Nieruchomości przy lotniskach. Sąd Najwyższy zdecyduje ws. odszkodowań

Kwestie odszkodowań w związku z nieruchomościami w pobliżu lotnisk budzą w ostatnich latach spore rozbieżności orzecznicze.

Rozbieżności te powstały w związku z pozwami wytaczanymi przez właścicieli nieruchomości, które objęte zostały tzw. obszarami ograniczonego użytkowania. Zgodnie bowiem z Prawem ochrony środowiska, jeżeli "z przeglądu ekologicznego albo z oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko wynika, że - mimo zastosowania dostępnych rozwiązań technicznych, technologicznych i organizacyjnych - nie mogą być dotrzymane standardy jakości środowiska poza terenem zakładu lub innego obiektu, to tworzy się obszar ograniczonego użytkowania".

Jeden z kolejnych zapisów tej ustawy - art. 135 ust. 3a - stanowi, że organy "tworząc obszar ograniczonego użytkowania, określają granice obszaru, ograniczenia w zakresie przeznaczenia terenu, wymagania techniczne dotyczące budynków oraz sposób korzystania z terenów".

W związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę; szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości - głosi natomiast ta ustawa w innym z rozdziałów.

Sądy interpretowały te przepisy odmiennie. Zazwyczaj uznawano, że szkoda, o której mowa w ustawie, powstaje "niezależnie od tego, czy wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania spowodowało zmianę sposobu użytkowania nieruchomości, wymusiło na właścicielu odstąpienie od planów inwestycyjnych, czy wykluczyło bezpośrednie sąsiedztwo takich jednostek, jak szpitale lub przedszkola". Według tej interpretacji do uzyskania odszkodowania wystarczające jest obniżenie wartości nieruchomości i to niezależnie od zamiaru jej faktycznej sprzedaży.

Jednak później pojawiły się rozstrzygnięcia odmiennie podchodzące do tej kwestii. Na przykład w podjętej w kwietniu 2022 r. uchwale SN uznał, że wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania z uwagi na brak możliwości zachowania standardów ochrony środowiska przed hałasem w związku z funkcjonowaniem lotniska "nie stanowi samodzielnej podstawy roszczenia odszkodowawczego z tytułu obniżenia wartości nieruchomości".

Wówczas SN uznał, że "nie każda nieruchomość usytuowana w granicach obszaru jest dotknięta ograniczeniami, nie w stosunku do wszystkich wprowadzono zakazy, nakazy czy zalecenia i nie każda znajduje się w strefie przekroczeń standardów jakości środowiska dla zabudowy mieszkaniowej". W związku z tym - jak wówczas uznano - sama "stygmatyzacja nieruchomości" poprzez objęcie ją obszarem ograniczonego użytkowania nie stanowi podstawy do odszkodowania.

W tym roku na wokandę SN trafiło już zagadnienie, w którym krakowski sąd rozpatrujący pozew w tej sprawie związany z nieruchomościami w pobliżu lotniska Kraków-Balice zapytał wprost, czy "właścicielowi nieruchomości, której wartość zmniejszyła się na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, jednak bez związku ze szczególnymi ograniczeniami, przysługuje odszkodowanie".

W podjętej w kwietniu uchwale skład trojga sędziów Izby Cywilnej SN orzekł, że "właścicielowi nieruchomości, której wartość zmniejszyła się na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, jednak bez związku ze szczególnymi ograniczeniami wynikającymi z art. 135 ust. 3a ustawy Prawo ochrony środowiska, przysługuje odszkodowanie na podstawie (...) tej ustawy". Oznaczało to, że odszkodowanie w związku z obszarem ograniczonego użytkowania przysługuje, nawet jeśli nieruchomości nie dotyczą konkretne zakazy czy zalecenia.

Wprawdzie jeszcze jesienią 2022 r. identyczne pytanie jak to, które ma zostać rozpoznane w listopadzie i bardzo zbliżone do tego, które rozstrzygnięto w kwietniu, do składu siedmiorga sędziów SN skierowało trzech sędziów tego sądu zajmujących się skargą kasacyjną od wyroków poznańskich sądów zasądzających łącznie ok. 150 tys. zł odszkodowania dla właścicieli bliźniaczego budynku mieszkalnego w takiej strefie wokół lotniska Poznań-Ławica.

W wyznaczonym do tamtego zagadnienia składzie siedmiorga sędziów znaleźli się jednak zarówno sędziowie wyłonieni do SN jeszcze na podstawie poprzednich przepisów o Krajowej Radzie Sądownictwa sprzed 2018 r., jak i sędziowie wyłonieni w postępowaniach przed KRS już później.

Dlatego trzech sędziów SN wyłonionych jeszcze przed 2018 r. w kwietniu br. zdecydowało się podjąć uchwałę po pytaniu sądu z Krakowa bez oczekiwania na rozstrzygnięcie przez powiększony skład pytań wynikających z procesu poznańskiego. "Tamten skład jest mieszany i już ponad półtora roku od momentu zadania pytania prawnego, a nie zostało ono jeszcze rozstrzygnięte. A sąd jest zobowiązany do tego, że sprawa powinna być rozpoznana w rozsądnym terminie. Nie może być tak, że będziemy oczekiwać nie wiadomo do jakiego momentu" - wyjaśniał w uzasadnieniu kwietniowej uchwały sędzia Władysław Pawlak.

Tym razem jednak pytaniem o treści sformułowanej jesienią 2022 r. zająć się ma inny skład siedmiorga sędziów złożony wyłącznie z osób wyłonionych w procedurach po 2017 r. Sprawozdawcą sprawy ma być sędzia Agnieszka Góra-Błaszczykowska.