REIT-y wkraczają do Polski. NBP: to nie jest rynek dla amatorów

Należy jeszcze raz przemyśleć formułę w jakiej REIT-y zostaną zaproponowane społeczeństwu - powiedział dr Piotr Szpunar z NBP. Jego zdaniem w ustawie brakuje m.in. informacji o tym, że sektor nieruchomości jest sektorem wysokiego ryzyka.

Projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu (REIT), który jest przygotowywany przez Ministerstwo Finansów, pozwoli zarabiać Polakom na mieszkaniach i biurach. Ma wejść w życie 1 stycznia 2018. Celem REIT-ów będzie kupno, sprzedaż i zarządzanie nieruchomościami. Ich właściciele będą czerpali dochody z wynajmu nieruchomości, a większość zysków przekażą akcjonariuszom w postaci dywidend.

- Narodowy Bank Polski nie jest przeciwny rozwojowi spółek inwestujących w nieruchomości, podobnie jak innych instrumentów sprzyjających jego rozwojowi - powiedział dyrektor Departamentu Analiz Ekonomicznych NBP dr Piotr Szpunar. Wskazał jednak, że wprowadzenie REIT-ów powinno uwzględniać to, że sektor nieruchomości, zwłaszcza komercyjnych, jest na świecie uznawany za sektor wysokiego ryzyka.

- Przede wszystkim nie jest prawdą, że na nieruchomościach nie można stracić. Co więcej, ryzyka nie ponoszą wyłącznie pojedynczy inwestorzy, ale dotyczy ono także sektora finansowego, a w specyficznych warunkach może dotyczyć całego kraju - tłumaczył Szpunar. Podkreślił, że ten rynek jest przede wszystkim "dla profesjonalnych inwestorów, a nie dla nieprofesjonalnych inwestorów indywidualnych".

Eskpert NBP stwierdził, że proponowane przez MF regulacje "w ogóle nie odnoszą się do ochrony inwestorów, w tym całkowicie pomijają potrzebę nadzoru i przejrzystego udostępniania informacji przez REIT-y". Jego zdaniem "władza publiczna jest zobowiązana zadbać o przestrzeganie reguł gry analogicznie, jak ma to miejsce na innych rynkach kapitałowych oraz monitorować ten rynek i zaangażowanie instytucji finansowych, zwłaszcza objętych gwarancjami publicznymi".

W ustawie - jak ocenił - muszą się znaleźć "bezpieczniki" ograniczające ryzyko podejmowane przez spółkę oraz znacząco musi ulec poszerzeniu katalog informacji o spółce, jej aktywach i pasywach, jak też o posiadanych nieruchomościach i sytuacji rynkowej, które zostaną udostępnione indywidualnemu inwestorowi. - Musi on mieć informację, że wchodzi na ryzykowny z wielu względów obszar i jest to ryzyko, które świadomie podejmuje na własną odpowiedzialność. Dlatego, w opinii NBP należałoby jeszcze raz przemyśleć formułę, w jakiej REIT-y zostaną zaproponowane społeczeństwu - dodał.

Innym problemem, na który ekspert zwrócił uwagę jest obecna sytuacja na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. - Podstawowymi inwestorami są tutaj duże firmy międzynarodowe finansujące się na rynkach światowych. Konsekwencją niskich stóp procentowych i wysokiej płynności sektora finansowego (polityka monetarna ECB) są niskie koszty alternatywne i nadmiar gotówki do zainwestowania - tłumaczył. Podkreślił, że skutkiem ubocznym takiej polityki mogą być problemy na rynkach nieruchomości - wzrost popytu, czy cen.

Szpunar zwrócił uwagę, że inwestycje, zwłaszcza w nieruchomości biurowe, rosną pomimo wysokiego poziomu pustostanów, zatem wyraźnego sygnału, że tych budynków jest za dużo. Ocenił, że grozi to załamaniem rynku. - W tej sytuacji wprowadzanie nowych podmiotów skutkować będzie dodatkowym popytem, co zwiększy problemy. W konsekwencji napięcia na rynku będą narastały zamiast stopniowo rozładowywać się - uważa ekspert NBP.

Ekspert NBP zauważył, że wymóg posiadania przez REIT co najmniej 70 proc. aktywów w postaci nieruchomości już w pierwszym roku funkcjonowania generuje wysokie ryzyko nieprzemyślanych zakupów i podwyższa prawdopodobieństwo utraty środków inwestorów. - Także w kolejnych latach wymóg taki sztywno wiąże inwestycje REIT-ów, uniemożliwiając im wycofanie się z zagrożonego spadkiem cen rynku - dodał. Jego zdaniem przepisy powinny się zmienić, tak, aby umożliwić REIT-om bardziej wyważoną politykę inwestycyjną.

Jak mówił w kwietniu Grzegorz Mickiewicz, doradca premiera Mateusza Morawieckiego, - Ministerstwo Finansów przewiduje, że dochody ze spółek REIT będą zwolnione z podatku CIT. To pomoże inwestorom, przede wszystkim indywidualnym, na inwestowanie na rynku nieruchomości komercyjnych w biura, nieruchomości handlowe, magazyny, a także w niektórych przypadkach także w mieszkania na wynajem.

Mickiewicz dodał, że Polacy będą mogli zainwestować na przykład w mieszkanie dla Ukraińców i Białorusinów. - Jest ich w Polsce 1,3-1,4 mln, muszą oni gdzieś mieszkać. To okazja, aby Polacy mogli na tym zarabiać. Dodał, że REIT-y mają wzmocnić także krajowy rynek nieruchomości komercyjnych, w którym "jest marginalne zaangażowanie inwestorów krajowych. Ponad 90 proc. inwestorów pochodzi z zagranicy".