Zyski deweloperów w górę nawet o 40 procent. Kolejna bańka?

Ekspansja firm deweloperskich trwa. Tylko w lutym rozpoczęły one budowę ponad 5,4 tys. mieszkań. Jeszcze bardziej imponująco przedstawia się liczba otrzymanych pozwoleń na budowę, która zbliżyła się do 7 tys. lokali, co oznacza wzrost o niemal połowę w stosunku do 2014 roku. Do tego dochodzą zaskakująco dobre wyniki finansowe największych spółek notowanych na GPW. Analitycy spodziewają się w tym roku skoku nawet o około 40 proc. Na horyzoncie coraz wyraźniej widać jednak zagrożenia dla branży.

Ostatnie miesiące dla firm z branży budowlanej to pierwszy od lat okres tak wyraźnych wzrostów. Jak wynika z danych GUS, już w ubiegłym roku deweloperskie statystyki lokali rozpoczętych oraz nowych pozwoleń na budowę uległy poprawie względem tych z 2013 roku aż o blisko 40 procent.

- Na ten stan rzeczy wpływ mają przede wszystkim bardzo dobre wyniki sprzedażowe osiągane w ostatnich kilkunastu miesiącach oraz przeświadczenie deweloperów o utrzymaniu się dobrej koniunktury w najbliższym czasie - ocenia Jarosław Skoczeń z Grupy Emmerson. Od 2013 r. deweloperzy notują rekordowy popyt, a liczba sprzedawanych przez nich mieszkań jest porównywalna z boomem z lat 2004-2007. Swoje plany opierają na dobrych prognozach wskaźników makroekonomicznych, z których największe znaczenie ma rekordowo niski poziom stóp procentowych.

Jak podkreśla Skoczeń: Cały czas obserwowana jest ostra walka o udziały w rynku. Wykształciła się bowiem duża grupa silnych podmiotów, które nie zadowalają się już tylko swoim wycinkiem tortu, ale zamierzają systematycznie rosnąć. A to musi skończyć się odebraniem klientów innym firmom działającym w tej samej branży. W tej sytuacji deweloperzy nie mogą pozwolić sobie na wyprzedanie całej dotychczasowej oferty i dopiero wtedy rozpoczynanie kolejnej inwestycji.

Wyniki finansowe netto głównych tuzów deweloperki mieszkaniowej w roku ubiegłym, choć w większości przypadków nie wykazały istotnej różnicy w stosunku do statystyk roku 2013, można uznać za zadowalające - komentuje Jarosław Jędrzyński, analityk RynekPierwotny.pl.

Spośród największych i najbardziej rozpoznawalnych polskich firm deweloperskich budujących osiedla mieszkaniowe, pięć wyraźnie poprawiło wyniki, dwie zarobiły na czysto nieco mniej, a tylko w jednym przypadku zamiast zysku pojawiła się strata.

Największy skok zanotowały dwie spółki - Polnord i Robyg. W pierwszym przypadku udało się zamienić znaczącą stratę z roku 2013 na zysk rzędu ponad 20 mln zł. Z kolei Robyg, osiągając zysk netto na poziomie prawie 47 mln zł, i poprawiając go o ponad 60 proc., potwierdził swój status spółki deweloperskiej o największej w kraju dynamice.

Pozycję rynkowych liderów w zdolności generowania zysków z działalności deweloperskiej potwierdziły LC Corp oraz Dom Development. Obie spółki wprawdzie tylko nieznacznie poprawiły wyniki liczone rok do roku, osiągnęły jednak bardzo dobry rezultat. Z kolei nieco mniej niż w roku 2013 zarobiły na czysto w roku ubiegłym JW Constuction oraz Inpro.

Jedynym zeszłorocznym przegranym w stawce największych deweloperów mieszkaniowych notowanych na GPW okazał się Ronson Europe. W tym przypadku spółka musiała pogodzić się ze stratą netto rzędu ponad 15 mln zł.

Źródło: Na podstawie raportów spółek.

Rozpatrując wyniki finansowe firm deweloperskich, których podstawową działalnością jest budownictwo mieszkaniowe, należy mieć na uwadze jeden aspekt. Chodzi mianowicie o to, że w tym segmencie rynku nieruchomości tego typu parametr jak zysk netto, choć jest wiarygodnym wskaźnikiem kondycji finansowej spółki, nie musi do końca odzwierciedlać bieżącego stanu koniunktury, ani też nawet bieżącej sytuacji poszczególnych firm - ostrzega analityk portalu RynekPierwotny.pl.

Jego zdaniem, osiągnięty zysk netto jest bowiem efektem przekazań, a więc zawarcia ostatecznych umów przeniesienia własności lokali pochodzących ze sprzedaży, a ściślej przedsprzedaży z wcześniejszych okresów. Jest to więc bardziej efekt działalności operacyjnej sprzed kilku kwartałów, aniżeli aktywności gospodarczej z okresu, którego dotyczy.

Kiedy w takim razie można liczyć na istotną poprawę wyników finansowych notowanych na GPW deweloperów mieszkaniowych?

Niedługo miną dokładnie dwa lata od momentu koniunkturalnego przesilenia, które zapoczątkowało najlepszą od czasów boomu passę sprzedażową na krajowym rynku pierwotnym. Jej efektem jest rekordowa liczba sprzedanych mieszkań w ubiegłym roku, o jedną piątą przewyższająca rekordowy dotychczas wynik z 2007 r.

Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, sytuacja musi przełożyć się na wzrost zysku deweloperów w kolejnych okresach, gdy rekordowa przedsprzedaż zaowocuje podobną liczbą przekazań.

Skala wzrostu zyskowności deweloperów mieszkaniowych w roku bieżącym została oszacowana też w raporcie "Strategia 2015" sporządzonym przez Dom Maklerski mBanku. Jak wskazują analitycy, rozliczenie w wynikach bardzo dobrej przedsprzedaży z 2014 r. wpłynie na wzrost zysku netto deweloperów mieszkaniowych o około 40 proc. w 2015 r.

Analitycy mBanku oceniają, że wynik sektora znacznie wzrośnie również w 2016 r. ze względu na utrzymujące się dobre tempo sprzedaży mieszkań, stopniowy proces konsolidacji rynku oraz szeroki bank ziemi deweloperów.

Eksperci Narodowego Banku Polskiego też zwrócili uwagę na wysoką rentowność inwestycji w mieszkaniówce. Jest to związane z korzystną dla deweloperów relacją cen mieszkań, do spadających od kilku lat kosztów materiałów i robót budowlanych. Kolejny kwartał malała liczba bankructw w branży deweloperskiej - czytamy w najnowszym raporcie NBP: Rynek nieruchomości w IV kwartale 2014 roku.

Co sprzyja wysokiej rentowności inwestycji firm deweloperskich?

Przede wszystkim ceny transakcyjne metra kw. mieszkań na rynkach pierwotnych i wtórnych 15 największych miast były stabilne. W Warszawie odnotowano niewielką obniżkę na rynku pierwotnym, związaną ze sprzedażą większej liczby mieszkań spełniających wymagania programu MDM. We wszystkich miastach ceny na rynku pierwotnym są wyższe niż na rynku wtórnym.

Czynsze najmu w Warszawie były stabilne, ale w pozostałych dużych miastach wykazywały niewielki wzrost. To też napędza popyt na mieszkania, bowiem inwestycja w nieruchomości staje się coraz bardziej atrakcyjna w porównaniu choćby z lokatami czy obligacjami. Jak czytamy w raporcie NBP: Rentowność inwestycji mieszkaniowej jest wyższa niż 10-letnich obligacji skarbowych, a także wyższa niż oprocentowanie depozytów, oraz zbliżona do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Jak najbardziej więc, relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu.

Istotna jest też powiększająca się dostępność mieszkań dla średnio zarabiających osób. Stabilne ceny nieruchomości, niższe stopy procentowe kredytów mieszkaniowych oraz deflacja sprawiły, że średnia dostępność mieszkania w największych miastach utrzymywała się na poziomie 0,83 mkw. za przeciętne miesięczne wynagrodzenie. Była więc większa o 0,34 mkw. w porównaniu z wcześniejszymi latami.

Dane finansowe firm deweloperskich wskazują jednak z reguły na niską rentowność ich działalności, co znajduje także odzwierciedlenie w notowaniach giełdowych największych spółek z branży.

Wysokie marże zysku i stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych powodują, że rośnie liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań (w 2014 r. o 18,1 tys. więcej niż w ubiegłym roku) oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (w 2014 r. o 20,7 tys. więcej niż w 2013 r.) - podaje bank centralny.

W pewnym stopniu powodem do uruchamiania nowych inwestycji mogą okazać się także spodziewane zmiany w przepisach. UOKiK w projekcie zmian tzw. ustawy deweloperskiej chce likwidacji otwartych rachunków powierniczych (środki klienta z takiego rachunku wypłacane są wraz z postępem budowy). Deweloper musiałby założyć dla inwestycji zamknięty rachunek powierniczy, a więc otrzymałby pieniądze klienta dopiero po zakończeniu budowy.

- Dla dewelopera jest to spore utrudnienie, gdyż całą inwestycję musi sfinansować on ze środków własnych i kredytu. Nie powinien więc dziwić fakt, iż spora część firm budowlanych będzie chciała zapewnić sobie portfel inwestycji realizowanych na dotychczasowych zasadach i rozpoczyna je przed wejściem w życie proponowanych zmian - komentuje Jarosław Skoczeń z Grupy Emmerson.

O tym, jak duże znaczenie dla podaży dostępnej na rynku mają przesądzone i niekorzystne z punktu widzenia inwestora zmiany w przepisach mogliśmy ostatnio przekonać się w momencie wejścia w życie ustawy deweloperskiej. Liczba projektów, jakie zostały wtedy wprowadzone do sprzedaży skokowo wzrosła w porównaniu do wcześniejszych okresów - dodaje Skoćzeń.

Do nadmiaru mieszkań najprawdopodobniej dojdzie spodziewany wzrost kosztów ich budowy, który odbije się na cenach.

Zdaniem Polskiego Związku Firm Deweloperskich w przypadku rozwiązania opartego na kredytach, koszt pozyskania kapitału przez firmy wzrośnie o 7,5 proc. w sakli roku.

W niektórych miastach, takich jak Warszawa, Kraków, Poznań czy Wrocław, cena metra może skoczyć nawet o około 500 zł. Za średniej wielkości mieszkanie czyli liczące 54 mkw., trzeba będzie zapłacić nawet o 25-27 tys. zł więcej niż obecnie.

To w przyszłości może stać się przyczynkiem do rosnących kłopotów deweloperów ze sprzedażą lokali i rosnącą liczbą pustostanów. W konsekwencji ich wyniki mogą ulec pogorszeniu.

Czytaj więcej w Money.pl

• Budowlanka na fali. Prognozy są jeszcze lepsze
• Inwestycje za 30 mld złotych. Minister ujawnia
• 12 najdziwniejszych firm na giełdzie
• Deweloperzy ostrzegają przed zmianami w prawie