Coraz więcej mieszkań na sprzedaż. Ceny w dół?

Deweloperzy kontynuują bardzo aktywną politykę inwestycyjną. W minionym kwartale, działania firm deweloperskich przyczyniły się do kolejnego powiększenia oferty nowych mieszkań. Firma Reas opublikowała kolejną odsłonę cyklicznego raportu, który informuje o sytuacji największych rynków pierwotnych.

Dane wskazują, że od początku lipca do końca września b.r. na terenie sześciu największych metropolii zostało sprzedanych około 10 400 nowych mieszkań. Zbliżoną sprzedaż odnotowano w II kw. 2014 r.

Wyniki sprzedażowe z IV kw. 2013 r. oraz I kw. 2014 r. były wyższe o 5 proc. Mimo tego wciąż można mówić o podtrzymaniu dobrej koniunktury na rynku pierwotnym. Tylko w I kw. 2007 r. o wiele więcej nowych lokali znalazło nabywców.

Sytuację deweloperów poprawiają nie tylko rekordowo niskie stopy procentowe NBP. Wpływ na aktualny popyt ma również program Mieszkanie dla Młodych. Obliczono, że w takich miastach jak Poznań, Łódź i Gdańsk od początku 2014 r. ponad jedna czwarta transakcji na rynku pierwotnym dotyczyła lokali z rządową dopłatą.

W Warszawie, Krakowie i Wrocławiu analogiczny udział wyniósł około 9 - 10 proc. Kolejnym czynnikiem, który stymuluje rynek pierwotny jest wzrost wymagań dotyczących wkładu własnego.

Zgodnie z zapisami Rekomendacji S IV od 1 stycznia 2015 r. nabywcy mieszkań już na wstępie będą musieli sfinansować przynajmniej 10 proc. wartości transakcji. Obecnie do kredytowania nowego lub używanego lokum wystarcza dwukrotnie niższy wkład własny.

W poprzednim kwartale wzmożona aktywność deweloperów sprawiła, że na sześć największych rynków trafiło prawie 13 500 nowych mieszkań. To oznacza zmianę o (-4 proc.) w relacji do II kw. 2014 r. Mimo ostatniego spadku liczba lokali wprowadzonych na rynek wciąż pozostaje bardzo duża. Nawet podczas zamieszania związanego z wdrożeniem ustawy deweloperskiej (tj. w II kw. 2012 r.) liczba nowych ofert nie przekroczyła 13 000 sztuk.

_ - Tym wszystkim wynikom daleko jednak do historycznego rekordu, który padł w IV kw. 2007 r. Wówczas deweloperzy wprowadzili na największe rynki aż 20 000 mieszkań (patrz powyższy wykres) - _ mówi Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. _ Wysyp nowych lokali później zmusił inwestorów do znaczącego ograniczenia swojej aktywności _.

Wyraźna różnica pomiędzy sprzedażą i liczbą mieszkań wprowadzonych w III kw. 2014 r. nie pozostała bez wpływu na rozmiar oferty rynkowej. Podaż lokali dostępnych w największych miastach wzrosła po raz drugi z rzędu. Pod koniec września na sześciu analizowanych rynkach deweloperzy oferowali ponad 47 600 mieszkań.

Analogiczny wynik z I kw. 2014 r. był niższy o 17 proc. To wskazuje, że deweloperzy próbują wykorzystać sprzyjającą koniunkturę. W dłuższej perspektywie intensywne działania inwestorów mogą jednak skutkować sporą nadwyżką podaży. Warto pamiętać, że największe rynki pierwotne dopiero niedawno wróciły do względnej równowagi po inwestycyjnym boomie z pierwszej połowy 2012 r.

Dane pochodzące z portalu RynekPierwotny.pl również potwierdzają doniesienia o wzmożonej aktywności deweloperów. W czterech analizowanych metropoliach można zauważyć wzrost liczby dostępnych inwestycji.

Największa różnica pomiędzy wynikami z początku lipca i października b.r. jest widoczna na warszawskim rynku. W trakcie trzech miesięcy liczba stołecznych projektów wzrosła z 273 do 298. Sporą zmianę liczby inwestycji odnotowano również na krakowskim rynku.

Mniejsze wzrosty miały miejsce we Wrocławiu i Łodzi. Drugie z wymienionych miast pod względem liczby inwestycji deweloperskich wyprzedziło już Poznań.

Źródło: Na podstawie danych portalu RynekPierwotny.pl, *uwzględniono tylko inwestycje, w ramach których są oferowane lokale mieszkalne.

Na uwagę zasługują też informacje dotyczące średnich cen ofertowych w największych miastach kraju. Pod tym względem trzeci kwartał nie przyniósł większych zmian (patrz powyższe zestawienie). W analizowanym okresie (początek lipca - początek października) niewielkie wzrosty (odpowiednio: 110 zł/mkw. i 64 zł/mkw.) miały miejsce na terenie Warszawy i Krakowa.

Wynik z Wrocławia pozostał niemal na tym samym poziomie. Spadki widoczne na terenie Łodzi (129 zł/mkw.) i Poznania (111 zł/mkw.) również nie wydają się znaczące w perspektywie trzech miesięcy.

Aktywność inwestorów z pewnością będzie miała wpływ na ceny notowane w kolejnych miesiącach. Można spodziewać się, że bardzo dobra sprzedaż z minionego kwartału nie osłabi inwestycyjnego zapału deweloperów. Wzrost liczby lokali dostępnych w największych miastach na razie powinien wykluczyć trwałe podwyżki cen ofertowych.

Nabywcy nowych mieszkań już teraz mogą odczuć skutki wzmożonej aktywności inwestorów. Takie osoby obecnie mają większy wybór i lepsze możliwości negocjacji ceny niż na początku roku.

Czytaj więcej w Money.pl

• Oni poczekają na zapłatę za mieszkanie
• Dom pod Tatrami w cenie kawalerki?
• Porażka MdM? Dopłaty do kredytów zamarły
• Tak można zarobić na wynajmie mieszkania