- Mamy dosłownie paraliż sądów wieczystoksięgowych. Jest to nawet paraliż oficjalny, bo na stronie internetowej największego tego typu sądu w Polsce jest tabela, mówiąca o tym, ile trzeba czekać na wpis do księgi wieczystej. Są to terminy zaczynające się od 8 miesięcy, a tak na prawdę może to trwać jeszcze dłużej - wskazuje Michał Skrzypek, adwokat w Kancelarii Ożóg Tomczykowski.
W rozmowie z MarketNews24 przyznaje, że kiedyś wpis hipoteki do księgi wieczystej zajmował 1-2 miesiące i podkreśla, że powinno to trwać jeszcze krócej, bo nie jest to skomplikowana sprawa. Szczególnie w przypadku nowych mieszkań, niczym nie obciążonych.
Drastyczne wydłużenie czasu oczekiwania na wpis w księdze wieczystej wynika głównie z wprowadzonej ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Reguluje ona ważne kwestie i - jak podkreśla adwokat - jest potrzebna, ale przysporzyła ona dodatkowej pracy w sądach. A przy już wcześniejszych brakach kadrowych, doprowadziło to do zakorkowania sądów.
Czas to pieniądz
Osoby, które kupiły mieszkania na kredyt, muszą uzbroić się więc w cierpliwość. Jak zauważa Michał Skrzypek, do czasu uzyskania wpisu w księgach wieczystych kredytobiorca płaci tzw. raty pomostowe. Wyższe niż standardowe, co wynika z większego ryzyka dla banku, który bez wpisu hipoteki do księgi wieczystej w praktyce nie ma zabezpieczenia kredytu.
Przy np. rocznym opóźnieniu sądów kredytobiorca zapłaci 12 podwyższonych rat kredytu, co może być sporym, dodatkowym kosztem.
- Szkoda dla takiego kredytobiorcy jest oczywista i wynika z zaniedbań państwa, a nie zaniedbań sądów. Mówimy tu o winie organizacyjnej. To administracja rządowa ponosi odpowiedzialność za to, że zawiodła w zakresie organizacji sądownictwa wieczostoksięgowego - ocenia adwokat.
Problem dotyczy wszystkich kredytobiorców, nie tylko osób, które kupują mieszkanie, ale też np. deweloperów. Oni także nieruchomości stawiają na kredyt.
Z sądem do sądu
Jak wskazują prawnicy, kredytobiorcy w sytuacji przedłużającej się procedury wpisu hipoteki do księgi wieczystej mają prawo dochodzić roszczeń. Trzeba w tym jednak zachować czujność.
Michał Skrzypek wskazuje, że kredytobiorcy mogą skorzystać ze skargi na naruszenie prawa strony do rozpatrzenia sprawy w rozsądnym terminie. Można w niej żądać zadośćuczynienia do 20 tys. zł. Warunkiem jest, by procedura wpisu nie została jeszcze dokonana.
Sugeruje, że nad taką skargą można się zastanowić po 1-2 miesiącach oczekiwania na wpis do księgi wieczystej. W ten sposób będzie można odzyskać pieniądze, które stracimy przez zawyżone raty.
- Przy korzystnym przebiegu sprawy można otrzymać i zadośćuczynienie za stres, niedogodności itp., a później w procesie przeciwko Skarbowi Państwa dochodzić odszkodowania za raty pomostowe - tłumaczy Skrzypek.
Konkretne liczby
Polski Związek Firm Deweloperskich informuje, że w przypadku Gdańska średni czas postępowania wieczystoksięgowego z 2014 roku wynosił zaledwie 2 tygodnie. Aktualny wynik oscyluje na poziomie przekraczającym 10 miesięcy.
Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w kwietniu 2021 roku podawał, że w zależności od wydziału ksiąg wieczystych na wpis trzeba czekać 8 miesięcy - 12 miesięcy. Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków informuje natomiast o średnim czasie oczekiwania wynoszącym około 6 miesięcy.
Jaki to koszt dla kredytobiorcy? Portal Rynek Pierwotny.pl podaje przykład warszawskiego kredytobiorcy, który pożyczył 400 000 zł na mieszkanie warte 500 000 zł. Kredyt mieszkaniowy ma zmienne oprocentowanie wynoszące 2,90 proc. i prowizję przygotowawczą (1,00 proc.) doliczaną do raty.
W normalnych warunkach równa rata takiego kredytu z okresem spłaty 30 lat wynosiłaby 1682 zł. Do czasu wpisania hipoteki, bank nalicza jednak koszt ubezpieczenia pomostowego podnosząc oprocentowanie kredytu o 1,00 punkt procentowy (do 3,90 proc.). W rezultacie przykładowa rata wzrasta do 1906 zł (o 224 zł miesięcznie).
Jeśli założymy dziesięciomiesięczny czas oczekiwania na wpis hipoteki zamiast trzymiesięcznego, to dodatkowy koszt dla kredytobiorcy wyniesie aż 1568 zł.