Rewolucja dla właścicieli działek. Wyjaśniamy, co się zmienia od dziś

• Od 1 września 2026 r. zaczynają obowiązywać nowe zasady dotyczące planowania przestrzennego.
• To efekt ustawy, która została znowelizowana w 2023 r. jeszcze za rządów PiS i nałożyła na samorządy obowiązek sporządzania planów ogólnych obejmujących wszystkie działki na ich terenie.
• Nowelizacja tych przepisów to kluczowy element Krajowego Planu Odbudowy.
• Ok. 80 proc. samorządów musiało przygotować plany ogólne, aby Polska mogła rozliczyć wydatki z Komisją Europejską.
• Według "Dziennika Gazety Prawnej" w piątek, 28 sierpnia, plany takie obowiązywały w przynajmniej 780 samorządach, co oznacza, że kamień milowy został spełniony.
• Są jednak takie miejsca w Polsce, które planów uchwalić nie zdążyły, mimo że termin był przesuwany i to nie raz.
• W najgorszej sytuacji będą właściciele nieruchomości położonych w gminach, w których nie ma ani planu miejscowego, ani planu ogólnego.

W sieci pojawiły się artykuły o "zakazie budowy domów" w Polsce. Chodzi o ważną zmianę prawa, o której piszemy w money.pl od dawna. Może mieć bardzo poważne skutki, ale nie oznacza, że nie będzie można budować domów. Wyjaśniamy.

31 sierpnia przestają się liczyć studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a ich miejsce zajmują plany ogólne gmin. A to oznacza, że od wtorku zaczynają obowiązywać nowe zasady dotyczące planowania przestrzennego.

Nie oznacza to jednak, że od 1 września w Polsce przestanie być możliwa budowa domów. Tam, gdzie obowiązuje MPZP, reforma nie zmienia podstawowych zasad zabudowy. Z punktu widzenia właścicieli nieruchomości najważniejsza zmiana dotyczy terenów, na których nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

Co z gminami, które nie zdążyły uchwalić planu ogólnego? Od 1 września nie będą mogły wydać nowej decyzji o warunkach zabudowy na podstawie wniosku złożonego od tego dnia, natomiast nadal mogą być wydawane WZ w postępowaniach wszczętych wcześniej.

Eksperci zwracają uwagę, że w najtrudniejszej sytuacji znajdą się właściciele nieruchomości położonych w gminach, w których nie ma ani planu miejscowego, ani planu ogólnego.

"Nie będą blokowane tylko inwestycje celu publicznego, ponieważ dla nich ustawodawca zrobił wyjątek i one mogą być realizowane bez względu na to, czy plan ogólny wszedł w życie, czy nie" - dodaje prawniczka.

"Obowiązująca od 1 września zmiana w systemie planowania przestrzennego może ograniczyć podaż inwestycji w gminach bez planu ogólnego, ale nie spowoduje paraliżu inwestycyjnego z dnia na dzień" - ocenia Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Samorządy miały czas na przygotowanie planów ogólnych do końca sierpnia. Już w piątek dokumenty obowiązywały w przynajmniej 780 gminach spośród 2479 - wynika z informacji pozyskanych przez 'Dziennik Gazetę Prawną".

Polska zrealizowała tym samym kamień milowy Krajowego Planu Odbudowy dotyczący planów ogólnych. Wymagane bowiem było ich przyjęcie w 744 gminach. Na pieniądze z KPO mogą liczyć wszystkie samorządy, które zdążą przyjąć plany ogólne do 31 sierpnia - podaje "DGP".

Warto podkreślić, że samo uchwalenie planu nie oznacza jeszcze, że dokument automatycznie zaczyna obowiązywać. Uchwała wchodzi w życie w terminie wskazanym w jej treści, jednak nie wcześniej niż po 14 dniach od ogłoszenia w wojewódzkim dzienniku urzędowym.

Dlatego plany przyjęte w ostatnich dniach sierpnia nie muszą obowiązywać już od 1 września. W części gmin może wystąpić okres przejściowy, w którym starsze postępowania będą kontynuowane, ale nowych decyzji WZ nie będzie można wydawać.

Kluczowe znaczenie ma również moment złożenia wniosku o WZ. Samo wysłanie dokumentów przed 1 września nie wystarczy, jeżeli urząd otrzyma je już po 31 sierpnia. W postępowaniu administracyjnym liczy się bowiem moment wpływu wniosku do organu.

Wojciech Rynkowski, ekspert Extradomu, zwraca uwagę, że skutki zmian mogą być bardziej widoczne na rynku gruntów niż bezpośrednio na placach budowy. Jego zdaniem właśnie wartość działek będzie coraz mocniej zależna od tego, co pozwala na nich zrobić plan ogólny.

Największy skutek reformy może być widoczny nie 1 września na placach budowy, lecz w kolejnych miesiącach w cenach gruntów - pisze w artykule dla money.pl Wojciech Rynkowski.

Jak wskazuje ekspert, szczególne znaczenie będą miały działki, które nie są objęte MPZP i jednocześnie nie mają zabezpieczonej decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli w planie ogólnym nieruchomość znajdzie się poza obszarem, na którym możliwe będzie uzyskanie WZ, jej dotychczasowy potencjał inwestycyjny może się zmniejszyć.

W takiej sytuacji znaczenie będzie miało nie tylko położenie działki, ale również jej status planistyczny. Rynkowski podkreśla, że przy ocenie nieruchomości coraz ważniejsze będzie sprawdzenie, jakie zapisy dotyczą konkretnego terenu.

Źródło: money.pl, "DGP", "Rzeczpospolita", PAP