Sąsiad zablokuje budowę na naszej działce? Przełomowe orzeczenie

Sprawa dotyczy mieszkańca Radzionkowa (woj. śląskie), który zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Gliwicach część planu ogólnego tej gminy.

"Portal Samorządowy" podaje, że jego działka znajduje się w strefie wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Sprzeciw dotyczył terenów bezpośrednio do niej przylegających – zmienionych przez gminę z obszarów zieleni na strefę mieszkaniową i usługową.

Mieszkaniec argumentował, że taka zmiana może przynieść negatywne skutki (pogorszenie warunków hydrologicznych, zwiększenie hałasu, uciążliwości komunikacyjne, naruszenie walorów krajobrazowych i wpływ na wartość nieruchomości).

WSA w Gliwicach odrzucił skargę, uznając, że sama zmiana przeznaczenia sąsiednich gruntów nie przesądza o naruszeniu interesu prawnego skarżącego. Sąd podkreślił, że podstawą zaskarżenia uchwały rady gminy jest nie tylko jej niezgodność z prawem, lecz także konkretne naruszenie uprawnień właścicielskich. Mieszkaniec wniósł skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

NSA uchylił orzeczenie WSA i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu wskazał, że sąd I instancji "nieprawidłowo ocenił przesłanki legitymacji skargowej określone w art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, pomijając należyte znaczenie normatywnego charakteru planu ogólnego oraz prawnych następstw wyznaczenia na terenach sąsiednich stref planistycznych dopuszczających nowe funkcje zabudowy". NSA nakazał WSA przeprowadzenie merytorycznej kontroli legalności zaskarżonej uchwały.

Zasadnicze znaczenie dla oceny legitymacji skargowej ma nie tylko to, czy ustalenia planu ogólnego bezpośrednio zmieniają sposób korzystania z nieruchomości, lecz również to, czy przez ustanowienie prawnie wiążących ram przyszłego zagospodarowania oddziałują na indywidualną sytuację prawną właściciela – zaznaczył NSA.

Innymi słowy: plan ogólny wyznacza dopuszczalny zakres przyszłych rozwiązań planistycznych, co może obejmować właścicieli działek sąsiednich.

– To orzeczenie NSA jest bardzo istotnym sygnałem dla wszystkich inwestorów i właścicieli działek, które nie są jeszcze objęte planami miejscowymi, ale gminy uchwaliły już dla nich plan ogólny – oceniła na portalu LinkedIn dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna i wspólniczka kancelarii Kania Stachura Toś.

Zaznaczyła jednak, że rozstrzygnięcie nie oznacza automatycznego unieważnienia planu. – Mówi tylko tyle, że w określonych okolicznościach interes prawny do złożenia skargi na ustalenia planu ogólnego może mieć także podmiot, który jest właścicielem działki sąsiedniej i że sąd wojewódzki nie powinien był odrzucać skargi sąsiada – wyjaśniła ekspertka.

Skuteczne zaskarżenie i unieważnienie planu ogólnego mogą oznaczać brak możliwości zabudowy na danej działce.

Jak wskazała dr Grabowska-Toś, weryfikacja stanu prawnego nieruchomości nieobjętych planami miejscowymi powinna uwzględniać ryzyko kwestionowania ustaleń planu ogólnego przez właścicieli gruntów przylegających. Samo wykazanie naruszenia interesu prawnego otwiera drogę do merytorycznego rozpatrzenia skargi przez sąd – dopiero stwierdzenie naruszenia prawa przy uchwalaniu planu skutkuje jego nieważnością w zaskarżonej części.

źródło: "Portal Samorządowy"