwania, jak i korzyści. Rynek nieruchomości na tę ścieżkę w niektórych regionach już wszedł, w niektórych właśnie wchodzi, a w niektórych dopiero wejdzie. Z różną dynamiką, w różnych lokalizacjach i różnej wielkości przedsiębiorstwach.
Na czym konkretnie polega wdrażanie ESG w firmie? Jak to wygląda w praktyce?
Elementy ESG w swej istocie są logiczne i zrozumiałe, natomiast złożona jest odpowiednia kombinacja tych elementów. Wejście w proces o krok głębiej, zrozumienie, na czym polega ta rewolucja i jak dzięki niej rozwijać biznes, należy już do nas. My się w tym odnajdujemy – ze względu na realizowane globalne inwestycje, jakie prowadzimy w naszymi partnerami oraz szeroki zakres naszych kompetencji.
Od analizy i dyskusji o zielonych celach przechodzimy do etapu, kiedy trzeba wziąć pod uwagę potrzeby poszczególnych interesariuszy – czy to lokalnej społeczności, czy to planów urbanistycznych, czy też potrzeb korporacyjnych, a także indywidualne potrzeby korzystających z danej nieruchomości.
Następnie wchodzimy w złożoną problematykę materiałoznawstwa i łańcuchów dostaw zarówno w procesie projektowania, inwestycyjnym, jak i operacyjnym. Należy uważnie monitorować te procesy, żeby mieć pewność, że pierwotnie wskazane złożenia są rzeczywiście wdrożone i że nad nimi panujemy.
Kolejny etap to dyskusja o samym zaaranżowaniu efektywnej i przyjaznej użytkownikom przestrzeni – nie tylko biurowej – uwzględniającej potrzeby zarówno pracowników, jak i społeczności lokalnej. Ten aspekt może decydować o sukcesie danej inwestycji lub jej niepowodzeniu. Poza tym coraz częściej decyduje o nim demografia, a co za tym idzie różnicujące się i zmieniające potrzeby kilku pokoleń pracowników, a także ich różnorodność, w tym postulaty dotyczące Diversity & Inlcusion.
Na koniec pojawia się wyzwanie dotyczące oceny całego procesu – finansowania, utrzymania wysokiego poziomu najmu, znalezienia inwestorów oraz przekonania ich, że droga od pomysłu do realizacji i sprzedaży takiej nieruchomości jest optymalna.
Dyrektywa unijna i rozporządzenie Parlamentu Europejskiego odnośnie ujawnienia informacji dotyczących zrównoważonego rozwoju (raportowania) dotyczy banków, ubezpieczycieli i funduszy inwestycyjnych. Nieruchomości, póki co, nie mają takiego obowiązku, dlaczego więc jest to takie ważne dla branży?
Sektor nieruchomości, a co za tym idzie firmy z nim związane, mają taki obowiązek. Jeśli nie bezpośrednio, to pośrednio. Dlaczego pośrednio? Otóż około 50 procent finansowania bankowego opiera się w jakimś stopniu na nieruchomościach, które są albo celem, albo zabezpieczeniem. Poza tym, 5–20 proc. kosztów przedsiębiorstw związanych jest z ich nieruchomościami. Globalna alokacja kapitału do tego sektora wynosi 10–12 proc. Wszystkie te statystki w sumie pokazują, że przedsiębiorstwa z praktycznie każdej branży mają styczność z tym rynkiem. Co więcej – chcąc budować swoje własne raportowanie na zewnątrz, nie mogą pominąć tak kluczowego elementu aktywów.
Patrząc na rynek nieruchomości, mamy także dwa poziomy bezpośredniego wpływu na przyszłe raportowanie. Z jednej strony bardzo silnie eksponowane i wykorzystywane są zielone certyfikacje, które stają się standardem rynkowym przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych – czy to najmu, czy procesu kupna lub sprzedaży danego obiektu.
Z drugiej strony mamy już regulacje rynkowe i GPW, które nakładają na notowane spółki obowiązek raportowania swoich działań z obszaru zrównoważonego rozwoju. By móc to czynić, coraz częściej zwracają się do swoich partnerów biznesowych w poszukiwaniu rzetelnych danych dotyczących całego łańcucha ich wartości. Tak więc i firmy nienotowane sukcesywnie będą musiały wprowadzić u siebie odpowiednie działania i monitoring. Cały system gospodarczy pośrednio lub bezpośrednio ma lub będzie miał do czynienia z kwestiami raportowania zrównoważonego rozwoju.
Jednocześnie nawet firmy niezwiązane z notowanymi spółkami coraz częściej mierzą się z rosnącymi oczekiwaniami pracowników, interesariuszy czy opinii publicznej w tym względzie.
JLL w Polsce nie tylko sama wdraża nowoczesny system, ale także umożliwia klientom stanie się częścią tej zmiany. Czy proces adaptacji na tej bazie, która już istnieje, jest łatwiejszy czy trudniejszy niż realizowanie go od samego początku?
Nie ma jednej odpowiedzi na pytanie, który z tych modeli jest łatwiejszy. Opierając się na naszym doświadczeniu, czujemy odpowiedzialność, aby być rzecznikiem ESG, rzecznikiem zmiany naszego sektora i gospodarki. Do wykonania jest dużo pracy. Standardy ESG wymagają ujednolicenia. Chcemy, by zielone finansowanie, standardy techniczne itd. miały wspólne definicje i transparentne, porównywalne wskaźniki – tak jak ma to miejsce w sektorze finansowym. Dzięki temu nam wszystkim na rynku będzie łatwiej rozmawiać o wyzwaniach i optymalizować poszczególne projekty.
Obecne dziesięciolecie będzie zdominowane wyzwaniami zielonej transformacji i związanymi z nią pytaniami dotyczącymi nowych technologii, alokacji kapitału, optymalizacji zasobów i angażowania pracowników, a także projektowania środowiska pracy.
Kluczowe pozostaje wczesne uporządkowanie tej dyskusji oraz zrozumienie, na czym zależy każdemu z uczestników rynku, każdemu interesariuszowi i skąd będzie czerpał wartość w przyszłości.
Nieruchomości ogółem odpowiadają za aż 40 proc. światowej emisji CO2. Jak bardzo strategia ESG w zakresie nieruchomości ma lub będzie miała wpływ na klimat?
Rzeczywiście, eksperci twierdzą, że 40 proc. emisji CO2 pochodzi właśnie z nieruchomości, z czego 60–70 proc. w samych miastach. Temat jest naprawdę ważny, a my jako firma czujemy naszą odpowiedzialność. Sami też mamy swoje zobowiązania. Do 2030 roku wyrównamy ślad węglowy, a do 2040 roku chcemy przekonać do tego naszych partnerów. Ci bowiem, którzy wprowadzają szeroko rozumiane standardy ESG zyskują.
Czy działania minimalizujące wpływ nieruchomości na środowisko naturalne zmienią nasze życie z dnia na dzień? To jest plan na lata. Najważniejsze jest to, że do jego realizacji przechodzimy już dzisiaj.
Koncepcja ESG, jak Pan wspomniał, będzie miała w przyszłości wpływ na środowisko. A jak wpłynie ona na samą firmę, na społeczność?
75 proc. pracowników rozważyłoby zmianę pracy, jeżeli pracodawca nie zechce stosować zrównoważonych praktyk. To oznacza, że także aspekty społeczne i organizacyjne stają się coraz ważniejsze. Bo oprócz dbałości o zerową emisję czy wykorzystywanie czystych źródeł energii musimy mieć na względzie aspekty społeczne – dostępność budynku, spełnianie wymogów różnorodności, dostosowanie go do potrzeb ludzi starszych, z różnymi schorzeniami, itp.. Takie parametry mają coraz częściej wpływ na decyzje klientów, szczególnie że cykl życia nieruchomości jest relatywnie długi.
Już dziś widzimy, że budynki "zrównoważone" osiągają 6–7 proc. wyższe wyceny i ceny transakcyjne względem pozostałych nieruchomości, a to już jest wielka wartość dla inwestorów. Również podaż kapitału i długu na projekty zrównoważone (ESG) stale rośnie, jednoznacznie wskazując apetyt inwestycyjny w przyszłości.
Można więc uznać, że koncepcja ESG ciągle będzie się rozwijała. Jak Pan sądzi – w jakim kierunku?
Są takie sektory przemysłu, które szybko reagują na trendy i impulsy zmian. Dzieje się tak m.in. ze względu na krótki cykl życia produktu, np. w branży FMCG czy telefonii komórkowej. Natomiast na rynku nieruchomości cykl zmian jest dłuższy. Kilka dekad temu rozmawiano głównie o metrach kwadratowych i o konstrukcji. 10–15 lat temu rozpoczęła się dyskusja na temat indywidualnej aranżacji wnętrz.
Teraz dyskutujemy coraz częściej o szerszym kontekście społeczno-urbanistycznym. Sama nieruchomość jest oczywiście ważna – przestrzeń, kształt, materiał, z jakiego powstała. Coraz większą wagę przywiązuje się jednak do jej efektywności, elastyczności czy też możliwości zmiany funkcji, jeśli pojawi się taka potrzeba.
To powoduje, że dyskusja z jednej strony staje się ciekawsza, bardziej twórcza, ale jednocześnie bardziej złożona. My jednak, dzięki temu, że wieloaspektowo łączymy projekty z potrzebami interesariuszy, upraszczamy cały proces decyzyjny wspólnie z naszymi partnerami.
Czy pandemia w jakikolwiek sposób wpłynęła na ekologiczne rozwiązania i lokalizacje? Jeśli tak, to w jaki?
Pandemia uwypukliła i przyspieszyła pewne trendy. Był moment wyhamowania transakcyjnego, czas na większą refleksję. Ta pauza dała firmom przestrzeń na zastanowienie się nad nowymi, konkurencyjnymi modelami działania. I o ile rynek wraca do poprzedniego poziomu aktywności, to kwestia rozwiązań ekologicznych nabrała zupełnie nowej, większej wagi i tu odwrotu już nie ma.
Materiał partnera: JLL