Koniec lex deweloper. Ekspert komentuje

Zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI) wprowadzone w 2023 r. mają zastąpić przepisy lex deweloper, które wygasają z końcem tego roku. Prezes Towarzystwa Urbanistów Polskich Tomasz Majda w rozmowie z PAP podkreślił, że choć ZPI oferują większą elastyczność, nie zastąpią one systemowego podejścia do planowania przestrzennego.

Lex deweloper, obowiązujące od 2018 r., miało na celu ułatwienie realizacji inwestycji mieszkaniowych. Jednak, jak zauważył Majda, brak udziału społeczności lokalnej w procesie planowania prowadził do konfliktów. ZPI w większym stopniu uwzględniają konsultacje społeczne, ale nadal pozostaje nierównowaga na korzyść inwestorów.

To bardzo często doprowadzało do konfliktów pomiędzy społecznościami lokalnymi a inwestorami. Te konflikty są nie do uniknięcia przy planowaniu, zawsze zderzamy się z różnymi potrzebami. Ustawowe wyrzucenie etapu, w którym musimy uzgodnić swoje wersje, zrekompensować komuś straty albo wyjaśnić nieporozumienia, to był ewidentny błąd tej ustawy - stwierdził.

ZPI pozwalają inwestorom na proponowanie zmian w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Inwestorzy ponoszą koszty przygotowania planu i negocjują inwestycje towarzyszące z samorządem. Majda zauważył, że choć ZPI mogą wspierać budowę wielofunkcyjnych fragmentów miast, nadal brakuje narzędzi ekonomicznych w systemie planowania.

Prezes TUP podkreślił, że brak systemowego podejścia do planowania przestrzennego obciąża finansowo samorządy. ZPI są rozwiązaniem tymczasowym, które nie niweluje wszystkich kosztów społecznych związanych z inwestycjami prywatnymi. Majda wskazał na potrzebę wprowadzenia narzędzi ekonomicznych, takich jak podatek katastralny.

Choć ZPI zakładają większą partycypację społeczną, Majda zauważył, że proces ten jest skrócony, a inwestorzy nadal mają przewagę. ZPI wymagają od inwestorów realizacji inwestycji towarzyszących, co odciąża samorządy, ale nie rozwiązuje problemów systemowych.

Majda podkreślił, że politycy nie dążą do stworzenia sprawiedliwego systemu planowania przestrzennego, co prowadzi do ekonomicznego obciążenia samorządów. ZPI są jedynie protezą, która pozwala na tymczasowe funkcjonowanie w obecnym systemie.

Politycy z jakiegoś powodu nie chcą mieć sprawnego, a jednocześnie sprawiedliwego społecznie systemu planowania przestrzennego, a ten brak systemu dobija samorządy ekonomicznie. Szukamy więc jakichś protez, które pozwolą nam jeszcze poegzystować – ocenił Majda.