Podatek od pustostanów. Jest ważne rozstrzygnięcie sądu

Stanowisko sądu jest korzystne dla podatników, bo przesądza, że budynki mieszkalne, przeznaczone do najmu w ramach prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej, w takiej części, w jakiej służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemców, należy traktować jako budynki mieszkalne, podlegające opodatkowaniu niższą stawką podatku od nieruchomości.

Jednocześnie jednak sąd wskazał, że 30-krotnie wyższa stawka podatku, właściwa do działalności gospodarczej, powinna mieć zastosowanie to tzw. pustostanów inwestycyjnych, gdy lokale mieszkalne nabywane są jako forma długoterminowej lokaty środków finansowych w oczekiwaniu na wzrost cen oraz lokali służących do najmu krótkoterminowego.

Takie stanowisko może oznaczać kłopoty m.in. funduszy inwestycyjnych, które stosowały obniżoną stawkę.

Istota sporu sprowadzała się do ustalenia właściwej stawki w podatku od nieruchomości w przypadku, gdy budynek mieszkalny w ramach prowadzonej przez firmę działalności gospodarczej jest wynajmowany najemcom w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkalnych.

Nie było jasne, czy:

1)   należy stosować stawkę niższą - przeznaczoną dla budynków mieszkalnych (1,15 zł od 1 mkw powierzchni użytkowej), czy też

2)   stawkę maksymalną - właściwą dla budynków zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej (33,10 zł  od 1 mkw. powierzchni użytkowej).

Sądy wydawały w tych sprawach rozbieżne wyroki. Za stawką wyższą przemawiał argument, że zwrot "zajęcie na prowadzenie działalności gospodarczej" należy rozumieć szeroko, a co za tym idzie, skoro budynek mieszkalny jest składnikiem majątkowym służącym do prowadzenia działalności gospodarczej (polegającej na najmie tego składnika majątkowego i czerpaniu z tego dochodu, a więc osiągania gospodarczych celów przedsiębiorcy, to jest to przesłanka wystarczająca do uznania, że jest to lokal zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, a okoliczność wtórnego jego zajęcia przez najemców na cele mieszkaniowe nie ma znaczenia.

Zwolennicy stawki niższej dowodzili, że kluczowe znaczenie ma faktyczne wykorzystywanie przedmiotowej nieruchomości. A zatem, jeśli służy ona trwałemu zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu, to nie można mówić o "zajęciu na prowadzenie działalności gospodarczej". 

NSA rozstrzygnął spór na korzyść podatników, uznając, że "zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej" ma autonomiczny i zakresowo węższy charakter w stosunku do pojęcia "związany z prowadzeniem działalności gospodarczej".

W sytuacji, gdy lokal służy do trwałego realizowania potrzeb mieszkaniowych przez najemcę, zastosowanie ma stawka właściwa dla budynków mieszkalnych..

Jednakże, niejako przy okazji, NSA wskazał na przesłanki, kiedy można zastosować stawkę 30 razy wyższą. Ta informacja nie ucieszy właścicieli pustostanów inwestycyjnych i wynajmujących lokale mieszkalne na cele krótkoterminowe.

NSA wyjaśnił, że realizacji podstawowych potrzeb mieszkaniowych najemcy nie należy utożsamiać z zakwaterowaniem mającym charakter krótkotrwały i niewiążący się z podstawową funkcją budynku wyznaczoną w ewidencji gruntów i budynków. Tym samym powtarzający się krótkotrwały odpłatny najem lokali mieszkalnych (na dobę lub kilka dni), niezwiązany z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych najemcy i jego rodziny, zbliżony jest w istocie do świadczenia usług hotelarskich (praktyka coraz bardziej popularna w kurortach oraz miejscowościach mających znaczenie turystyczne) i w związku z tym czynność taka skutkuje zajęciem lokalu (budynku) mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej.

Zdaniem NSA okoliczność wynajęcia pomieszczenia mieszkalnego na zasadach komercyjnych przez przedsiębiorcę potwierdza, że spełniona została przesłanka zajęcia budynku mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej uzasadniająca zastosowanie stawki podatkowej w podatku od nieruchomości przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych., a więc stawki właściwej dla budynków zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – a więc 33,10 zł /od 1 m2 powierzchni użytkowej, czyli 30 razy wyższej od stawki dla budynków mieszkalnych.

Co więcej, sąd administracyjny uznał, że podobnie, a więc z zastosowaniem najwyższej stawki, należy traktować sytuację, w której podatnik - przedsiębiorca wprawdzie wzniósł budynek mieszkalny albo go nabył, jednak nie dokonuje sprzedaży lokali mieszkalnych ani ich nie wynajmuje na cele zgodne z przeznaczeniem (trwałe pustostany). Ze zjawiskiem takim często spotkać się można wówczas, gdy lokale mieszkalne nabywane są (lub realizowane) w celach inwestycyjnych jako forma długoterminowej lokaty środków finansowych w oczekiwaniu na wzrost cen (praktyka znana w działalności m.in. funduszy inwestycyjnych).

Budynki takie, jak wskazał sąd, można kwalifikować do kategorii towaru mającego na celu zabezpieczenie na przyszłość źródła przychodów, którym jest działalność gospodarcza, a brak realizacji funkcji mieszkalnych ma charakter subiektywny, stanowiąc efekt decyzji gospodarczych podatnika, element jego strategii ekonomicznej.

Małgorzata Samborska, doradca podatkowy