To już kryzys czy chwilowy zastój? Może czekać nas powtórka z 2008 r. 

Opinie pośredników nieruchomości są odzwierciedleniem tego, co dzieje się dzisiaj na rynku nieruchomości. Ich najnowsze prognozy na najbliższe miesiące niestety nie są optymistyczne. Nie ma wątpliwości, że dla rynku nieruchomości nadchodzą chude lata.

Potwierdzają to dane z najnowszego raportu "Nastroje pośredników w obrocie nieruchomościami", z którego wynika, że w trzecim kwartale tego roku wartość indeksu nastroju pośredników w obrocie nieruchomościami (INPON) spadła i obecnie wynosi 47,17 na 100 pkt.

Pośrednicy są jednocześnie podzieleni w opiniach. Część uważa, że nadchodzący czas będzie raczej okresem stagnacji i stabilizacji cen. Inni sądzą natomiast, że czeka nas powtórka z 2008 r. i kryzys na podobną skalę jak wówczas.

Większość pośredników już wyczuwa zastój na rynku. Popyt zmalał w przypadku większych lokali. Jednak w ostatnich miesiącach lekkie ożywienie widać w segmencie kawalerek i małych mieszkań.

W tym sektorze rynku na razie nie widać spowolnienia. Popyt na małe mieszkania, od 25 do 44 mkw. kupowanych zwłaszcza pod wynajem, wciąż jest widoczny. - Takich mieszkań brakuje, bo błyskawicznie znikają z oferty - twierdzi Wiesław Fankulewski z firmy Nieruchomości Fankulewski z Jeleniej Góry.

Pośrednicy sygnalizują jednocześnie, że klienci posiłkujący się kredytem praktycznie zniknęli z rynku, a dominują dziś głównie klienci gotówkowi. Jak wskazują, większość transakcji (ponad 80 proc.) odbywa się za gotówkę.

Z kolei większe mieszkania sprzedają się znacznie gorzej, maleje także popyt na działki budowlane i domy. Zdaniem pośredników nieruchomości sytuację w tych segmentach rynku pogarszają trudne warunki uzyskania finansowania i rosnące koszty utrzymania dużych powierzchni.

Rynek odczuwa już wyraźny zastój. Ta sytuacja może przerodzić się w realny kryzys, jeśli nie odwróci się trend dotyczący wzrostu inflacji i stóp procentowych. Ofert sprzedaży przybywa, ale nie ma zainteresowania ze strony klientów. Sytuacja może zacząć się zmieniać na wiosnę, ale pod warunkiem, że NBP obniży stopy procentowe - ocenia Krzysztof Chmielewski, z koszalińskiej agencji Chmielewski-Nieruchomości.

Katarzyna Hańderek z agencji Nieruchomości Hańderek z Bielska-Białej ma podobne zdanie. Jak zaznacza, dalsza sytuacja rynku nieruchomości będzie zależeć przede wszystkim od poprawy dostępności kredytów hipotecznych. - Nadchodząca zima upłynie raczej na wyczekiwaniu. Klienci gotówkowi będą liczyć na spadki cen i to oni będą teraz dyktować warunki na rynku - ocenia.

Ponadto według niej w związku z tym, że na rynku panuje nastrój oczekiwania na spadek cen, w najbliższym czasie czeka nas dalszy spadek liczby transakcji sprzedaży.

Czy w najbliższym czasie dojdzie do znacznych spadków cen? Zdaniem pośredników do dużych obniżek raczej nie dojdzie. Anna Szymczak, agentka Dom Plus Nieruchomości z Gorzowa Wielkopolskiego, uważa, że najbliższe miesiące przyniosą raczej unormowanie sytuacji. - Nie spodziewam się jednak większych spadków cen mieszkań, co innego na rynku domów, tutaj ceny mogą rzeczywiście spaść - komentuje.

Jak tłumaczy głównym powodem w tym wypadku jest ograniczona dostępność kredytów. O ile na rynku mieszkań dominują transakcje gotówkowe, o tyle na rynku domów klienci posiłkowali się głównie kredytem.

Jednak w tej kwestii opinie pośredników są podzielone. - Prognozuję, że ceny domów nie będą spadać i pozostaną na podobnym poziomie -  ocenia Ewa Sikora z warszawskiej agencji Vanilla Home Nieruchomości. Jej zdaniem może do tego przyczynić się efekt zmniejszonej podaży w tym segmencie, spowodowanej spadkiem nowych deweloperskich inwestycji na rynku domów.

Eksperci rynku nieruchomości zgadzają się z kolei w tym, że spadek liczby nowych mieszkań i domów może być w najbliższym czasie istotną barierą dla poprawy sytuacji na rynku nieruchomości.

Jakie są inne wnioski? Pośrednicy sygnalizują, że właściciele nadal nie są skłonni do negocjacji cen. Za to klienci gotówkowi poszukujący mieszkań na własne potrzeby są ostrożni w podejmowaniu decyzji i w tej chwili wyczekują, licząc na pojawienie się okazji.

Katarzyna Faryniarz z firmy Na Tropie Nieruchomości.pl uważa, że w tej chwili decydujący wpływ na sytuację na rynku nieruchomości ma przede wszystkim brak stabilizacji gospodarczej. Dlatego jej prognoza na najbliższe miesiące jest pesymistyczna - ofert nieruchomości będzie przybywać, ale popyt na mieszkania i domy nie wzrośnie.

Większość komentujących uważa, że rynek nieuchronnie zmierza w kierunku kryzysu. Niektórzy sygnalizują nawet, że w pesymistycznym scenariuszu może się powtórzyć nawet sytuacja z 2008 r.

Jednak sprzedający wciąż są niechętni do obniżek cen - mentalnie tkwią w okresie, kiedy ceny były "na górce" i dochodziło wówczas do sprzedaży nieruchomości o przeszacowanych cenach - zauważa Katarzyna Hajduk z wrocławskiej firmy Wro Nieruchomości.

Jej zdaniem obecnie na rynku coraz bardziej liczą się również nowe kwestie. - Zarówno w sprzedaży, jak i najmie, coraz bardziej liczą się koszty ogrzewania nieruchomości. Coraz częściej kupujący, a także najemcy mieszkań, żądają charakterystyki energetycznej dla danego budynku lub mieszkania - informuje.

Dodaje, że rynek najmu w przeciwieństwie do sytuacji na rynku sprzedaży, rozwija się dziś bardzo dynamicznie. - Najem będzie się dobrze rozwijał w regionach, gdzie mamy dużą grupę osób z Ukrainy i dobrze rozwinięty rynek pracy oraz uczelnie - ocenia pośredniczka.

Z kolei z Barometru Metrohouse i Credipass wynika, że o ile wśród mieszkań z drugiej ręki widać już oznaki, że może dojść do obniżek cen, o tyle ceny nowych mieszkań wciąż trzymają się mocno.

Zdaniem autorów raportu w tej chwili potencjalni klienci lawirują więc pomiędzy rynkiem nowych mieszkań i lokalami oferowanymi na rynku wtórnym. Wybór lepszej opcji wymaga jednak wielu kalkulacji, zwłaszcza w kontekście oceny kosztów potencjalnego przyszłego remontu zakupionego mieszkania.

Z badania Metrohouse i Credipass wynika także, że w tej chwili na rynku wtórnym popularnością cieszą się także mieszkania do 50 mkw., nabywane poza centrami miast.

- O takie lokale trwa w tej chwili rywalizacja pomiędzy nabywcami indywidualnymi a klientami, którzy kupują je w celach inwestycyjnych, zarazem odpowiadają oni już za prawie połowę wszystkich zakupów na rynku. Najczęściej są to transakcje gotówkowe, co powoduje, że tacy klienci mają bardziej uprzywilejowaną pozycję i większe szanse na rabaty - komentuje Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse i współautor raportu.

Barometr Metrohouse i Credipass wziął też pod lupę ceny mieszkań z drugiej ręki. Okazuje się, że największe spadki cen w tym segmencie, w porównaniu z poprzednim kwartałem tego roku, wystąpiły w Gdańsku i Krakowie. W pierwszym z tych miast ceny lokali były niższe o 7,2 proc., a średnia cena w transakcjach wynosi 10,4 tys. zł za mkw. Nieznacznie taniej jest w Krakowie, gdzie spadki cen wyniosły średnio 5,2 proc.

Z kolei w Warszawie i Poznaniu mieszkania tylko nieznacznie potaniały, kosztują o ok. 1 proc. mniej niż trzy miesiące temu. Są jednak lokalizacje, gdzie ceny znowu wzrosły. Tak stało się we Wrocławiu (+9 proc.) oraz Łodzi (+9 proc.).

Sytuacja na rynku nowych mieszkań wygląda nieco inaczej. Z danych serwisu RynekPierwotny.pl wynika, że we wszystkich największych miastach w Polsce ceny takich mieszkań w porównaniu do ubiegłego kwartału wzrosły.

Do największych podwyżek, bo o prawie 7 procent, doszło we Wrocławiu, gdzie obecnie za mkw. trzeba zapłacić średnio 11,5 tys. zł. Zauważalne podwyżki są także w Łodzi (3,7 proc.), gdzie cena za kw. przekroczyła już 9 tys. zł. Jedynie w Warszawie ceny mieszkań powoli zaczynają się stabilizować. Jednocześnie w stolicy ponad 80 proc. cen ofertowych nowych mieszkań wynosi ponad 10 tys. zł za mkw. Podobnie jest także w Krakowie.

Krzysztof Warczak z krakowskiego biura nieruchomości Altam uważa, że w najbliższym czasie część deweloperów będzie musiała jednak obniżyć ceny. Niestety marże deweloperów nie są dziś tak wysokie jak w ubiegłym roku. Dlatego ekspert sądzi, że nie będą mogli pozwolić sobie na duże obniżki. Powodem jest fakt, że koszt realizacji inwestycji jest teraz bardzo wysoki, a większość działek pod inwestycje kupowano w czasach rynkowej hossy.

Co czeka rynek nieruchomości w najbliższych miesiącach? Większość pośredników uważa, że dopóki nie spadnie oprocentowanie kredytów hipotecznych, rynek nieruchomości czeka co najmniej zastój. Optymiści sądzą, że sytuacja powinna wrócić do normalności w drugiej połowie 2023 r., ale pod warunkiem, że RPP zacznie obniżać stopy procentowe. Wszyscy eksperci zgadzają się jednocześnie, że obecny czas będzie dobrym okresem dla tych, którzy będą kupować nieruchomości za gotówkę.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl