Najem krótkoterminowy "na czarno". Unia szykuje rewolucyjne zmiany

W Parlamencie Europejskim i Komisji Europejskiej trwają prace nad regulacjami, które mają wprowadzić obowiązkową rejestrację właścicieli lokali przeznaczonych na tzw. wynajem krótkoterminowy.

Projektowane przepisy nakładają też na platformy i portale internetowe z ofertami takiego najmu obowiązek kontroli prawidłowości tych rejestracji, a także udostępnianie organom publicznym danych dotyczących liczby noclegów i gości. Jeśli okaże się, że dany gospodarz nie spełnia określonych wymogów, organy publiczne będą mogły zawiesić jego numer rejestracyjny i zwrócić się do platform o usunięcie go z wykazu.

- Regulacje unijne mają wyeliminować najem krótkookresowy "na czarno", czyli bez podatków - wyjaśnia ekspertka Akademii Leona Koźmińskiego dr Ewa Kiczmachowska.

Przypomina, że przygotowywane przepisy są odpowiedzią UE na liczne skargi lokalnych samorządów i społeczności narzekających na niekontrolowany rozwój rynku mieszkań dla turystów, który doprowadził m.in. do wzrostu cen nieruchomości.

Z danych Eurocities, czyli stowarzyszenia dużych miast europejskich wynika, że np. w Amsterdamie liczba ofert krótkoterminowego wynajmu wakacyjnego wzrosła z 4,5 tys. w 2013 roku do 22 tys. w 2017 roku.

W centrum Florencji liczba takich mieszkań od 2015 roku zwiększyła się o 60 proc., natomiast w Krakowie między 2014 a 2017 rokiem - o 100 proc.

- Obecnie w wielu miastach w najbardziej atrakcyjnych pod względem turystycznym rejonach, "zwykła rodzina" nie ma szans na wynajem mieszkania do życia, ponieważ tzw. "krótkoterminówki" podbiły stawki kilkakrotnie - mówi ekspertka. - Ponadto ci, którzy tam mieszkają na stałe, narzekają na brud, hałas, spadek bezpieczeństwa - dodaje.

Kiczmachowska zaznacza jednak, że lawinowo rozwijający się rynek najmu całych mieszkań (z kuchnią i kompletnym wyposażeniem) świadczy o tym, że to właśnie taka forma bardziej odpowiada niektórym grupom turystów niż np. hotele czy pensjonaty oferujące tylko pokoje, ewentualnie wyżywienie.

- Po pierwsze, najem krótkoterminowy jest zwykle tańszy, ponieważ właściciel nie ponosi takich kosztów stałych jak hotel. Po drugie - oferuje klientom znacznie większą prywatność i wygodę - wyjaśnia. Dodaje, że ma to duże znaczenie np. dla rodzin z dziećmi czy osób o skromniejszych budżetach, "ponieważ kupno jedzenia w supermarkecie i samodzielne gotowanie jest tańsze niż stołowanie się na mieście".

- Hotele, zamiast narzekać na konkurencję najmu krótkoterminowego, powinny dostosować ofertę do potrzeb klientów - podkreśla, zaznaczając, że branżą, która najbardziej odczuła spadek przychodów w wyniku rozwoju rynku wynajmu mieszkań dla turystów, są właśnie hotele. Zauważa też, że wiele z nich już to robi, przeznaczając część powierzchni właśnie na apartamenty z aneksami kuchennymi.

Pytana o to, jak nowe przepisy wpłyną ma finanse osób prywatnych, które kupiły mieszkanie pod wynajem krótkoterminowy, często na kredyt, np. z myślą o dodatkowych przychodach na emeryturze, Kiczmachowska wskazuje, że dotknięci mogą się poczuć głównie ci, którzy nie płacą podatków.

- Jeśli ich biznesplan zakładał, że będą działali "na czarno", to muszą ten plan zrewidować - mówi. Dodaje, też, że "zawsze istnieje opcja przekierowania się na wynajem długoterminowy".

Ekspertka zaznacza, że o ile jeszcze kilka lat temu wielu właścicieli samodzielnie zajmowało się wynajmem, to obecnie coraz więcej z nich zleca te czynności wyspecjalizowanym firmom. - A to oznacza, że płacą podatki - dodaje.

Jak wynika z przepisów podatkowych, wynajem krótkoterminowy nieruchomości w Polsce jest opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT) lub podatkiem dochodowym od osób prawnych (CIT), w zależności od formy prowadzonej działalności.

Jeśli wynajem nieruchomości jest prowadzony okazjonalnie i nie przekracza rocznego limitu 20 tysięcy euro, to właściciel może uzyskać przychody jako osoba fizyczna, a podatki będą pobierane przez platformę, na której udostępnia swoją nieruchomość. Albo musi samodzielnie rozliczyć swoje dochody podatkowe.

Natomiast jeśli właściciel nieruchomości wynajmuje swoją nieruchomość "regularnie i długotrwale", powinien zarejestrować swoją działalność gospodarczą w celu rozliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT) lub podatku dochodowego od osób prawnych (CIT).

W takim przypadku podatnik może odliczać koszty związane z prowadzeniem działalności, takie jak koszty remontów, wyposażenia, utrzymania i czynszu związane z prowadzeniem działalności, takie jak koszty remontów, wyposażenia, utrzymania i czynszu.