Co dalej z cenami mieszkań? Na znaczne spadki nie ma co liczyć. Są dwa powody

Z najnowszych danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w drugim kwartale 2022 roku wzrosły ceny nowych mieszkań we wszystkich największych miastach. W sześciu największych metropoliach wzrost cen nowych mieszkań wyniósł aż 18,3 proc.

Z kolei lokale z rynku wtórnego zdrożały o niemal 13 procent. Jednocześnie spadła liczba transakcji sprzedaży.

Tymczasem najnowszy raport Expandera i Rentier.io przedstawia odmienne wnioski. Z opracowania wynika, że w ciągu ostatnich trzech miesięcy mieszkania staniały w 13 z 17 badanych miast. Co ciekawe w tym okresie do największych przecen doszło w Częstochowie (-9 proc. ), Sosnowcu (-8 proc.) i Bydgoszczy (-5 proc.). Według ekspertów Expandera bezpośrednim powodem tych spadków były podwyżki stóp procentowych.

Skąd wynikają tak duże rozbieżności w danych? – Raport NBP zestawia ceny z drugiego kwartału tego roku z cenami sprzed roku, z analizy cen w takim ujęciu wynika, że one cały czas rosną. Obecną sytuację na rynku mieszkań można raczej uznać za stabilizację. W tym kontekście powinniśmy więc mówić bardziej o stabilizacji cen, niż o ich wzroście – tłumaczy Marcin Krasoń, ekspert Obido i Otodom.

Dodaje, że obecna sytuacja może wywołać u niektórych osób dezorientację, ponieważ wahania cen są różne w zależności od miasta. W niektórych przypadkach ceny mieszkań rosną, w innych notują niewielki spadek. Interpretacja statystyk zależy więc od punktu odniesienia. – Jeżeli porównamy ceny rok do roku, to oczywiście są widoczne wzrosty. Jednocześnie w poszczególnych miastach ceny zaczynają się stabilizować – dodaje.

Nasz rozmówca jednocześnie zauważa, że transakcji sprzedaży jest na rynku wyraźnie mniej. – Szacuję, że jest to spadek od około 30 do 40 proc. Z kolei sprzedaż kredytów hipotecznych spadła aż o 70 proc. Teoretycznie powinno to spowodować, że ceny przestaną gwałtowne rosnąć, jednak do tego nie doszło – komentuje.

Marcin Krasoń zwraca zarazem uwagę na fakt, że popyt na mieszkania w dalszym ciągu jest duży, co widać zarówno na portalu Otodom, jak i Obido. – W serwisie Obido nie odnotowaliśmy żadnego spadku zainteresowania ofertami. Wygląda to tak, że potencjalni nabywcy chcą trzymać rękę na pulsie. Wiele osób nie decyduje się na zakup mieszkania, bo nie ma zdolności kredytowej, ale jest spora grupa, która czeka aż sytuacja się ustabilizuje, aby wrócić na rynek. Mamy więc w tej chwili moment wyczekiwania – dodaje.

Jego zdaniem to wahanie jest zrozumiałe w momencie, gdy sytuacja gospodarcza się pogarsza. – Wiele osób obawia się recesji oraz tego, że straci wówczas pracę, co uniemożliwi spłacanie kredytu, te obawy są całkowicie zrozumiałe – dodaje.

Jednocześnie dane płynące z deweloperskiego rynku również nie są optymistyczne. Jak wynika zdanych portalu Rynek Pierwotny.pl, w ostatnich dziewięciu miesiącach deweloperzy sprzedali łącznie ok. 25,4 tys. mieszkań, czyli o 37 proc. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Popyt na nowe mieszkania najbardziej skurczył się we Wrocławiu (o 48 proc.), Gdańsku (o 38 proc.) oraz w Warszawie (o 37 proc.).

Kolejnym niepokojącym trendem jest fakt, że deweloperzy rozpoczynają coraz mniej nowych budów. Z najnowszych danych HRE Investment wynika, że w sierpniu 2022 roku deweloperzy zaczęli w Polsce budowę 5,2 tysiąca mieszkań, to aż o 63 procent mniej niż w tym samym miesiącu rok temu.

Pomimo że sprzedaż mieszkań maleje, to jednak deweloperzy nie są jednocześnie skłonni do obniżania cen. W efekcie w drugim kwartale tego roku, ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły od 0,8 do 4 proc. w porównaniu z pierwszym kwartałem. Z kolei na rynku wtórnym w większość miast ceny ustabilizowały się, w pozostałych wzrosły – wynika z raportu Metrohouse i Credipass.

– W momencie, gdy koszty budowy rosną, deweloperzy, nie są skłonni do obniżania cen. Mamy więc w efekcie dziwną sytuację, kredyty się nie sprzedają, spada liczba transakcji sprzedaży, a mimo to ceny mieszkań nadal są wysokie – komentuje Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości.

Dodaje, że beneficjentem tej sytuacji może stać się rynek najmu. – Jeżeli fundusze inwestycyjne zajmującej się inwestowaniem na rynku nieruchomości szybko na to zareagują, mogą wówczas uszczknąć część tortu z deweloperskiego rynku – ocenia.

Dlaczego według niego obecna sytuacja to szansa dla rozwoju rynku najmu? Ekspert tłumaczy to następująco: Ilość transakcji sprzedaży spada, bo Polacy nie mają w tej chwili zdolności kredytowej, tymczasem popyt na mieszkania w dalszym ciągu jest duży.

– Zainteresowani mieszkaniami muszą się gdzieś przenieść, na czym zyskuje dziś głównie rynek najmu. Ten popyt widoczny jest już we wzrostach czynszów na tym rynku, dodatkowo chętnych na wynajem jest tak wielu, że coraz trudniej jest wynająć mieszkanie – zauważa.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment uważa z kolei, że zdolność kredytowa Polaków jest dziś kluczem do wyjaśnienia obecnej sytuacji na rynku nieruchomości.

— Obecnie zdolność kredytowa jest znacznie niższa niż przed rokiem. We wrześniu ubiegłego roku przeciętna rodzina mogła zaciągnąć kredyt w wysokości 700 tys., a obecnie ok. 420 tys. zł. Sytuacja i tak jest lepsza niż w lipcu, gdy taka rodzina mogła zaciągnąć zobowiązanie w wysokości maksymalnie 400 tys. zł. W sumie to spadek zdolności kredytowej od 30 do 40 proc. — komentuje.

Ekspert tłumaczy również, dlaczego deweloperzy obecnie mniej budują.

– Dzieje się tak z wielu powodów. Po pierwsze, sami mają problemy z uzyskaniem finansowania, ponieważ kredyty podrożały. Warto również pamiętać, że skala spadku inwestycji wydaje się rzeczywiście bardzo duża, bo cały czas odnosimy się do ubiegłego roku, który był pod tym względem bardzo udany. W takim zestawieniu rzeczywiście mamy spektakularny spadek aż o 60 proc. liczby rozpoczynanych mieszkań w sierpniu — wyjaśnia.

Dodaje, że nie można także zapominać o tym, że koszty budowy znacznie wzrosły, z tego powodu deweloperzy starają się utrzymywać zarówno swoje marże, jak i ceny.

Czy w najbliższych miesiącach może jednak dojść do spadku cen? Zdaniem Bartosza Turka raczej nie.

– Spodziewam się, że do końca tego roku dynamika cen będzie maleć. Do końca tego roku ceny mogą być wyższe od 7 do 12 proc. wyższe w porównaniu z ubiegłym rokiem. W 2023 roku spodziewam się stabilizacji cen, plus minus 5 proc. – przewiduje.

Dodaje, że jeżeli w 2023 roku dojdzie do obniżek stóp procentowych, a sytuacja na rynku pracy się utrzyma, to popyt na kredyty będzie się stopniowo odbudowywał, wówczas już w 2024 roku może dojść do dynamicznego wzrostu cen na rynku nieruchomości

— Mam również nadzieję, że zdolność kredytowa Polaków będzie się powoli odbudowywała, oczywiście pod warunkiem, że zapowiedzi o spadku stóp procentowych w przyszłym roku się sprawdzą, a także utrzyma się dobra sytuacja na rynku pracy — prognozuje.

Bartosz Turek przypomina jednocześnie, że potrzeby mieszkaniowe Polski nie spadły tylko wzrosły, w wyniku napływu uchodźców, obecny popyt na mieszkania będzie się więc kumulował, co może się uwidocznić zwłaszcza pod koniec 2023 albo w 2024 roku.

Wówczas, jak wynika z analiz HRE Investment ceny mieszkań mogą być nawet o 20 proc. wyższe niż na początku tego roku. Będzie to efektem niedoboru nowych mieszkań, co z kolei będzie skutkiem obecnego spadku liczby nowych inwestycji.

Jakie są inne scenariusze dla rynku nieruchomości? – W pesymistycznym rozwoju sytuacji może dojść do załamania na rynku deweloperskim, co będzie skutkować upadłościami i przejęciami słabszych firm. W efekcie może dojść do powtórki na rynku nieruchomości z lat 2007 – 2008 – ocenia Tomasz Błeszyński.

Z kolei zdaniem Jarosława Sadowskiego, głównego analityka Expander Advisors w najbliższych miesiącach prawdopodobnie może dojść do niewielkich spadków cen lub ich stabilizacji.

– Stabilizację zobaczymy w danych dotyczących cen transakcyjnych. Tam spadki mogą nie być widoczne ze względu na to, że kupujący, to obecnie głównie osoby o wysokich dochodach, które wybierają dobre lokalizacje. Taka zmiana struktury sprzedaży może więc w niektórych przypadkach sprawiać nawet wrażenie, że ceny rosną – wyjaśnia ekspert.

Dodaje, że gdyby nie ustawowe wakacje kredytowe oraz ogromny popyt na najem, to możliwe jest, że ceny mieszkań mogłyby dziś gwałtownie spadać. – Jednak nie wszyscy mogli skorzystać z wakacji kredytowych. Część właścicieli mieszkań mogło liczyć jedynie na bankowe wakacje kredytowe, a te zwykle trwają 3-6 miesięcy. Gdy się skończą, może pojawić się większy wysyp ofert sprzedaży mieszkań – dodaje.

Według niego wiele zależy również od tego, jak mocno wzrosną stawki najmu, a także jak wiele mieszkań na wynajem nie znajdzie mieszkańców. — Co prawda popyt na najem jest dziś ogromny, ale w wielu przypadkach czynsze są już trudne do zaakceptowania. Dlatego część z tych mieszkań może zostać bez lokatorów i w efekcie trafi na rynek sprzedaży — prognozuje.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl