Zostań deweloperem i zarabiaj. Lep na naiwnych

Branża nieruchomości od pewnego czasu wydaje się jednym z najbardziej popularnych tematów szkoleń, kursów i książek. Nie chodzi wyłącznie o porady dotyczące zarabiania na wynajmie lub na szybkiej odsprzedaży lokum (flipy). Można zauważyć, że popularna staje się tematyka samodzielnej działalności deweloperskiej.

Koniunktura w "deweloperce" z pewnością kusi, ale trzeba pamiętać, że start na dość mocno konkurencyjnym rynku bywa trudny. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przedstawiają potencjalne trudności, które czekają na osoby zainteresowane rozpoczęciem działalności deweloperskiej. Artykuł poza przestrogami wskazuje również segment rynku, którym powinni zainteresować się początkujący deweloperzy.

Intuicja podpowiada, że start działalności deweloperskiej nie powinien zakładać realizacji dużych inwestycji (zwłaszcza przez osoby nieposiadające doświadczenia). Jest to zresztą niemożliwe, zważywszy na ograniczenia związane z dostępem do bankowego finansowania oraz niedostatecznymi środkami własnymi. W przypadku zupełnie początkującego dewelopera, pod pojęciem dużej skali inwestycji rozumiemy nawet budowę bloku, który z rynkowego punktu widzenia jest niewielki. Jako przykład może posłużyć mały budynek wielorodzinny o powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM) 494 metry kwadratowe.

Przykładowy blok zawierający 12 niewielkich mieszkań, cechuje się kosztem budowy do stanu surowego zamkniętego na poziomie około 850 tys. zł. Roboty wykończeniowe do stanu deweloperskiego mogą kosztować kolejne 750 tys. zł. Podane koszty nie uwzględniają oczywiście wartości działki. W przypadku analizowanego bloku, optymalna będzie działka o rozmiarach co najmniej 30 m na 30 m. Działka budowlana o takiej wielkości (900 mkw.) usytuowana w dobrej lokalizacji, może kosztować około 400 tys. zł - 700 tys. zł przy założeniu ceny na poziomie 440 zł/mkw. - 780 zł/mkw.

Sumaryczny koszt budowy bloku posiadającego 12 mieszkań, po doliczeniu ceny gruntu wynosi zatem 2,0 mln zł - 2,3 mln zł. Podana suma nie zawiera m.in. zysku wykonawców, odsetek kredytowych, kosztów projektowych i ogólnych kosztów operacyjnych. W tym kontekście warto pamiętać, że od początkującego dewelopera bank może wymagać wkładu własnego na poziomie 30 proc. - 50 proc.

Wymagania związane z wkładem dotyczą także spółki celowej powołanej do realizacji jednej inwestycji. Osoby posiadające pewne doświadczenie branżowe (np. dotyczące flipów) oraz dobre kontakty, mogą pozyskać wymagany wkład od inwestorów - oczywiście pod warunkiem udziału w zyskach.

Podany przykład tłumaczy, dlaczego osoba zainteresowana działalnością deweloperską i nie posiadająca wcześniejszych doświadczeń, powinna brać pod uwagę budowę niewielkich domów na sprzedaż. W przypadku budynków jednorodzinnych, bariera kosztowa jest o wiele mniejsza. Nie można także zapominać, że osoby, które wcześniej wybudowały własny dom, znają przynajmniej specyfikę "domowego" procesu budowlanego od strony prawnej oraz technologicznej.

Dla niektórych inwestorów znaczenie ma to, że do realizacji pierwszego projektu jednorodzinnego mogą wykorzystać posiadaną wcześniej działkę o stosunkowo niewielkich rozmiarach. Taki grunt może być mniejszy i położony dalej od centrum większego miasta niż w przypadku budynku wielorodzinnego.

W praktyce istotny jest również fakt, że początkujący deweloper na rynku domów jednorodzinnych będzie konkurował z wieloma podobnymi do siebie drobnymi przedsiębiorcami. Rynek lokali mieszkalnych jest o wiele bardziej skoncentrowany i łatwiej znajdziemy tam duże firmy posiadające nad początkującym konkurentem dużą przewagę finansową, organizacyjną oraz marketingową.

Budownictwo jednorodzinne może być lepszym wyborem dla początkującego inwestora, co nie oznacza, że poziom ryzyka związany z taką aktywnością deweloperską jest mały. Niebezpieczeństwo stanowi między innymi szybki wzrost kosztów budowy oraz ewentualny problem z rzetelnością wykonawców. Warto też pamiętać o rygorach nowej ustawy deweloperskiej, która wejdzie w życie 1 lipca 2022 r.

Ułatwiony start w "deweloperce" na pewno mają przedsiębiorcy zajmujący się usługami budowlanymi. Warto pamiętać, że wielu większych deweloperów zaczynało od budowy mieszkań i domów jako działalności ubocznej dla świadczonych usług budowlanych. Inwestorzy nie posiadający spółki lub jednoosobowej działalności gospodarczej muszą natomiast wiedzieć, że nawet ryzykowna podatkowo budowa pierwszego domu na sprzedaż jako osoba prywatna nie uchroni przed koniecznością zapłacenia PIT-u od osiągniętego zysku.