Mieszkanie czy lokal użytkowy? Eksperci podpowiadają, w co zainwestować

Decydując się na lokale użytkowe, warto szukać takich o dość uniwersalnym przeznaczeniu, a te o powierzchni 50-100 m kw. najczęściej finalnie trafiają do najemców. W przypadku miejsca do zamieszkania największą popularnością cieszą się nowe nieruchomości. Ale wkrótce mogą się też zmienić preferencje dot. lokalizacji.

W przestrzeni publicznej ostatnio coraz częściej pojawiają się pytania, czy w obecnej sytuacji zwykły Kowalski powinien inwestować w nieruchomości. Niektórzy zastanawiają się, co będzie lepszym wyborem – lokal mieszkalny czy użytkowy.

Jak podkreśla Łukasz Zajdel z Emmerson Commercial, możliwa do osiągnięcia rentowność w segmencie lokali handlowo-usługowych to 6,5-8 proc., w zależności od lokalizacji i ceny zakupu. W przypadku mieszkań waha się ona między 5-6 proc. Ten pierwszy typ nieruchomości właściciele głównie oferują w standardzie deweloperskim. Natomiast mieszkania na wynajem są wyposażone, czyli gotowe do zamieszkania.

– Obecnie o wiele bardziej perspektywiczną inwestycją wydaje się kupno lokali mieszkalnych. Ich ceny nie spadły. Duża część społeczeństwa mieszka w przeludnionych nieruchomościach. Szacuje się, że w Polsce brakuje około 1,5-2 mln mieszkań. Z kolei lokale użytkowe sprawdzają się dobrze pod kątem inwestycyjnym, pod warunkiem, że stanowią tak zwany gotowiec inwestycyjny – komentuje Jarosław Wójtowicz, główny analityk WGN.

Z kolei Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl zaznacza, że pandemia mocno nadwyrężyła rynek wynajmu mieszkaniowego. Dlatego obecnie inwestycja jest obciążona sporym ryzykiem. Do tego w przewidywalnej przyszłości wzrosty cen wcale nie są przesądzone. Zdaniem eksperta, odpowiedni lokal użytkowy zawsze pozwoli zarobić i nigdy nie straci na wartości, a raczej sporo będzie zyskiwać.

– Kiedy mamy do czynienia ze stabilną sytuacją w gospodarce, to bezpieczniejszą, ale także bardziej rentowną opcją jest zakup lokalu usługowego. On zapewnia właścicielowi dłuższe okresy najmu i większą stabilizację. Jednak taki zakup wymaga zwykle zaangażowania większego kapitału niż w przypadku mieszkania. Natomiast rynek tych ostatnich, mimo że rentowność inwestycji obniżyła się znacząco w ostatnich miesiącach, jest bardziej płynny – mówi Marcin Jańczuk, analityk rynku mieszkaniowego w Metrohouse Franchise.

Natomiast Jakub Tryboń z firmy deweloperskiej Tryboń PPI przekonuje, że nie ma jednoznacznej odpowiedzi, co będzie lepszym wyborem dla Kowalskiego. Każdy inwestor ma bowiem inne preferencje i oczekiwania. Należy więc przeanalizować poziom bezpieczeństwa, rentowności oraz szybkości wyjścia z inwestycji.

Mały, ale użytkowy

– Nowy lokal użytkowy ma jedną przewagę nad używanym – o wiele łatwiej daje się przystosować do dowolnego rodzaju działalności gospodarczej. Najemca i tak musi ponieść koszty adaptacji na własne potrzeby. Używane nieruchomości, szczególnie te znajdujące się w XX-wiecznym budownictwie wielorodzinnym, często nie spełniają wielu oczekiwań – stwierdza główny analityk WGN.

Jak zaznacza Marcin Krasoń z Obido.pl, warto skupić się na lokalach o dość uniwersalnym przeznaczeniu, które będzie można łatwo wynająć szerszej gamie przedsiębiorców. Jeżeli nieruchomość znajduje się na nowym osiedlu, to można ją udostępnić np. sieciom spożywczym lub biznesom związanym z lokalną społecznością. Jarosław Jędrzyński wskazuje, że największą popularnością cieszą się lokale położone w gęstej, miejskiej zabudowie, która automatycznie generuje duży przepływ ludzi. Istotne jest też dogodne połączenie komunikacyjne.

– Patrząc na lokale usługowo-handlowe, najciekawszym rodzajem inwestycji dla małych inwestorów może się okazać segment magazynów. Warto rozważyć zwłaszcza działalność polegającą na oddawaniu w najem małych powierzchni magazynowych w postaci boksów lub niewielkich modułów. Mamy problem z gromadzeniem rzeczy, często na to po prostu brakuje miejsca – wyjaśnia Jarosław Wójtowicz.

Lokale handlowo-usługowe o powierzchni 50-100 m kw. trafiają do najszerszego grona docelowych najemców, o czym informuje Łukasz Zajdel. I dodaje, że nieruchomość powinna być jak najbardziej ustawna, najlepiej na planie prostokąta, a także z dużymi witrynami.

Natomiast Marcin Jańczuk stwierdza, że obecna sytuacja wymusi wśród wielu przedsiębiorców trend wynajmowania coraz mniejszych powierzchni. Jak zaznacza ekspert z portalu RynekPierwotny.pl, zwykły Kowalski dysponuje raczej ograniczonym budżetem na inwestycje. Mały inwestor skupia się na niewielkich lokalach pod sklepy i usługi. Powierzchnie biurowe i magazyny pozostają funduszom nieruchomościowym i rynkowym tuzom.

… i mieszkalny

– Na rynku wtórnym można znaleźć mieszkanie tańsze od cen rynkowych, a wśród nowych lokali nie będzie to takie łatwe. Za tym pierwszym rozwiązaniem przemawiają też niższe koszty wykończenia i dostosowania nieruchomości do wynajmu – analizuje ekspert z Obido.pl.

Tymczasem Jakub Tryboń zaznacza, że zakup mieszkania w starym budynku z wielkiej płyty jest obarczony dużo większym ryzykiem. Trudniej później je odsprzedać czy uzyskiwać oczekiwany poziom czynszu najmu. Ponadto konieczne mogą być inwestycje, np. w nieprzewidziane remonty. Według Jarosława Jędrzyńskiego, nowe mieszkania są bardzo dobrym wyborem, bo pozostają najchętniej wynajmowane. Ale liczy się lokalizacja i stosunek jakości do ceny. Ekspert sugeruje szukanie okazji inwestycyjnych niezależnie od rynku, wtórnego czy pierwotnego.

– Duże miasta to spory wybór, ale i większa konkurencja. W niektórych mniejszych miejscowościach zlokalizowanych w oddaleniu od aglomeracji, rynek jest bardzo chłonny. Ich zaletą będzie też niższa bariera wejścia, bo mamy dużo mniejsze ceny za przysłowiowy metr kwadratowy. Minusem może być utrudnienie w zarządzaniu nieruchomością, związane z odległością od miejsca zamieszkania – informuje Marcin Krasoń.

Ekspert z Tryboń PPI podkreśla, że wśród mieszkań największą popularnością cieszą się mniejsze lokale. Wynika to z nominalnie niższej wysokości czynszu najmu. Ale nieco większe nieruchomości wynajmuje się przeważnie na dłuższy czas.

Natomiast Jarosław Jędrzyński zaznacza, że ze względu na pandemię najprawdopodobniej zmienią się w jakimś stopniu preferencje wynajmujących, choćby przez upowszechnienie pracy zdalnej. Na popularności mogą zyskać mieszkania większe, tańsze, na peryferiach lub w lokalizacjach podmiejskich. Jednak jest za wcześnie na jednoznaczne oceny w tej kwestii.

– Posiadanie nieruchomości w lokalizacji niezbyt korzystnej dla potencjalnego najemcy odbije się drastycznie na zainteresowaniu ofertą. Jeśli więc dysponujemy bardzo ograniczonym budżetem, który pozwala jedynie na zakup mieszkania czy lokalu użytkowego w mało perspektywicznym miejscu, należy raz jeszcze przemyśleć, czy inwestowanie na tym rynku to dobry kierunek – podsumowuje ekspert z Metrohouse Franchise.