W Polsce budujemy mieszkania na potęgę. Dlaczego więc są tak drogie? [OPINIA]

Tekst powstał w ramach projektu WP Opinie. Przedstawiamy w nim zróżnicowane spojrzenia komentatorów i liderów opinii publicznej na kluczowe sprawy społeczne i polityczne.

Kilka dni temu "Rzeczpospolita" donosiła, że mieszkania są coraz mniej dostępne. Średnia cena 55-metrowego mieszkania w Warszawie to już równowartość 92 przeciętnych pensji brutto. W Krakowie było z tym nieco lepiej. Aby kupić lokum tej wielkości, należało odłożyć 84 pensje. W Katowicach natomiast - 73.

Pojawia się jednak bardzo istotne pytanie. Skoro ceny mieszkań powinny zależeć w dużej mierze od podaży, to dlaczego przy rekordowych liczbach oddawanych mieszkań w ostatnich latach ceny wciąż pozostają wysokie?

Zacznijmy jednak od pewnego zastrzeżenia. Porównywanie dostępności mieszkań w poszczególnych miastach do średniej krajowej nie ma większego sensu. W dużych miastach średnia pensja jest znacznie wyższa niż przeciętne wynagrodzenie dla całej Polski. Do niedawna nie mieliśmy danych o wynagrodzeniach dla poszczególnych miejscowości. To się jednak zmieniło, gdy Główny Urząd Statystyczny opublikował niezmiernie ciekawy raport "Rozkład wynagrodzeń w gospodarce narodowej".

Dzięki tym danym wiemy, że o ile przeciętne wynagrodzenie w kwietniu wynosiło 8323 zł brutto, to np. w Warszawie sięgało 12 708 zł brutto. A w stolicy zazwyczaj mieszkania kupują osoby pracujące w Warszawie, a nie pracujące np. w Będzinie (właśnie tam średnia zarobków dla powiatu jest bardzo zbliżona do średniej dla całego kraju).

Jeśli zrobimy korektę właśnie o tę wartość, to może się okazać, że dostępność cenowa mieszkań w poszczególnych dużych miastach zamieni się miejscami. Bo co z tego, że mieszkania w Krakowie są trochę tańsze niż w Warszawie, skoro tamtejsza średnia pensja jest o wiele niższa od stołecznej.

Wróćmy jednak do głównego pytania - dlaczego mieszkania są drogie, skoro ich ciągle przybywa? W Polsce w ostatnim czasie buduje się naprawdę dużo. W 2023 r. ze wskaźnikiem 6,31 oddanych mieszkań na 1000 mieszkańców zajęliśmy 3. miejsce, tuż za Irlandią i Izraelem. A analizowane były 22 rozwinięte kraje.

Rok wcześniej, jak wskazuje raport Deloitte "Property Index Overview of European Residential Markets", byliśmy na pozycji drugiej. Tak samo było w 2021 r., a w 2020 r. byliśmy na samej górze listy.

Inaczej mówiąc, jeśli chodzi o liczbę oddawanych mieszkań, to od lat jesteśmy w europejskiej topce. A ile konkretnie w Polsce powstaje mieszkań i domów? W 2023 r. było to 221 tysięcy. Rekordem, jeśli chodzi o ostatnie 30-lecie był rok 2022, kiedy do użytku oddano ich niemal 240 tysięcy.

Co ciekawe, wciąż niepobity zostaje rekord ustanowiony za czasów PRL, kiedy to w 1979 r. oddano do użytku 274 tysiące lokali. Inna sprawa, że jakość ówczesnych mieszkań, delikatnie mówiąc, pozostawiała wiele do życzenia. Od 2019 r. natomiast rok rocznie przybywa nam co najmniej 200 tysięcy nowych lokali. Nie będzie wielkim nadużyciem powiedzenie, że budujemy na potęgę.

I nie, nie jest tak, że jedne mieszkania są oddawane, ale za to zbliżona ich liczba wypada z rynku. Kiedy spojrzymy na dane GUS, to widać, że w 2017 r. w Polsce "zasoby mieszkaniowe liczyły 14,4 mln mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej 1068,6 mln mkw., w których znajdowało się 55,2 mln izb". W 2023 r. było to ponad 15,7 mln mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej 1 190,7 mln mkw., w których znajdowało się 60,5 mln izb". W ciągu sześciu lat w Polsce przybyło 1,3 mln mieszkań.

O co więc chodzi? Dlaczego nie spadają ich ceny? Zacznijmy od tego, że pomimo budowlanego boomu, polskie mieszkania należą do najbardziej przeludnionych w Europie.

Według Eurostatu niemal 17 proc. populacji Unii Europejskiej w 2022 r. żyło w przeludnionych mieszkaniach. Urząd definiuje przeludnienie jako niespełnianie jednego z kilku kryteriów, m.in.:

• nieposiadanie oddzielnego pokoju dla pary,
• nieposiadanie oddzielnego pomieszczenia dla każdej dorosłej osoby samotnej,
• nieposiadanie oddzielnego pokoju dla każdego dziecka w wieku od 12 do 17 lat.

W przypadku Polski odsetek osób mieszkających w przeludnionych mieszkaniach wynosił niemal 36 proc. Gorzej było jedynie na Łotwie, w Rumunii i Bułgarii. Warto jednak mieć na uwadze istotną rzecz. Od 2014 r. odsetek osób żyjących w takich warunkach w naszym kraju spadł o niemal 10 pkt. Innymi słowy - pomimo rosnącej podaży, wciąż mamy kłopot z przeludnieniem. Wciąż popyt wyprzedza podaż.

Szacuje się, że luka mieszkaniowa wynosi obecnie 1-2 mln mieszkań. Jeżeli więc rocznie przybywałoby nam netto około 200 tys. mieszkań, to w teorii problem powinien zostać rozwiązany za góra 10 lat. Z tym wyliczeniem jest jednak kilka problemów.

Po pierwsze - jak zauważa Monika Madej w serwisie subiektywnieofinansach.pl, do tego równania należy doliczyć migrantów, których w Polsce ostatnio sporo przybyło. Oni powiększają nam wspomnianą lukę. Druga sprawa, na którą zwraca uwagę analityczka, to fakt niedopasowania oferty mieszkaniowej i tego, gdzie ludzie realnie chcą mieszkać.

Inaczej mówiąc - jakaś 'rezerwa' mieszkaniowa w Polsce jest. Ale jest ona w miejscowościach, z których młodzi się wyprowadzają w poszukiwaniu lepszych perspektyw i ciekawszego życia. Po trzecie i być może najważniejsze - luka mieszkaniowa jest tak naprawdę uciekającym horyzontem.

Luka to różnica między liczbą gospodarstw domowych a liczbą mieszkań. W Polsce według GUS jest niecałe 15 mln gospodarstw domowych i około 15,7 mln mieszkań. Wydaje się więc, że mamy więcej lokali niż gospodarstw. To znów nie takie proste.

Po pierwsze, musimy doliczyć wspomnianych migrantów (GUS ma kłopot z doszacowaniem ich do liczby gospodarstw domowych). Po drugie, mamy również grubo ponad milion pustostanów. Jeśli weźmiemy te wszystkie rzeczy pod uwagę, trudno się dziwić, że mieszkań wciąż brakuje.

Ale jest jeszcze jedna sprawa. Rośnie nam liczba jednoosobowych gospodarstw domowych. Wiąże się to z kilkoma rzeczami - wzrastającą liczbą rozwodów, rosnącą liczbą singli w ogóle oraz z bogaceniem się społeczeństwa. Wraz ze wzrostem liczby osób, które będą chciały żyć samodzielnie, będzie również rosło zapotrzebowanie na mieszkania.

Być może więc nawet kolejne 2 miliony mieszkań nie rozwiążą problemu. Ba, może się okazać, że sprawy nie rozwiążą nawet dodatkowe 3 albo 4 miliony lokali.

Kolejną bardzo ważną sprawą jest to, że na cenę mieszkań wpływ mają dziesiątki czynników. Popyt może być pobudzany bardzo różnymi zmiennymi. Najbardziej osławionym pompowaniem popytu w ostatnich latach był oczywiście "Bezpieczny kredyt 2 procent".

Podobny efekt może przynieść obniżenie stóp procentowych albo gwałtowny wzrost pensji. Jedno i drugie zwiększa zdolność kredytową. A przy w miarę stałej podaży (nagle nie zacznie być oddawanych 400 tys. mieszkań rocznie), ceny mogą pójść w górę.

Kolejna sprawa to inflacja. W momencie wysokich podwyżek cen towarów i usług rentowność inwestycji w mieszkania jest wyższa niż lokaty. Zamożne osoby w momencie drożyzny lokują oszczędności właśnie w nieruchomościach, podbijając w ten sposób ich ceny. Do tego dochodzi choćby specyfika samej branży budowlanej oraz tego, co się wewnątrz niej dzieje - czy rośnie cena materiałów budowlanych, paliwa, czy rosną koszty pracy.

Państwo może sterować dostępnością mieszkań, ale raczej w ograniczony sposób, bo jest to proces niezwykle skomplikowany, długotrwały i drogi (jeśli mówimy choćby o budowaniu niedrogich mieszkań na wynajem). Warto jednak zdawać sobie sprawę, że nawet taka polityka mieszkaniowa powinna być kierowana do osób, których z jednej strony nie stać na wynajem, a z drugiej na kredyt mieszkaniowy. Dla klasy średniej i wyższej nie mam chyba dobrych wieści - ta musi się raczej pogodzić z tym, że mieszkania, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach dużych miast, po prostu będą drogie lub bardzo drogie.

Autorem jest Kamil Fejfer, dziennikarz piszący o gospodarce, współtwórca podcastu i kanału na YouTube "Ekonomia i cała reszta"