Które inwestycje na rynku nieruchomości są jeszcze opłacalne? Eksperci podpowiadają

Inwestowanie na rynku nieruchomości interesuje coraz większą grupę Polaków. Czy da się jeszcze w ten sposób zarobić dobre pieniądze? M.in. o tym opowiadają inwestorzy pytani przez GetHome.pl dla money.pl.

GetHome.pl: Spodziewał się pan spełnienia prognoz dotyczących spadków cen nieruchomości, o których mówiło się na początku pandemii?

Wojciech Orzechowski: Stawiałem - jak wielu - pytania, czy ceny spadną. Wszyscy patrzyliśmy ostrożnie na rynek. Natomiast od samego początku przewidywałem trzy możliwe scenariusze, w zależności od tego, ile potrwa lockdown. Na szczęście zrealizował się pierwszy scenariusz, w którym zamknięcie trwało stosunkowo krótko i nie miało silnego wpływu na gospodarkę, a szczególnie na ceny nieruchomości.

Marek Waberski: Patrząc na moje doświadczenie (przeszło 20 lat z rynkami finansowymi) nie zakładałem, że pandemia spowoduje jakieś gwałtowne zmiany cen na rynku nieruchomości.

Damian Kleczewski: Nie musiałem się specjalnie szykować do spadków cen, bo relatywnie tanio nabywałem nieruchomości. Zachowując duży bufor na wiele rodzajów ryzyk, w tym korektę cen rynkowych, miałem i mam tarczę na takie zawirowania. Media podkręcały tempo rozwoju sytuacji pandemicznej w negatywnym brzmieniu, a to przekładało się na pewne wahania nastrojów i decyzyjności wśród klientów i inwestorów. 

Czy pandemia zmieniła pana strategię inwestycyjną?

Wojciech Orzechowski: W naszych działaniach deweloperskich czekaliśmy z niektórymi decyzjami do wakacji 2020 r., aby zobaczyć, jak zareaguje gospodarka, czy będzie spadać PKB, czy drastycznie będzie się zwiększać bezrobocie, jak będzie wyglądać PMI w przemyśle. Patrzyliśmy na te wszystkie wskaźniki i nie było widać niepokojących symptomów. Dlatego nie zmienialiśmy naszych działań.

Marek Waberski: Generalnie realizuję krok po kroku moje plany finansowe i inwestycyjne. Oczywiście dopasowuję strategię do zmieniających się warunków rynkowych.

Damian Kleczewski: Pandemia pojawiła się w trakcie procesu inwestycyjnego w mojej kamienicy. Nie odczułem jednak znaczących zmian, które przeniosłyby się na to zamierzenie inwestycyjne.

Jakie zmiany dostrzegł pan na rynku nieruchomości w czasie pandemii?

Wojciech Orzechowski: Najbardziej ucierpiał sektor biurowy, rynek najmu krótkoterminowego, nastąpiło też lekkie zatrzymanie w kwaterach pracowniczych. Przy wynajmie długoterminowym trzeba było zastosować nowe strategie, tak aby utrzymać najemców. Jeżeli chodzi o flipowanie, ceny mieszkań utrzymały się na tym samym poziomie. Przez moment intensywność tego inwestowania była zmniejszona. W obszarze działań deweloperskich nie nastąpiło większe zatrzymanie.

Marek Waberski: Spadające zaufanie do instytucji finansowych w tym banków powoduje, że ludzie wycofują z nich oszczędności i szukają alternatywnych źródeł inwestowania. Niekoniecznie dla lepszego zysku, ale po to, żeby zabezpieczyć kapitał w środkach trwałych, czyli m.in. w nieruchomościach. Osoby, które zaś planują zakup nieruchomości dla siebie do zamieszkania, często w kryzysie tracą zdolność kredytową lub obawiając się o ciągłość dochodów, rezygnują z zakupu i pozostają przy najmie długoterminowym. Zwykle jest tak, że zawirowania na rynkach powodują, że Ci, co inwestowali nie swoje pieniądze tzn. z kredytów, mają ograniczony dostęp do finansowania i wychodzą z rynku, robiąc miejsce inwestorom z własnym kapitałem.

Damian Kleczewski: Nieruchomości w czasach niepewnych okazały się dość pewną inwestycją, co pokazuje obecny poziom stóp procentowych. Gotówka straciła znacząco na wartości i ludzie przenoszą pieniądze w te instrumenty, które dają wyższe oprocentowanie, ale także i bezpieczeństwo. W tym miejscu pojawia się pole do oferowania innym mieszkań szytych na miarę, które zaraz po zakupie można wynająć lub wprowadzić się bez przeprowadzania remontu. Na pewno zmalał nieco popyt na mieszkania w cenach rynkowych w niektórych miesiącach z uwagi na wiele ograniczeń, które zafundował nam rząd. Spadł popyt na mieszkania i pokoje oddane w najem. Kawalerki dość dobrze obroniły swoją pozycję uniwersalnego produktu, nawet w tych zawiłych czasach.

Co wcześniej było pewne w inwestycjach, a teraz jest ryzykowne?

Wojciech Orzechowski: Zawsze jest to samo ryzyko. Nigdy nie wiadomo, jak rynek nieruchomości zareaguje, na to co się dzieje na świecie. Kryzys może przyjść w każdej chwili i trzeba na pewno inwestować z rozwagą, na przykład analizować gospodarkę i jej wpływ na rynek nieruchomości. Wtedy takie inwestowanie nie jest ryzykowne.

Marek Waberski: Jest taka zasada, która mówi, że największe ryzyko jest zawsze po stronie inwestora, szczególnie tego nieświadomego, niewyedukowanego, który kieruje się emocjami zamiast liczbami oraz czystą kalkulacją zysków i strat. Dlatego inwestuj w samego siebie na początku, w informacje, poznawaj psychologię inwestowania i psychologię zachowań ludzkich. Przy podejmowaniu decyzji w niewielkim stopniu kieruj się tym, co ktoś obiecuje. Najważniejsze są fakty, twarde dowody i zabezpieczenia.

Damian Kleczewski: Pewne wcześniej było to, że każda nieruchomość na rynku najmu, zostanie wynajęta za mniejszy lub większy czynsz – teraz już nie. Mieszkania trzeba lepiej doposażyć, wykończyć, zrobić lepsze zdjęcia czy wyznaczyć konkurencyjną cenę w danej lokalizacji. Mieszkania na pokoje stały się produktem nie tyle ryzykownym, ile mniej opłacalnym a zajmującym sporo czasu w kwestii zarządzania czy serwisowania. 

Flipowanie polega na znalezieniu nieruchomości z ceną poniżej wartości rynkowej - czy to w obecnych realiach jest możliwe?

Wojciech Orzechowski: Flipy zawsze były i będą opłacalne. Może przyjść moment spadku cen i wtedy stracą ci, którzy będą mieli nieruchomości kupione w nierozważny sposób. Na flipach i mieszkaniach staramy się zarobić 50 tysięcy złotych i inwestujemy w okolicach 250-300 tys. Jeżeli ceny nieruchomości spadną o 20 proc., to przy zainwestowanych 250 tys., tracimy 50 tys. Zatem stracimy tylko zysk. Zawsze w swojej strategii mówię o tym, żeby zwracać uwagę na liczby, na ceny nieruchomości, lokalizację, zapotrzebowanie na danym rynku i oczywiście aspekty prawne. Jeżeli mamy taką wiedzę, niezbędną do bezpiecznego inwestowania, to raczej nie ma możliwości, abyśmy stracili.

Marek Waberski: Tak, jeżeli ma się dostęp do okazyjnych ofert, na przykład windykacyjnych, czy komorniczych.

Damian Kleczewski: Flipy są opłacalne, jeśli zarobisz na nich zakładany zysk. Jestem zdania, aby wchodzić tylko w rentowne projekty. Jeśli widzę, że nie jestem w stanie zarobić na mieszkaniu prawie drugie tyle lub więcej, co cena zakupu, to nie realizuję takich projektów. Można powiedzieć, że to bardzo wysoki poziom oczekiwań, ale taki właśnie zakładam w inwestycjach w kamienice. Warunkiem opłacalności robienia flipów jest sprawna realizacja procesu inwestycyjnego w założonym czasie. Wszelkie odstępstwa czasowe i kosztowe od zakładanych norm, zjadają nasz zysk.

Czy warto jeszcze inwestować w najem krótkoterminowy?

Wojciech Orzechowski: Ja nie stosowałem wynajmu krótkoterminowego, ale z tego, co widzę na rynku, to wiele osób wycofało się z niego lub zmieniło go na najem długoterminowy. Niestety rynek zweryfikował ten sektor inwestycyjny, ponieważ studenci nie wrócili na studia, turystyka jest od blisko roku zamrożona, zatem zapotrzebowanie na najem krótkoterminowy drastycznie spadł. Ludzie przerzucili się na najem długoterminowy, co zaowocowało spadkiem czynszu i nadpodażą mieszkań. Niemniej jednak wynajem długoterminowy zawsze będzie cieszył się powodzeniem. Uważam, że ten rodzaj jest bezpiecznym sposobem na lokowanie kapitału - pod warunkiem, że kupujemy mieszkanie za gotówkę. Być może będą przez pewien czas mniejsze stopy zwrotu, ale nie doradzam, aby z niego rezygnować.

Marek Waberski: Jak najbardziej warto inwestować, ale według mnie w turystyczny najem krótkoterminowy - najlepiej w ośrodkach turystycznych czy agroturystycznych. Najem długoterminowy jest dość stabilny (nie uwzględniając najmu studenckiego), zaś najem krótkoterminowy w dużych miastach, chociażby z powodu ograniczeń w przemieszczaniu się mocno odczuł skutki pandemii. Strategie oparte na najmie krótkoterminowym czy najmie pracowniczym według mnie mocno ucierpiały.

Damian Kleczewski: Myślę, że teraz trzeba obserwować rynek, w którym kierunku zmierza i być elastycznym, a także gotowym na ewentualne, dalsze zmiany, jakie wiązać się mogą z najmem na krótki termin. Trzeba pamiętać, że jest coraz więcej przesłanek, za większymi regulacjami prawnymi dla najmu krótkoterminowego a co się z tym wiąże, większą ilością formalności, być może uzyskania licencji. To nie będzie już opłacalne dla pojedynczych inwestorów. Najem długoterminowy jest na pewno stabilniejszy i nie podlega pod te wszystkie obostrzenia. Jednak trzeba się tutaj wykazywać profesjonalnym podejściem do selekcji najemców. Ten rodzaj najmu daje największą stabilność wśród produktów inwestycyjnych dla osób fizycznych.

Jak mądrze inwestować w nieruchomości w 2021 roku?

Wojciech Orzechowski: Ryzykiem jest lekkie spowolnienie, niepewność na rynku i w gospodarce. Cały czas nie wiadomo co przyniesie przyszłość i jak będzie się rozprzestrzeniał wirus. Dlatego ostrożnie podchodziłbym do najmu krótkoterminowego. Gotowce inwestycyjne zalecam tylko wtedy, kiedy mamy zewnętrznego inwestora. Dobrym kierunkiem jest rynek pierwotny, na którym można kupować mieszkania w pakietach, w bardzo dobrej cenie. Jeżeli połączymy to z informacją, że ceny nieruchomości nie będą spadać, to raczej trudno tu mówić o ryzyku straty. Flipowanie zawsze ma sens. Natomiast jeżeli kupujemy mieszkania na wynajem, to najlepiej nie posiłkować się kredytem, ponieważ stopy procentowe są bardzo niskie. Jeżeli wzrosną, to automatycznie wzrośnie rata, a wtedy nie wiadomo czy kredytowanie będzie opłacalne.

Marek Waberski: Dla nieposiadających kapitału na pewno największym wyzwaniem jest znalezienie finansowania. Moja rada to: zero emocji, czujność, wnikliwość, uważność oraz fakty, dowody i liczby.

Damian Kleczewski: Trzeba zdywersyfikować swój portfel i nie opierać go wyłącznie o jeden model inwestycyjny. Wtedy w razie nagłych sytuacji, można stopniowo odzyskiwać kapitał lub pomnażać go zależnie od tego, co dzieje się w jednej czy drugiej opcji inwestycyjnej. Rynek powoli się budzi, choć myślę, że daleko nam jeszcze do stanu sprzed dwóch lub trzech lat.

*Wojciech Orzechowski - biznesmen, inwestor, deweloper, rentier, mentor, autor książek. Pomysłodawca i mentor Warsztatów WIWN®, które w 2019 r. otrzymały Złote Godło w kategorii QI Product Najwyższej Jakości. W 2018 r. został wyróżniony prestiżową nagrodą SYMBOL 2018. Autor bestsellera Zarabiaj na Nieruchomościach, Wszystko o FLIPACH – 200 pytań do Eksperta oraz gry Rentier®. Wydawca branżowego czasopisma "Strefa Nieruchomości®"

**Marek Waberski - przedsiębiorca, inwestor, mówca motywacyjny, promotor rozwoju nastawionego na zwiększanie rezultatów i poprawianie jakości życia. Autor książek Zacznij żyć na 100% oraz The path of millionaire (tłum. Droga Milionera). Koncentruje się na działalności konsultacyjno-mentoringowej. Ma wieloletnie doświadczenie w inwestowaniu na rynkach kapitałowych, surowcowych, nieruchomości prywatnych jak również komercyjnych.

***Damian Kleczewski - inwestor na rynku nieruchomości od 2010 r. Autor książek: Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości, Rozruch inwestycyjny, Poradnik Inwestora Rynku Nieruchomości i Kompendium inwestora. Twórca marki i prowadzący audycję Zrozumieć Nieruchomości w Radiu Kontestacja, wykładowca studiów MBA Nieruchomości szkoły ASBIRO, doradca i szkoleniowiec. Specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych w kamienicach.