Sprzedaż mieszkania po rozwodzie i podziale majątku

Jeżeli małżonkowie przed ślubem lub w trakcie trwania małżeństwa nie zawarli rozdzielności majątkowej, podział majątku co do zasady dokonywany jest dopiero po zakończeniu rozprawy rozwodowej. Wówczas jeden z małżonków może złożyć do Sądu wniosek o podział majątku wspólnego. We wniosku powinno znajdować się m.in. oznaczenie obu stron, określenie wartości przedmiotu sporu oraz uzasadnienie. Jeśli w skład majątku wchodzi nieruchomość, konieczne jest także dołączenie do wniosku ksiąg wieczystych.

Zdarza się, że w niektórych przypadkach na wniosek jednego z małżonków sąd może dokonać podziału majątku wspólnego w trakcie rozprawy rozwodowej. Stanie się to jednak wyłącznie wtedy, kiedy przeprowadzenie takiego postępowania nie spowoduje nadmiernej zwłoki w sprawie rozwodowej.

W sytuacji, gdy małżonkowie są zgodni co do podziału nieruchomości po rozwodzie, sprawa może odbyć się polubownie u notariusza. W przypadku, kiedy strony postępowania nie mogę dojść do wspólnego porozumienia, pozostaje im wstąpienie na drogę sądową. 

Podział mieszkania po rozwodzie przede wszystkim rozpoczyna się od ustalenia, do kogo należy nieruchomość. Jeżeli mieszkanie zostało zakupione w trakcie trwania małżeństwa, wtedy wchodzi ono do majątku wspólnego, a więc oboje małżonkowie mają do niego takie same prawa. 

Sądowy podział mieszkania po rozwodzie może przebiegać na trzy sposoby. Pierwszy z nich polega na przyznaniu mieszkania jednemu małżonkowi na wyłączną własność z jednoczesnym obowiązkiem spłaty udziału drugiego małżonka. Drugi sposób to tzw. podział fizyczny polegający na podzieleniu mieszkania na dwa osobne. Podział ten możliwy jest wyłącznie wtedy, kiedy nieruchomość jest na tyle funkcjonalna, że może zostać podzielona na dwa odrębne lokum, w których byli małżonkowie będą mogli zamieszkać.

Ostatnim sposobem podziału majątku jest z kolei zasądzenie przez sąd sprzedaży mieszkania i podzielenie uzyskanej w ten sposób kwoty między oboje małżonków, adekwatnie do ich udziału. 

Warto wiedzieć, że podczas podziału mieszkania po rozwodzie sąd bierze pod uwagę również to, któremu z małżonków przypadnie opieka nad dziećmi, który z nich jest w stanie spłacić drugiego małżonka oraz jaka jest wielkość udziału małżonków w majątku wspólnym. 

Podział domu po rozwodzie przebiega w ten sam sposób, co podział mieszkania. W tym przypadku, aby ustalić, kto jest właścicielem domu, znaczenie ma to, kto jest właścicielem gruntu, na którym znajduje się nieruchomość. Jeżeli jeden z małżonków otrzymał działkę w drodze darowizny lub spadku, dom wraz z działką wchodzi w skład jego majątku osobistego.

Nie oznacza to jednak, że drugi małżonek nie ma żadnych praw do nieruchomości. Jeśli dom został zbudowany w trakcie trwania małżeństwa, a drugi małżonek przyczynił się do jego budowy, ma on prawo domagać się zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość. 

Inaczej natomiast przebiegać będzie podział nieruchomości z kredytem. Mianowicie nawet jeśli sąd przyzna mieszkanie jednemu z małżonków i zobowiąże jednego z nich do spłacenia kredytu, wyrok ten nie będzie wiążący dla banku. Po rozwodzie małżonkowie odpowiadają za kredyt solidarnie, a więc bank ma prawo ubiegać się spłaty rat kredytu od obojga małżonków. Znaczenie mieć nie będzie to, że nie pozostają oni dłużej w związku małżeńskim. 

Może się zdarzyć, że jedna ze stron postępowania będzie chciała przejąć obowiązek kredytowy. Wówczas możliwe jest podpisanie aneksu do umowy kredytu hipotecznego, jednak niezbędna będzie do tego zgoda banku oraz posiadanie przez małżonka samodzielnej zdolności kredytowej.

Podział cywilny nieruchomości po rozwodzie, a więc jej sprzedaż i podzielenie uzyskanej kwoty proporcjonalnie do udziałów małżonków to w praktyce ostateczny sposób podziału nieruchomości po rozwodzie. Następuje on w momencie, kiedy jeden z małżonków nie ma możliwości finansowych do spłaty drugiego małżonka, a także wtedy, gdy żaden z małżonków nie chce otrzymać mieszkania lub domu.

Jeżeli natomiast jedna ze stron postępowania chce stać się właścicielem domu lub mieszkania, sąd nie może zarządzić licytacyjnej sprzedaży nieruchomości. 

Stosownie do treści art. 2 ust. 1 pkt 5 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisów tej ustawy nie stosuje się do "przychodów z tytułu podziału wspólnego majątku małżonków w wyniku ustania lub ograniczenia małżeńskiej wspólności majątkowej oraz przychodów z tytułu wyrównania dorobków po ustaniu rozdzielności majątkowej małżonków".

Oznacza to, że przychody uzyskane w postaci składników majątkowych oraz spłat lub dopłat ze strony byłego małżonka nie stanowią przychodów podlegających opodatkowaniu.

W sytuacji, gdy małżonkowie decydują się na sprzedaż mieszkania czy domu, mogą oni zostać zobowiązani do zapłacenia podatku od sprzedaży nieruchomości. Jeżeli do zbycia nieruchomości doszło po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia nieruchomości do majątku wspólnego małżonków, a sprzedaż ta nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu.

Zakładając, że do sprzedaży domu czy mieszkania doszło przed upływem 5 lat, wówczas powstaje obowiązek podatkowy, który nakłada na podatnika obowiązek zapłacenia podatku dochodowego w wysokości 19 proc. (liczonego od dochodu). Ponadto podatnik musi złożyć deklarację PIT-39 w terminie do końca kwietnia roku następnego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości.