Polacy muszą uważać na "patowynajem". Najgorzej jest w jednym mieście

Terminem "patodewoloperki" określa się mieszkania budowane w celach inwestycyjnych kosztem komfortu mieszkańca. W pojęciu tym mieszczą się również mikrokawalerki, czyli lokale użytkowe mające mniej niż 25 m kw.

Administracja publiczna systematycznie próbuje ograniczyć skalę tego zjawiska – od 2018 r. wykorzystywanie takiego lokalu jako mieszkania jest bezprawne, jednak deweloperzy próbują obejść regulacje. Pod koniec października 2023 r. minister rozwoju i technologii podpisał rozporządzenie "Stop Patodeweloperka" regulujące działania w sprawie budowania mieszkań.

W kontekście mikrokawalerek sytuacja na rynku wynajmu nie wygląda najlepiej – najmniejsze lokale stanowią aż 6,5 proc. całego rynku.

Jak zauważają ekonomiści Polskiego Instytutu Ekonomicznego (PIE), "patowynajem" stanowi ważniejszy segment niż mieszkania większe, liczące od 90 m kw. (5 proc.). Co więcej, ich udział w rynku cały czas rośnie.

W pierwszym kwartale 2023 r. było to 5,2 proc., w drugim – 5,7 proc., a w trzecim – 6,5 proc. Średnio w badanych miastach pojawia się ok. 500 ofert tygodniowo na wynajem mieszkania poniżej 25 m kw. Najwięcej ofert jest w Warszawie (120), w Krakowie i Łodzi (po ok. 75). Procentowo największy udział mikrokawalerek przypada na Łódź – ten odsetek wynosi aż 13,8 proc., ale wysoki jest również w Katowicach (8,6 proc.) i Poznaniu (7,4 proc.) – czytamy w analizie Instytutu.

Jak tłumaczą eksperci PIE, poza inwestorami kupującymi mieszkania na wynajem, w Łodzi znajduje się dużo przedwojennych kamienic, w których powierzchnia kawalerek może być mniejsza niż 25 m kw. Za to zdecydowanie najmniej mikrokawalerek jest w Gdyni, w której przedwojennych kamienic jest mniej niż w wojewódzkich miastach. "Gdynia uzyskała prawa miejskie w 1926 r. i dopiero wtedy zaczął się jej dynamiczny rozwój" – wyjaśniają.

Musimy zaznaczyć, że mikrometraże na rynku najmu to żadna nowość. Tego typu proceder kwitnie już od kilku lat. Mieszkania i domy kupowane są w standardzie do remontu, następnie są aranżowane i dzielone w taki sposób, aby uzyskać z nich jak najwięcej samodzielnych pomieszczeń.

Często w ten sposób powstają wieloizbowe sypialnie, quasi-hotele, które wynajmowane są następnie studentom lub osobom pracującym. Z punktu widzenia inwestycyjnego, im więcej osób ''upchniemy'' do przerobionego na pokoiki lokalu, tym uzyskamy większy zysk z takiego projektu — wyjaśniał w rozmowie z money.pl Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości.

Mikromieszkania poszukiwane są przez najemców ze względu na niską cenę najmu. To także poszukiwany produkt inwestycyjny. Oferowane są inwestorom, jako tzw. gotowce w formie kilku mikrokawalerek wraz z kolejką chętnych najemców. Sprzedający je kuszą miesięcznymi dochodami z najmu i atrakcyjnym zwrotem z inwestycji nawet na poziomie ponad 7 proc.

Nic zresztą w tym dziwnego, gdyż średnia cena za wynajem 1 m kw. mikrokawalerki jest prawie dwukrotnie wyższa niż większych mieszkań.

"Za wynajęcie 1 m kw. mikrokawalerki trzeba zapłacić 112 zł, a za 1 m kw. większego mieszkania (powyżej 25 m kw.) – 60 zł. W trzecim kwartale średni koszt wynajęcia mikrokawalerki wyniósł 1650 zł. Najwyższe ceny odnotowano w największych miastach: w Warszawie – 2162 zł, we Wrocławiu – 1950 zł, a w Krakowie – 1815 zł. W Łodzi i Katowicach, czyli miastach z najwyższym udziałem mikrokawalerek w strukturze rynku, koszt wynajmu oscylował wokół 1400 zł" – wyliczają ekonomiści PIE.

Ma to też związek z tym, że do ofert mogą zaliczać się również mieszkania wybudowane w latach 1959-1974 oraz 1989-2018, kiedy nie było regulacji wobec minimalnego metrażu mieszkania.