Wyścig po działki. Polacy chcą zdążyć przed zmianą przepisów

Jak informuje portal, inwestorzy masowo składają wnioski o wydanie warunków zabudowy na starych zasadach. Boją się, że po uchwaleniu przez gminę planu ogólnego działka nie tylko straci na wartości, ale nic już na niej nie wybudują. Już samo złożenie wniosku może być sposobem na przekształcenie działki w budowlaną.

Jednak jak czytamy, niektóre samorządy zaczęły zawieszać wydawanie warunków zabudowy w związku z rozpoczęciem prac nad planem ogólnym. A to rażące naruszenie prawa.

Inwestorzy ściagają się z czasem, bo za rok ich działka może nie być już budowlana.

- Co więcej, warunki będą ważne bezterminowo. Od 2026 roku wszystkie wydawane decyzje o warunkach zabudowy będą miały charakter terminowy, tj. będą ważne pięć lat. Reforma planistyczna nie zlikwiduje całkowicie instytucji decyzji o warunkach zabudowy, jednakże znacznie ograniczy możliwość jej wydawania - wyjaśnia w rozmowie z prawo.pl Piotr Szulc, radca prawny z Kancelarii Radcy Prawnego Piotr Szulc.

Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym, która została znowelizowana w ubiegłym roku - nakłada na samorządy obowiązek sporządzania planów ogólnych dla każdej działki na ich terenie. Gminy mają na to czas tylko do końca 2025 r. Termin taki ustalono, bo finansowanie reformy planowania ze środków KPO musi zostać rozliczone do połowy 2026 r.

Nowe plany ogólne mają objąć wszystkie gminy i miasta w Polsce - nawet te, które mają aktualne plany zagospodarowania. Samorządy mogą w nich wyznaczyć tzw. obszary zabudowy, ale nie muszą. Jeśli tego nie zrobią, oznaczać to będzie całkowitą blokadę nowej zabudowy do momentu uchwalenia planów.

Do tej pory w przypadku braku planu miejscowego można było ubiegać się o pozwolenie na budowę na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, czyli tzw. wuzetek. Jednak po 1 stycznia 2026 będzie to praktycznie niemożliwe.

Jeśli jednak gmina w planie ogólnym nie określi tzw. obszarów uzupełnienia zabudowy, to poza ściśle określonymi wyjątkami (np. rozbudowa czy odbudowa) nie będzie można w ogóle wydawać decyzji o warunkach zabudowy. W praktyce to oznacza blokadę inwestycji. Z tych powodów zainteresowanie uzyskaniem warunków zabudowy jest ogromne.

- Widzimy wzmożoną aktywność wśród naszych klientów, choć nie można powiedzieć, że jest to desperacki pęd na ślepo. Są to przemyślane decyzje. Wygląda to podobnie zarówno wśród deweloperów, inwestorów, jak i właścicieli nieruchomości - wyjaśnia w rozmowie z portalem Maciej Górski, adwokat, partner w kancelarii GPLF.

Z czasem ściga się m.in. Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa, która już w lipcu 2023 roku złożyła aż 78 wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy zarówno dla nowych inwestycji, jak i dla nadbudowy istniejących bloków, uzasadniając to właśnie reformą planowania przestrzennego - informuje serwis.

- Obecnie właściciele nieruchomości są już bardziej świadomi tego, że jeśli do końca przyszłego roku nie złożą wniosku o wydanie warunków, to może okazać się, że stracą definitywnie możliwość jej zabudowy w przyszłości. Jeśli do końca 2025 roku taki wniosek nie zostanie złożony, a gmina nie uchwali do tego czasu planu ogólnego, to od 1 stycznia 2026 roku na terenie tej gminy nie będzie możliwe wydanie warunków zabudowy - mówi w rozmowie z prawo.pl dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna, wspólniczka w Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś, specjalizującej się w obsłudze procesu inwestycyjnego.

Nowelizacja zagospodarowania przestrzennego to przede wszystkim jeden z kamieni milowych zapisanych w KPO. Blisko 80 proc. samorządów musi mieć przygotowane plany ogólne, aby Polska mogła rozliczyć wydatki na ten cel z Komisją Europejską.

Podczas przygotowania założeń do KPO rząd Zjednoczonej Prawicy obliczył, że przygotowanie planów ogólnych dla wszystkich gmin będzie kosztować od 300 do 350 mln zł.

Z raportu grupy ekspertów z Zespołu Prawno Urbanistycznego Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju Polskiej Akademii Nauk wynika tymczasem, że bardziej realną kwotą jest 1,2 mln zł.