Właściciele działek czekają na kluczową decyzję. Oto co planuje rząd

Plany ogólne mają objąć wszystkie gminy i miasta w Polsce. Samorządy mogą w nich wyznaczyć tzw. obszary zabudowy, ale nie muszą. Sęk w tym, że jeśli tego nie zrobią, oznaczać to będzie całkowitą blokadę nowej zabudowy do momentu uchwalenia planu miejscowego, czyli bardziej szczegółowego dokumentu, który uchwala się dla poszczególnych fragmentów gminy.

Do tej pory w przypadku braku planu miejscowego można było ubiegać się o pozwolenie na budowę na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, czyli tzw. wuzetki.

Jeśli jednak gmina w planie ogólnym nie określi tzw. obszarów uzupełnienia zabudowy, to poza ściśle określonymi wyjątkami (np. rozbudowa czy odbudowa) nie będzie można w ogóle wydawać decyzji o warunkach zabudowy. W praktyce oznacza to blokadę inwestycji.

Z raportu Narodowego Instytutu Samorządu Terytorialnego wynika, że do końca sierpnia plany ogólne uchwaliło nieco ponad 1200 gmin, czyli blisko połowa wszystkich samorządów gminnych w Polsce. Ponad połowę dokumentów przyjęto dopiero w ostatnim miesiącu przed upływem terminu.

Najlepiej poradziły sobie gminy w województwie lubuskim (85,4 proc.), a najsłabiej w świętokrzyskim (15,7 proc.). Mimo że ponad połowa samorządów nie zdążyła zakończyć prac, Polska zrealizowała kamień milowy reformy zapisany w Krajowym Planie Odbudowy.

Gminy, które uchwaliły dokumenty na czas, nadal czekają jednak na zwrot poniesionych wydatków.

– Z informacji, które otrzymujemy z ministerstwa, wynika, że zwrot środków poniesionych przez gminy na przygotowanie planów ogólnych może nastąpić w pierwszym kwartale przyszłego roku, a nawet dopiero w jego połowie. W przypadku Sosnowca mówimy o kwocie około 500 tys. zł – mówi w rozmowie z money.pl Arkadiusz Chęciński, prezydent Sosnowca.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przyznaje, że "obowiązujące przepisy wymagają optymalizacji" i przygotowuje nowelizację rozporządzenia dotyczącego wyznaczania obszarów uzupełnienia zabudowy w planach ogólnych gmin.

Zmiany mają złagodzić obecne ograniczenia, przede wszystkim na terenach wiejskich. Resort zamierza rozszerzyć katalog budynków uwzględnianych przy wyznaczaniu tych obszarów m.in. o obiekty gospodarcze, produkcyjne i magazynowe, w tym silosy oraz budynki związane z działalnością rolniczą.

Wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski w rozmowie z money.pl mówi, że jest już także gotowy projekt nowelizacji ustawy o planowaniu przestrzennym, który wydłuży do końca 2027 r. okres zwolnienia z karania gmin za nieterminowe wydawanie decyzji o warunkach zabudowy.

– Obecnie termin na wydanie decyzji o warunkach zabudowy wynosi 90 dni. Po jego przekroczeniu wnioskodawca może wystąpić o nałożenie kary. Samorządowcy zwracają jednak uwagę, że w związku z reformą planowania przestrzennego znaczna część zasobów kadrowych urzędów została skierowana do prac nad planami ogólnymi. W konsekwencji wydawano mniej decyzji o warunkach zabudowy. Jednocześnie wnioski złożone przed 31 sierpnia będą musiały zostać rozpatrzone na dotychczasowych zasadach, a takich spraw jest bardzo dużo – wyjaśnia w rozmowie z money.pl Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii.

– Warto również pamiętać, że według wcześniejszych danych mniej niż 30 proc. decyzji o warunkach zabudowy kończyło się faktyczną realizacją inwestycji. W pozostałych przypadkach chodziło często o podniesienie wartości nieruchomości. Spodziewam się, że teraz skala tego zjawiska jeszcze wzrośnie – dodaje wiceminister.

Money.pl opisywał raport PKO Banku Polskiego, z którego wynika, że ceny działek budowlanych w największych miastach wzrosły w pierwszym półroczu 2026 r. o około 10 proc. rok do roku.

Najdroższe grunty pod zabudowę jednorodzinną odnotowano w Warszawie, Wrocławiu, Gdyni i Poznaniu. Ceny metra kwadratowego działki kształtowały się od 69 zł do 134 zł.

Autorzy raportu zwracają uwagę, że kluczowym czynnikiem wpływającym na rynek staje się reforma planowania przestrzennego. Eksperci wskazywali, że wartość działek będzie coraz mocniej zależna od tego, co pozwala na nich zrobić plan ogólny.

Wiceprezydent Wrocławia Grzegorz Roman potwierdza wyliczenia ekonomistów.

– Ceny działek budowlanych rosną, a popyt na mieszkania nie spada. Niedawno wystawiliśmy na sprzedaż działkę z ceną wywoławczą 51 mln zł, a ostatecznie osiągnęliśmy cenę 72,5 mln zł. Co ciekawe, zwycięzca przetargu przebił konkurenta zaledwie o pół miliona złotych. To pokazuje, że zainteresowanie gruntami pod zabudowę mieszkaniową wciąż jest duże – mówi w rozmowie z money.pl Grzegorz Roman, wiceprezydent Wrocławia.

– Ceny działek pod zabudowę jednorodzinną we Wrocławiu są znacznie wyższe niż poza miastem. Wynika to jednak nie tylko z lokalizacji, ale także z dostępności infrastruktury. Przestrzegałbym przed pochopnym kupowaniem działek na terenach wiejskich, gdzie często brakuje odpowiednio rozwiniętej infrastruktury. Mogą pojawić się problemy z drogami, kanalizacją, dostępem do wody czy innymi sieciami. Nie można też zapominać o infrastrukturze społecznej. Szkoły i przedszkola bywają znacznie oddalone od miejsca zamieszkania. Dlatego przy wyborze działki warto kierować się nie tylko jej ceną, ale przede wszystkim dostępnością infrastruktury technicznej i społecznej – podkreśla Roman.

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, uważa, że rynek działek pod zabudowę jednorodzinną wchodzi w nową fazę.

– O atrakcyjności i dostępności gruntów coraz częściej decydują nie tylko lokalizacja, uzbrojenie terenu czy walory otoczenia, ale przede wszystkim uwarunkowania prawne i planistyczne. Dla osób planujących budowę własnego domu oznacza to, że znalezienie odpowiedniej działki staje się coraz większym wyzwaniem – zarówno finansowym, jak i formalnym – komentuje dla money.pl ekspert.

Dodaje, że działka, która jeszcze niedawno była postrzegana jako potencjalnie budowlana, nie musi automatycznie zachować takiego statusu w nowych uwarunkowaniach planistycznych. Dotyczy to zwłaszcza gruntów nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, dla których nie zabezpieczono wcześniej decyzji o warunkach zabudowy.

– W rezultacie sam atrakcyjny adres czy sąsiedztwo istniejącej zabudowy nie będą już wystarczającą gwarancją, że na danym terenie uda się zrealizować dom. W praktyce rynek zaczyna wyraźniej dzielić się na dwie kategorie nieruchomości – dodaje Tomasz Błeszyński.

Wyjaśnia, że pierwszą tworzą działki z potwierdzonym przeznaczeniem pod zabudowę, uregulowanym stanem prawnym, dostępem do infrastruktury i realną możliwością uzyskania pozwolenia na budowę. Ich znaczenie i wartość będą rosły, ponieważ w warunkach zmieniających się przepisów bezpieczeństwo inwestycyjne staje się jednym z najważniejszych kryteriów zakupu. Drugą kategorię stanowią grunty o niepewnym statusie planistycznym.

– Mogą one nadal wyglądać atrakcyjnie pod względem lokalizacji i ceny, jednak brak pewności co do możliwości zabudowy istotnie zwiększa ryzyko inwestycyjne. W konsekwencji ich atrakcyjność może spadać, a sprzedaż stawać się trudniejsza. Dla kupujących oznacza to konieczność znacznie dokładniejszej weryfikacji dokumentów i potencjału nieruchomości jeszcze przed podjęciem decyzji o zakupie – wskazuje.

Jego zdaniem w dłuższej perspektywie zasadnicze znaczenie będzie miało to, czy reforma planowania przestrzennego rzeczywiście uporządkuje rynek, zwiększając przewidywalność i bezpieczeństwo inwestycji, czy też jej praktycznym skutkiem okaże się nadmierne ograniczenie podaży terenów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. – Uporządkowanie zasad zagospodarowania przestrzeni jest potrzebne, ale powinno iść w parze z zapewnieniem odpowiedniej ilości gruntów pod zabudowę – uważa doradca rynku nieruchomości.