Mieszkanie bez wkładu własnego. Jaki maksymalny limit ceny za metr, by się załapać?

Informacje opublikowane na początku sierpnia w wykazie prac legislacyjnych rządu potwierdzają, że program dający możliwość zakupu mieszkania bez wkładu własnego będzie przewidywał limity cenowe metrażu. Nie jest to niespodzianka zważywszy na sposób funkcjonowania Rodziny na Swoim lub Mieszkania dla Młodych.

Istnieje jednak obawa, że niektóre duże miasta zostaną wyłączone z zasięgu działania nowego programu. W ich przypadku, limity cenowe dotyczące 1 metr kwadratowy. lokali musiałyby być bardzo wysokie. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że limit ceny mieszkania na poziomie 8 tys. zł z metr kwadratowy byłby niewystarczający np. na terenie Warszawy i Krakowa.

Czytaj też: Droga infolinia PKP. Wiceminister odpowiada

Limity cenowe w ramach programów pomocowych powinny realizować dwa zasadnicze cele. Pierwszym z nich jest ograniczenie skali dodatkowego wzrostu cen mieszkań i domów. Limit ceny metrażu ma również zniechęcać bardziej zamożne osoby do uczestnictwa w rządowym programie. Z drugiej strony, taki limit nie powinien być jednak ustalony na zbyt niskim poziomie, bo dostępnych lokali będzie bardzo niewiele.

Najnowsze dane portalu RynekPierwotny.pl z przełomu lipca oraz sierpnia 2021 r. potwierdzają, że w przypadku takich miast, jak Warszawa i Kraków, limit cenowy wynoszący 7 tys. zł za metr kwadratowy, a nawet 8 tys. zł za metr kwadratowy, byłby zdecydowanie zbyt niski. Stołeczni deweloperzy wyceniają tylko 1 proc. oferowanych lokali na mniej niż 7 tys. zł za metr kwadratowy.

Analogiczny wynik obliczony dla Krakowa wynosi 2 proc. Sytuacja wygląda niewiele lepiej na terenie Wrocławia (7 proc.) oraz Gdańska (5 proc.). Podane wyniki bazują na ofertowych cenach nowych mieszkań. Warto jednak pamiętać, że obecnie przeciętny rabat możliwy do wynegocjowania z deweloperem zwykle nie przekracza 3 proc. - 4 proc.

Dane z poniższej tabeli sugerują, że w przypadku Warszawy limit optymalny z punktu widzenia dostępności nowych mieszkań bez wkładu powinien wynosić przynajmniej 9 tys. zł za metr kwadratowy. Wbrew pozorom, sytuacja dotycząca stołecznego rynku wtórnego nie różni się znacząco. Informacje NBP mówią, że w I kw. 2021 r. tylko 14 proc. używanych mieszkań z Warszawy sprzedało się za mniej niż 8 tys. zł za metr kwadratowy.

Dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że dla rynku deweloperskiego z Wrocławia i Gdańska, obecnie wystarczyłby limit cenowy na poziomie 8 tys. zł za metr kwadratowy. Jeżeli chodzi o Poznań, to analogiczna stawka mogłaby wynosić poniżej 7,5 tys. zł za metr kwadratowy. Łódź wciąż należy do innej kategorii cenowej, ponieważ w tym mieście ponad 40 proc. nowych lokali jest wycenianych na mniej niż 7 tys. zł za metr kwadratowy.

Czytaj również: Za dentystów płacimy z własnej kieszeni. Państwo dokłada niewiele

Uwagę zwraca też szczególna sytuacja Krakowa, który pod względem udziału nowych mieszkań kosztujących do 9 tys. zł za metr kwadratowy wypada nawet dużo gorzej niż Warszawa. Trzeba dodatkowo pamiętać, że krakowski rynek używanych lokali nie jest dużo "tańszy" od rynku pierwotnego. Jeśli rząd w ramach nowego programu nie uwzględni specyfiki krakowskiego rynku i będzie ustalał limity cenowe podobnie, jak przy MdM-ie, to krakowianie nie kupią mieszkań bez wkładu.

Limity cenowe nowego programu, nad którymi obecnie pracuje rząd wydają się ważne również dlatego, że deweloperzy w porównaniu z Rodziną na Swoim i Mieszkaniem dla Młodych (MdM) będą mniej elastyczni. Chodzi o skłonność do obniżania cen i rozpoczynania specjalnych inwestycji z myślą o rządowej pomocy. Warto też podkreślić, że nowy program dotyczący kredytowania mieszkań bez wkładu będzie miał mniejszą skalę działania aniżeli MdM. Chodzi nie tylko o fakt, że państwo zamiast przekazać środki na wkład własny jedynie go poręczy. W nowym programie nie będą mogli brać udziału bezdzietni single, którzy zainkasowali blisko połowę dopłat z Mieszkania dla Młodych.